Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Fernwärme; Altbauwohnraum; Warmwasserkosten; Verbrauchskosten; Betriebskosten; Treppenhausbeheizung; Stromkostenaufteilung

1. Sofern nicht öffentlich geförderter Wohnraum vorliegt, reicht es für die Bejahung von Fernheizung aus, daß die Wärme von einem Dritten geliefert wird.

2. Zum Umfang der Darlegung bei einer Fernwärme Heizkostenabrechnung.

3. Zur Aufteilung von auf Heizung einerseits und Warmwasser andererseits entfallenden Stromkosten.

4. Es ist auch beim Einsatz von Gas als Primärenergie nicht zulässig, einen Betrag für den Bezug von Gas im Rahmen der Heizkostenabrechnung umzulegen, der zum Teil aus einem Zeitraum stammt, in dem der Mieter noch nicht oder nicht mehr Mieter war.

5. Es ist nicht zu beanstanden, daß die Treppenhausbeheizung anteilig nach den beheizten Wohnflächen umgelegt wird.

Der Kl. kann von dem Bekl. aufgrund des Mietvertrages Bezahlung der Heizkosten verlangen und damit auch Nachzahlung, soweit die entstandenen Kosten durch die Abschlagszahlungen nicht gedeckt sind. Dabei ist die dem Bekl. von dem Kl. erteilte Abrechnung vom Grundsatz her auch ordnungsgemäß. Im vorliegenden Fall handelt es sich nämlich bei der dem Bekl. gelieferten Wärme um Fernwärme. Die Wärme wurde nämlich nicht von dem Kl. selbst, sondern von der N. H. geliefert, an welche der Kl. dann die in Rechnung gestellten Kosten bezahlte. Da es sich im vorliegenden Fall nicht um öffentlich geförderten Neubau, sondern um Altbau handelt, reicht es für die Bejahung von Fernheizung aus, daß die Wärme von einem Dritten geliefert wird (vgl. Blümmel/Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung, 1. Aufl. 1982, S. 155). Daß der Kl. hier auch noch eigene Kosten an die BEWAG entrichten muß, steht dem nicht entgegen, denn dabei handelt es sich lediglich um Betriebskosten, die ein Vermieter, der Fernwärme bezieht, auch umlegen kann (§ 21 Abs. 1 Satz 4 AMVOB). Der Umstand, daß es sich um Fernwärme handelt, hat zur Folge, daß der Kl. eine detaillierte Abrechnung mit den einzelnen Verbrauchskosten dem Bekl. nicht vorzulegen braucht (vgl. AMVOB a.F., wo es heißt, daß der Vermieter die Beträge umlegen kann, die er selbst entrichten muß zuzüglich der ihm entstehenden Betriebskosten. Der Kl. mußte also an sich nur dartun, welche Beträge er an die N. H. sowie an die BEWAG entrichten mußte und wie er sie auf die einzelnen Mieter umgelegt hat. Welche Beträge er an die N. H. und welche Beträge er an die BEWAG entrichtet hat, hat der Kl. jetzt durch Vorlage von Rechnungen auch dargetan.

Wenn der Kl. bei Fernwärme auch keine detaillierte Abrechnung vorlegen muß, aus der sich ergibt, wie die einzelnen Kosten entstanden sind, so muß er doch, wie beim Betrieb einer zentralen Heizungsanlage, die einzelnen Kosten umlegen.

