Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Umstellung des Abrechnungszeitraumes; verspätete Nachforderung; Flächendifferenz; Vorerfassung

1. Wird die zur Heizkostenabrechnung gehörende Kostenaufstellung für die konkrete Wohnung erst nach Ablauf der Jahresfrist zugesandt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen.

2. Es ist dem Vermieter nach § 315 BGB zuzubilligen, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen. 3. Nicht verständliche Abkürzungen sind in der Heizkostenabrechnung zu erläutern.

4. Bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf Nutzergruppen ist das entsprechende Zahlenwerk innerhalb der Nutzergruppen zu erläutern.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf die geltend gemachten Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996, 1997 und 1998, der sich aus § 535 Satz 2 BGB a. F. ergeben würde.

Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 12. Januar 1988 ist zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die Wohnung zustande gekommen, bei der es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt. Die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996, 1997 und 1998 sind in formeller Hinsicht unwirksam, weil sie den maßgeblichen Anforderungen der §§ 20, 22 NMV nicht genügen.

1. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist unwirksam, weil sie der Bekl. nicht innerhalb der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zugegangen ist, während die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1998 der Bekl. fristgemäß zugegangen sind.

a) Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 hat der Berliner Mieterverein namens der Bekl. beanstandet, daß ihr die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb von einem Jahr nach Ablauf der jeweiligen Heizperiode zugegangen seien (vgl. § 12 Nr. 1, Nr. 7 des Mietvertrages vom 12. Januar 1988). Dieser Einwand der Bekl. vermag die formelle Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht zu begründen, weil es der Kl. entsprechend § 315 BGB zuzubilligen war, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. llI Rn. 366). Ein sachlicher Grund für die kalenderjährliche Abrechnungspraxis war gegeben, weil auf diese Weise vermieterseits zugleich über die Betriebskosten abgerechnet werden kann. Mit den Stromkosten ist ein Kostenfaktor vorhanden, der sowohl in den Heizkostenabrechnungen als auch in den Betriebskosten zu berücksichtigen ist, wobei die Kosten für den Heizstrom anhand der eingebauten Zwischenzähler ermittelt werden.

b) Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist der Bekl. dennoch nicht innerhalb der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zugegangen. Die Bekl. hat unwidersprochen dargetan, daß ihr am 22. Dezember 1998 eine Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 zugegangen sei, der keine Kostenaufstellung für die von ihr gemietete Wohnung beigefügt gewesen sei. Statt dessen sei dem Anschreiben vom 17. Dezember 1998 eine Kostenaufstellung beigefügt gewesen, die sich auf die Wohnung der Mieter B. D. und K. D. bezogen habe, welche in dem Nachbargebäude gelegen sei. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß sie die auf die streitgegenständliche Wohnung bezogene Kostenaufstellung unverzüglich übersandt habe, nachdem sie von der Bekl. mit Schreiben vom 2. Januar 1999 auf den Fehler aufmerksam gemacht worden sei. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist für die Bekl. nicht nachvollziehbar gewesen, solange ihr die Kostenaufstellung nicht zugegangen war, die sich auf die von ihr gemietete Wohnung bezieht, wenngleich das Gebäude (...) in dieselbe Nutzergruppe wie das Gebäude (...) fällt. Die Übersendung der konkreten Kostenaufstellung für die von der Bekl. gemietete Wohnung ist von der Kl. erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV veranlaßt worden, so daß die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 nicht mehr geheilt werden konnte. Es ist nicht ersichtlich, daß sich die Bekl. treuwidrig verhalten hätte, indem sie zunächst den Jahreswechsel abgewartet hat, bevor sie ihr Schreiben vom 2. Januar 1999 verfaßt hat. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 ist der Bekl. erst am 22. Dezember 1998 zugegangen, so daß die Bekl. trotz der Weihnachtstage und des Jahreswechsels binnen elf Tagen reagiert hat. (...)

3. Die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1998 ergibt sich daraus, daß die geltend gemachten Nachforderungen von der Kl. nicht nachvollziehbar berechnet und erläutert worden sind.

a) In der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1996 sind zahlreiche Abkürzungen verwendet worden ("Str.

Intern", "Rgl.

Hzg.", "Rgl.

Hzg. Uebergabe", "Str.

Hpt.

