Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Angabe des Anfangs- und Endbestandes des Heizöls und der Gesamtflächen der Wirtschaftseinheit

Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der Anfangs- und Endbestand des Heizöls oder die Gesamtfläche der zugrunde gelegten Wirtschaftseinheit - zumindest durch Benennung der einbezogenen Häuser - nicht angegeben ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Hause M.steig in Berlin-N. Neben der Miete sind die vereinbarten Heizkostenvorschüsse zu zahlen. Mit Schreiben vom 12.12.2007 erteilte die Kl. die Abrechnung über die Heizkosten für das Kalenderjahr 2006, die mit einer Nachforderung in Höhe von 487,42 € endete. Durch Schreiben vom 5.11.2008 korrigierte die Kl. die Abrechnung dahin gehend, dass sich die Nachforderung auf 402,86 € ermäßigte. Mit Schreiben vom 1.12.2008 wurde die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2007 erteilt. Diese endete mit einer Nachforderung in Höhe von 266,32 €.

Die Bekl. erhoben gegen die Abrechnungen für 2006 und 2007 Einwendungen, und zwar mit Schreiben vom 4.6.2008 sowie vom 8.1.2009.

Mit der Klage werden die beiden Heizkostennachforderungen für 2006 und 2007 in Höhe von 678,18 € (richtig gerechnet 669,18 €) geltend gemacht.

Die Bekl. machen unter anderem geltend, dass die Abrechnungen bereits aus formellen Gründen unwirksam seien, weil der Aufteilungsschlüssel nicht nachvollziehbar sei (fehlende Angabe des Hauses, in dem die Wohnung liegt), und weil der Brennstoffverbrauch für 2006 zunächst nur in einem Betrag (ohne Angabe des Anfangs- und Endbestandes von Heizöl sowie der im Abrechnungszeitraum erfolgten Zukäufe) angegeben war und der später mitgeteilte Brennstoffverbrauch für 2006 und 2007 trotz Bestreitens nicht belegt wurde.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB auf Zahlung der Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für 2006 und 2007 vom 12.12.2007 und vom 1.12.2008. Die Abrechnungen genügen nicht den formellen Anforderungen, die nach der Rechtsprechung an derartige Nebenkostenabrechnungen zu stellen sind (geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, Berechnung der anteiligen Kosten des Mieters und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen). Die Heizkostenabrechnung vom 12.12.2007 enthält bereits keine geordnete Zusammenstellung der Kosten, weil weder der Anfangs- noch der Endbestand an Heizöl noch die im Jahr 2006 erfolgten Heizöllieferungen nach Mengen und Preisen angegeben sind. Es ist nur ein Gesamtbetrag für die Brennstoffkosten genannt. Das genügt nicht, weil der Mieter eine solche Abrechnung ohne die Aufgliederung der Brennstoffkosten, die in der Regel den größten Ausgabeposten ausmachen, gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehen kann. Da die Abrechnung für 2006 schon aus diesem Grunde unwirksam war, konnte sie auch nicht mehr durch die im Jahre 2008 erfolgten Korrekturen oder Erläuterungen geheilt werden. Die Kl. ist vielmehr gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit jeglicher Nachforderung für 2006 ausgeschlossen, weil sie innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes (hier also bis zum 31.12.2007) keine wirksame Abrechnung erteilt hat.

Die Heizkostenabrechnung vom 1.12.2008 enthält zwar unter Ziffer 11 eine Erläuterung des Heizölbestandes mit Angaben zum Anfangs- und Endbestand sowie zu den einzelnen Lieferungen, Mengen und Preisen, leidet aber - ebenso wie die Abrechnung für 2006 - an einem weiteren formellen Mangel. Es fehlt eine ausreichende Bezeichnung des Umlagemaßstabes. Wenn - wie hier - mehrere Häuser an eine Heizzentrale angeschlossen sind, dann ist der Umlagemaßstab für die Grundkosten, nämlich die Heizfläche aller Wohnungen, nur nachvollziehbar, wenn die Wirtschaftseinheit, auf die sie sich beziehen soll, auch vollständig, d. h. unter Benennung aller angeschlossenen Häuser, bezeichnet wird. Dem genügen die vorliegenden Abrechnungen für 2006 und 2007 nicht, weil dort unter Ziffer 3 jeweils nur einige der Häuser aufgelistet sind, die an die Heizzentrale angeschlossen sind, während die übrigen nur als „u. a." bezeichnet sind. Für den Mieter ist damit nicht erkennbar, auf welche konkreten Gebäude sich die beheizte Gesamtfläche beziehen soll. Hier kommt noch hinzu, dass das Haus M.steig, in dem die von den Bekl. gemietete Wohnung liegt, in der Abrechnung unter Ziffer 3 nicht genannt wird.

