Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Umstellung; Verteilerschlüssel; Änderung

Die Umstellung der Heizkostenabrechnung in der Wohnungseigentumsanlage vom Maßstab 40 % Grundkosten zu 60 % Verbrauchskosten auf den Maßstab 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten können die Wohnungseigentümer mit der nach der Teilungserklärung erforderlichen Mehrheit auch dann beschließen, wenn ein Wohnungseigentümer Wohnraum vermietet hat.

Die Bet. zu 1) und 2) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 3) ist deren Verwalterin. Gegenstand des Verfahrens ist die Gültigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung v. 21.4.1997 zu TOP 8. Darin wurde festgelegt, daß ab dem Abrechnungsjahr 1997 der Heizkostenverteilerschlüssel einen 30 %igen Anteil der Grundkosten und einen 70 %igen Anteil der Verbrauchskosten zum Gegenstand hat, nachdem bislang nach § 11 Abs. 1 a I der Teilungserklärung v. 20.4.1993 die Heizkosten zu 40 % nach Grundkosten und zu 60 % nach Verbrauchskosten berechnet wurden. Dieser Beschluß wurde gefaßt mit 4694/10.000 Ja-Stimmen gegen 249/10.000 Nein-Stimmen.

Mit dem am 21.5.1997 eingegangenen Antrag wendet sich der Antragsteller gegen den Beschluß v. 21.4.1997 zu TOP 8. Der angefochtene Beschluß sei sachlich nicht gerechtfertigt, weil er zu "Wärmeklau" und zu erhöhten Feuchtigkeitsschäden des Gemeinschaftseigentums sowie zu Schwierigkeiten bei der Abrechnung mit den Mietern führe.

Mit Beschluß v. 22.8.1997 hat das AG Hannover den angefochtenen Beschluß für ungültig erklärt.

Gegen diesen Beschluß wenden sich die Antragsgegner mit der Beschwerde.

II. Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1 FGG zulässige sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat in der Sache Erfolg.

2. Nach Ansicht der Kammer stehen der Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses weder formelle noch materielle Bedenken entgegen.

b) Im Unterschied zu der Auffassung des AG hält die Kammer die in der zweiten Versammlung v. 21.4.1997 bestehende 2/3 Mehrheit der anwesenden Wohnungs- und Teileigentümer für ausreichend, um den Heizkostenverteilerschlüssel - wie geschehen - abzuändern.

Die Kammer folgt hiermit der Ansicht der Antragsgegner, § 11 der Teilungserklärung lasse nicht erkennen, daß eine Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels nur mit einer Mehrheit von 2/3 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer möglich sein solle. Ausschlaggebend für diese Ansicht ist § 11 1 IV der Teilungserklärung v. 20.4.1983, der folgenden Wortlaut hat:

"Alle sonstigen Betriebs- und Bewirtschaftungskosten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt. Der Verwalter ist berechtigt, alle unter I-V genannten Kostenverteilungsschlüssel nach seinem billigen Ermessen unter Berücksichtigung üblicher Gepflogenheiten zu ändern. Auch die Wohnungs-/Teileigentümer sind durch Beschlußfassung mit 2/3-Mehrheit berechtigt, eine solche Änderung auszusprechen. Erfolgt die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Beschlußfassung, ist sie dinglicher Inhalt, ohne daß es hierzu einer Änderung der Teilungserklärung und des Eintrags im Grundbuch bedarf (§ 10 Abs. 3 WEG)."

Damit ist gesagt, daß durch eine Beschlußfassung, wie sie durch den angefochtenen Beschluß eingetreten ist, eine Änderung der Teilungserklärung gar nicht gegeben ist. Außerdem ist sogar der Verwalter berechtigt, nach seinem billigen Ermessen den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern.

Dieses ist hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen, daß die Erfordernisse, die für den Fall einer Abänderung der Teilungserklärung gelten sollen, hier gerade keine Bedeutung haben sollen. Vielmehr soll - wie insbesondere durch die Möglichkeit deutlich wird, daß der Verwalter selbst auch eine Änderung herbeiführen kann - beim Heizkostenverteilerschlüssel eine flexiblere Möglichkeit der Änderung zur Verfügung stehen.

c) Der angefochtene Beschluß ist entgegen der Ansicht des Antragstellers auch sachlich gerechtfertigt.

Dabei kann offenbleiben, ob die vorgenommene Abänderung des Verteilerschlüssels tatsächlich insgesamt zu einer Heizkostenersparnis führt. Bewirkt wird aber zumindest ein Anreiz, durch geringeren Verbrauch von Heizkosten auch durch eine geringere Belastung mit Heizungskosten belastet zu werden. Diese ist eine nach Ansicht der Kammer begrüßenswerte Absicht.

Die vom Antragsteller hiergegen vorgebrachten Bedenken schlagen demgegenüber nicht durch. Es geht lediglich darum, in vernünftigem Rahmen Heizkosten zu sparen, nicht aber darum, daß der eine oder andere Wohnungs- oder Teileigentümer nun aufgrund einer Veränderung des Heizkostenverteilerschlüssels von nur 10 % sich entschließt, seine Wohnung nicht oder nur noch unzureichend zu heizen. Der Heizeffekt, der dadurch eintritt, daß Wärme aus den benachbarten Wohnungen in eine nicht oder wenig beheizte Wohnung übergeht, ist ohnehin - wie die Kammer aus eigener Sachkunde weiß - nur beschränkter Natur. Der damit verbundene "Mitläufereffekt" kann dabei vernachlässigt werden.

Soweit Wohnungs- und Teileigentümer ihre Eigentumswohnungen vermietet haben, sprechen die dabei auftretenden Abrechnungsschwierigkeiten mit den Mietern aufgrund der mit diesen bestehenden Mietverträge nicht gegen Sinn und Zweck des angefochtenen Beschlusses. Sie haben ihren Grund vielmehr darin, daß in den Mietverträgen zum Teil abweichende Heizkostenverteilerschlüssel enthalten sein werden, die nun den veränderten Umständen angepaßt werden müssen.