Uebergabe"), die aus sich selbst heraus nicht verständlich waren und von der Kl. nicht erläutert worden sind.

b) Während die Aufteilung der Gesamtkosten der Wohnanlage auf die sechs Nutzergruppen von der Kl. sowohl in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1996 als auch in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1998 nachvollziehbar dargestellt worden ist, sind die Kosten für die Warmwasserversorgung innerhalb der Nutzergruppe 2 nicht nachvollziehbar aus der Gesamtheit der Heizkosten ausgegliedert worden.

aa) ln der Wohnanlage der Kl. existiert eine Heizzentrale, von der aus sämtliche Gebäude versorgt werden, wobei die Gesamtkosten der Wohnanlage auf sechs Nutzergruppen aufgeteilt werden. In der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1996 ist die Aufteilung auf die unterschiedlichen Abrechnungsbereiche im Verhältnis der gesamten in der Wohnanlage verbrauchten Einheiten, die mit Hilfe von Wärmezählern bestimmt worden sind, zu den verbrauchten Einheiten der einzelnen Nutzergruppe vorgenommen worden. In der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1998 erfolgte die Aufteilung auf die unterschiedlichen Abrechnungsbereiche anhand des Verhältnisses der gesamten Heizfläche der Wohnanlage zu der Heizfläche der einzelnen Nutzergruppe. Der Umlagemaßstab hält sich in beiden Fällen innerhalb der Grenzen des billigen Ermessens (§ 315 BGB).

bb) Der auf die Kosten für die Warmwasserversorgung innerhalb der Nutzergruppe 2 entfallende Anteil aus der Gesamtheit der Heizkosten ist in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1996 mit 23,9 % und in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1997 mit 24,1 % beziffert worden, ohne daß die prozentuale Ausgliederung nachvollziehbar berechnet und erläutert worden wäre. Gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenVO erfolgt die Aufteilung der Gesamtheit der Heizkosten auf die Kosten für die Wärmeversorgung und die Kosten für die Warmwasserversorgung bei verbundenen Anlagen mit Hilfe von Wärmezählern. Um der Bekl. eine Plausibilitätskontrolle zu ermöglichen, hätte die Kl. in den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1998 das Zahlenwerk darstellen müssen, aus dem sich die auf die Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeeinheiten berechnen ließen. Die Angaben, welche die Kl. in dem hiesigen Rechtsstreit getätigt hat, können wegen Ablaufs der Jahresfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV nicht mehr berücksichtigt werden.

4. Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, würde sich die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996, 1997 und 1998 dagegen nicht aus der Differenz zwischen der Wohnfläche von 105,65 qm und der (größeren) Heizfläche von 108,54 qm ableiten lassen. In die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1996, 1997 und 1998 sind die Größenangaben eingestellt worden, wie sie von den Parteien in §§ 1 Nr. 1, 12 Nr. 7 des Mietvertrages vom 12. Januar 1988 festgehalten worden sind. Der Umlagemaßstab, anhand dessen die Heizfläche nach Darstellung der Kl. ermittelt worden ist, läßt sich mit der gesetzlichen Bestimmung des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO vereinbaren. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO können die Kosten der Wärmeversorgung entweder nach der Wohn- oder Nutzfläche (aller Räume bzw. der beheizten Räume) oder nach der Größe des umbauten Raums (aller Räume bzw. der beheizten Räume) umgelegt werden. Eine Umlage nach der Größe des umbauten Raums, wie sie die Kl. vorgenommen hat, bietet sich insbesondere dann an, wenn eine Wohnung aus unterschiedlich hohen Räumen besteht bzw. mit schrägen Wänden versehen ist (Schmidt-Futterer [Lammel], Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 7 HeizkostenVO Rn. 12). Bei einem ausgebauten Dachgeschoß richtet sich die Größe des umbauten Raums nach den Außenflächen der umschließenden Wände und Decken, wie sich aus der Anlage 2 zu den §§ 11 a, 34 Abs. 1 ll. BV (Ziffer 1.132) ergibt. Diese Berechnungsform führt zwangsläufig dazu, daß die Größe des umbauten Raums auch durch solche Bereiche bestimmt wird, die bei einer Berechnung der Wohnfläche entsprechend der Regelung des § 44 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 3 II. BV nur zur Hälfte oder überhaupt nicht zu berücksichtigen sind, weshalb sich eine Differenz zwischen der Wohnfläche und der (größeren) Heizfläche ergibt, wenn der ermittelte Rauminhalt unter Division durch die Raumhöhe wieder auf eine zweidimensionale Fläche zurückgerechnet wird. Die von der Kl. gewählte Berechnungsform ist nicht zu beanstanden, weil sie das Ziel einer größeren Umlagegerechtigkeit zwischen normalen Geschoßwohnungen mit einer einheitlichen Raumhöhe und Dachgeschoßwohnung mit schrägen Wänden verfolgt, in denen auch die unterhalb der Dachschrägen zirkulierende Luft erwärmt wird.