Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Verbrauchsabhängige Abrechnung; Vertragsänderung

Für eine 100 %ige verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.

Die von der Kl. geltend gemachte Nebenkostenforderung ist derzeit nicht fällig, denn die von der Kl. vorgelegte Nebenkostenabrechnung entspricht nicht den vertraglichen Vereinbarungen.

Nach den §§ 7 und 8 HeizkostenV sind die Heizkosten und die Kosten der Warmwasserversorgung zu mindestens 50 v. H., höchstens 70 v. H., nach Verbrauch, im übrigen nach der Wohnfläche zu verteilen. Nur innerhalb dieses Rahmens steht dem Vermieter gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV ein Wahlrecht zu; er kann also wählen, in welchem Umfang in dem Bereich zwischen 50 v. H. und 70 v. H. die Verbrauchskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dem entspricht die von der Kl. vorgelegte Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser, die von der Fa. C. für die Kl. erstellt worden ist, nicht. Darin ist entgegen den §§ 7 und 8 HeizkostenV eine Abrechnung in vollem Umfang nach Verbrauch erfolgt. Allerdings kann zwischen den Mietparteien gemäß § 10 HeizkostenV vereinbart werden, daß mehr als 70 v. H. der entstandenen Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Eine solche Vereinbarung ist im vorliegenden Fall zwischen den Parteien aber nicht zustande gekommen. Sie folgt nicht aus der Anlage zum Mietvertrag v. 15.9.1983. Dort ist lediglich bestimmt, daß die Heizkosten "nach Abrechnung Firma C." abgerechnet werden sollten. Daraus kann zunächst nur entnommen werden, daß die Fa. C. für die Kl. die Heizkostenabrechnung erstellen sollte. Daraus läßt sich jedoch nichts dafür herleiten, daß von dem Verteilungsmaßstab, wie er in den §§ 7 und 8 HeizkostenV für den Regelfall vorgesehen ist, sollte abgewichen werden können. Insbesondere ergibt sich aus dieser Formulierung nichts dafür, ob entsprechend § 10 HeizkostenV zu mehr als 70 v. H. eine Abrechnung nach Verbrauch erfolgen sollte; noch weniger läßt sich dieser Formulierung entnehmen, in welchem Umfang der Prozentsatz von 70 v. H. sollte überschritten werden können. Die genannte Formulierung kann auch nicht gemäß § 317 BGB als Vereinbarung verstanden werden, wonach der Fa. C. überlassen bleiben sollte, welcher konkrete Verteilungsmaßstab zur Anwendung kommt. Für ein solches Verständnis ist die genannte Formulierung zu unbestimmt. Wie bereits dargelegt, besagt die Formulierung zunächst nur, daß die Fa. C. für die Kl. die Heizkostenabrechnung erstellen sollte. Bedenkt man weiter, daß der in den §§ 7 und 8 HeizkostenV vorgesehene Verteilungsmaßstab die Regel darstellt, eine Überschreitung des darin vorgesehenen Höchstsatzes von 70 v. H. für die Abrechnung nach Verbrauch dagegen die Ausnahme, so hätte es einer klaren Abrede der Parteien bedurft, wenn der Fa. C. auch das Recht eingeräumt werden sollte, zu entscheiden, ob und in welchem Umfang der Höchstsatz von 70 v. H. überschritten wird. Dies gilt um so mehr, als dem Vermieter bereits nach § 6 Abs. 3 HeizkostenV ein Wahlrecht zusteht, in welchem Umfang er innerhalb des Rahmens von 50 v. H. bis 70 v. H. nach Verbrauch abrechnen will. Der Bekl. konnte die genannte Formulierung aus diesen Gründen nach dem insoweit maßgeblichen Empfängerhorizont nicht dahin verstehen, daß der Kl. oder der Fa. C. ein weitergehendes Bestimmungsrecht zustehen sollte. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, daß in dem Zeitraum seit Mietbeginn am 15.9.1983 bis zum 31.12.1984 durch die Kl. in der gleichen Weise abgerechnet worden ist und der Bekl. die entsprechenden Nebenkostenforderungen der Kl. beglichen hat. Eine einvernehmliche Vertragsänderung in bezug auf den maßgeblichen Verteilungsmaßstab kann darin nicht gesehen werden. Eine einvernehmliche Vertragsänderung setzt das Vorliegen eines entsprechenden Erklärungswillens bei beiden Parteien voraus. Ein solcher Erklärungswille des

r Bekl. die entsprechenden Nebenkostenforderungen der Kl. beglichen hat. Eine einvernehmliche Vertragsänderung in bezug auf den maßgeblichen Verteilungsmaßstab kann darin nicht gesehen werden. Eine einvernehmliche Vertragsänderung setzt das Vorliegen eines entsprechenden Erklärungswillens bei beiden Parteien voraus. Ein solcher Erklärungswille des Mieters kann nicht ohne weiteres daraus hergeleitet werden, daß er auf eine unrichtige Nebenkostenabrechnung hin zahlt. Zum einen mag es sein, daß der Mieter bei seiner Zahlung die Unrichtigkeit der Abrechnung übersehen hat. Zum andern mag es sein, daß er den Fehler in der Abrechnung zwar erkannt hat, es im Hinblick auf den Saldo aus der Abrechnung finanziell aber dennoch für vertretbar hielt, die von dem Vermieter geltend gemachte Forderung zu begleichen. In beiden Fällen mag dies zwar unter bestimmten Umständen dazu führen können, daß die Zahlung durch den Mieter als deklaratorisches Schuldanerkenntnis in bezug auf diese Abrechnung anzusehen und es dem Mieter daher verwehrt ist, zuviel gezahlte Beträge zurückzufordern. Für die Annahme eines Erklärungswillens des Mieters mit dem Inhalt, daß sich der Mieter auch für die Zukunft in entsprechender Weise binden will, reicht dies jedoch nicht aus. Der Vermieter kann eine Zahlung durch den Mieter im Regelfall auch nicht so verstehen, denn für ihn ist weder ohne weiteres erkennbar, ob der Mieter den Fehler in der Abrechnung erkannt hat, noch welche Erwägungen im einzelnen den Mieter dazu bewegt haben, trotz der fehlerhaften Abrechnung den geltend gemachten Saldo zu begleichen. Unter diesen Umständen stellt auch der Zeitraum, in dem der Mieter auf eine fehlerhafte Abrechnung hin gezahlt hat, lediglich ein Indiz für einen entsprechenden Erklärungswillen des Mieters dar. Bedenkt man, daß im vorliegenden Fall der in Frage kommende Zeitraum von Mitte September 1983 bis Ende Dezember 1984 sehr kurz ist, so kann daraus um so weniger ein Erklärungswille des Bekl., sich für die Zukunft binden zu wollen, hergeleitet werden (vgl. zu der gesamten Problematik auch Sternel Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 362, 331 f. und I 217 m. w. N.).