Die Abrechnung für 2007 ist aber auch noch aus einem anderen Grunde unwirksam. Es fehlen nämlich unter Ziffer 10 die für die Berechnung der verbrauchten Einheiten des Mieters notwendigen Angaben der Umrechnungsfaktoren für die Ablesewerte der einzelnen Heizkörper. Die Ermittlung der verbrauchten Einheiten und damit auch der anteiligen Kosten des Mieters ist damit rechnerisch nicht nachvollziehbar.

Da die beiden Abrechnungen bereits aus formellen Gründen unwirksam sind, kommt es auf die übrigen Einwendungen nicht an.

Wenn der Anfangs- und Endbestand des Heizöls oder die Gesamtfläche der zugrunde gelegten Wirtschaftseinheit – zumindest durch Benennung der einbezogenen Häuser – nicht angegeben ist, ist eine Heizkostenabrechnung formell unwirksam.

Der klagende Vermieter verlangte Nachzahlung aus zwei Heizkostenabrechnungen. Der beklagte Mieter hielt die Heizkostenabrechnungen für formell unwirksam, weil der Aufteilungsschlüssel mangels Angabe seines Hauses in der Abrechnung über die Wirtschaftseinheit nicht nachvollziehbar sei und der Brennstoffverbrauch in der einen Abrechnung nur in einem Betrag – ohne Angabe des Anfangs- und Endbestandes von Heizöl sowie der im Abrechnungszeitraum erfolgten Zukäufe – aufgeführt sei.

Das AG Schöneberg wies die Klage ab. Die eine Abrechnung sei schon deswegen formell unwirksam, weil in ihr nicht der Anfangs- und Endbestand von Heizöl sowie die im Abrechnungszeitraum erfolgten Zukäufe angegeben worden seien. Das genüge nicht, weil der Mieter eine solche Abrechnung ohne die Aufgliederung der Brennstoffkosten, die in der Regel den größten Ausgabeposten ausmachten, gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehen könne. Beide Abrechnungen würden zudem den weiteren formellen Mangel aufweisen, dass nicht die Heizfläche aller an die Heizzentrale angeschlossenen Häuser angegeben worden sei, so dass der Mieter den Umlagemaßstab für die Grundkosten nicht habe nachvollziehen können. Die Abrechnung für 2007 sei aber auch noch aus einem anderen Grunde unwirksam. Es fehlten nämlich unter Ziffer 10 die für die Berechnung der verbrauchten Einheiten des Mieters notwendigen Angaben der Umrechnungsfaktoren für die Ablesewerte der einzelnen Heizkörper. Die Ermittlung der verbrauchten Einheiten und damit auch der anteiligen Kosten des Mieters sei damit rechnerisch nicht nachvollziehbar.

Die Entscheidung widerspricht hinsichtlich der Angabe des Heizöl-Anfangs- und Endbestandes dem Urteil des BGH vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08 (Wortlaut in diesem Heft Seite 477), wonach eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten erfordert und eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten bleibt. In diesem Urteil hat der BGH der teilweise vertretenen Auffassung widersprochen, dass zur formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung die Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes gehört, und es für ausreichend gehalten, dass sich der Vermieter in seiner Abrechnung darauf beschränkt, den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben.

Soweit die Entscheidung die Angabe der Heizfläche sämtlicher Wohnungen unter Benennung aller angeschlossenen Häuser für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung für notwendig hält, dürfte dem Urteil zuzustimmen sein. Ebenso wie dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden müssen, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438), müssen dem Mieter zumindest die angeschlossenen Häuser benannt werden, damit der zugrunde gelegte Umlagemaßstab nachvollziehbar ist (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 11. Dezember 2007, 63 S 186/07, GE 2008, 737).