Aus der Rechnung vom 24. Januar 1983 folgt, daß der Kl. einen Grundpreis von 23 702,30 DM entrichten mußte, wobei er den angegebenen Betrag von 3,58553 DM pro Quadratmeter Heizfläche zahlen muß. Außerdem muß der Kl. 174 784,04 DM Brennstoff- und Stromkosten an die N. H. und 17 220,41 DM Stromkosten an die BEWAG zahlen. Der Kl. hat diese Kosten nur in solche für Heizung und Warmwasser aufgeteilt. Bei dieser Aufteilung geht er, soweit es sich um die an die N. H. zu entrichtenden Beträge handelt, von einem eigenen Wärmezähler aus. Hinsichtlich der an die BEWAG zu entrichtenden Stromkosten geht er bei der Aufteilung von Warmwasser und Heizung von der unterschiedlichen Kilowattstärke der Pumpen und der unterschiedlichen Arbeitsdauer während eines Jahres aus. Diese Berechnungsmethode ist, obwohl sie nur eine Schätzung darstellt, nicht zu beanstanden, weil es dem Kl. nicht möglich ist, aus den Rechnungen der BEWAG, die einen anderen Zeitraum umfassen, die konkret entstandenen Kosten abzulesen. Auch soweit der Kl. den an die N. H. zu entrichtenden Stromverbrauch parallel setzt zur Wärmeentnahme, ist dies zu akzeptieren. Bedenken, die daraus hergeleitet werden, daß die Wärmeentnahme zum Teil Warmwasser und zum Teil Heizung betrifft und für die gleiche Menge Wärme für Heizung oder Warmwasser nicht jeweils ohne weiteres die gleiche Strommenge benötigt wird, greifen im Ergebnis nicht durch. Denn ein besserer Verteilungsmaßstab ist nicht erkennbar, wobei darauf hinzuweisen ist, daß es hierbei nur um die richtige Aufteilung der vom Kl. an die N. H. entrichteten Kosten geht. Letztlich tut der Kl. hiermit aber nichts anderes, als daß er die Kosten, die er selbst leisten muß, an die Mieter so weitergibt, wie er sie auch bezahlen muß.

Der Kl. hat nach dieser Berechnung Warmwasserkosten in Höhe von 71 937,19 DM und Heizkosten von 143 769,56 DM errechnet und ausgehend von 5850,04 qm aller seiner Wohnungen den Quadratmeterpreis der Hälfte der Warmwasserkosten und der vollen Heizungskosten sowie den Kubikmeterpreis der anderen Hälfte der Warmwasserkosten errechnet und diese Werte dann in der dem Bekl. gestellten Rechnung untergebracht. In diesem letzten Teil ist die Berechnung des Kl. nicht korrekt, soweit er hier zum Teil eine Aufteilung nach Kubikmetern vornimmt. In § 5 Nr. 4 des Mietvertrages ist nämlich eine Verteilung nur nach Quadratmetern vereinbart. Dies hindert den Vermieter zwar nicht, nachträglich eine andere Verteilung zu vereinbaren. Der Kl. hätte dies jedoch gemäß § 22 Abs. 2 AMVOB a.F. mit dem Bekl. vereinbaren müssen. Da dies nicht geschehen ist, ist die Abrechnung insofern unwirksam, soweit sie nach Kubikmetern berechnet ist. Da dieser Fehler jedoch leicht erkennbar und ohne größere Schwierigkeiten aus der übrigen Rechnung nicht nur ausscheidbar, sondern die tatsächlich auszusetzende Summe auch leicht ersetzbar ist, führt dies nicht dazu, daß die Heizkostenabrechnung an sich unwirksam wäre und auch nicht dazu, daß, soweit hier nach Kubikmetern berechnet wurde, die Forderung des Kl. ersatzlos zu streichen wäre. Vielmehr hat eine Umrechnung allein nach Quadratmetern zu erfolgen, wie dies nachfolgend dargestellt wird. Darüber hinaus war die Berechnung des Kl. jedoch noch an einem anderen Punkt zu korrigieren.

Es ist nämlich nicht zulässig, einen Betrag von Gaskosten auf den Bekl. umzulegen, der zum Teil aus einem Zeitraum stammt, in dem der Bekl. noch gar nicht Mieter bei dem Kl. war.

Unter Zugrundelegung dieser Korrekturen konnte die Berechnung des Kl. im übrigen übernommen werden, wie dies nachfolgend berechnet ist.

Dem steht auch das Bestreiten des Bekl. nicht entgegen. Soweit er meint, der Kl. würde hier ein unwirtschaftliches Beheizen dulden, kann er damit die Forderung des Kl. auch nicht teilweise zu Fall bringen. Aus dem vom Bekl. eingereichten Sachverständigengutachten folgt nämlich, daß der Verbrauch an sich für Gas nicht zu hoch ist. Zwar mag es sein, daß bei einem überwiegenden Heizen mit Öl Heizkosten zu sparen gewesen wären. Ein solches fehlerhaftes Heizen wäre aber nicht dem Kl. zuzurechnen, weil er auf die Art der Beheizung gar keinen Einfluß hatte. Wollte man ihm aber doch ein Verschulden vorwerfen, so würde dies nicht die Höhe der Heizkostenforderung an sich berühren, sondern den Kl. allenfalls wegen positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig machen (vgl. LG Kassel, WM 1974, 235; Sternel, 2. Aufl. III 293). Damit ein solcher Schadensersatzanspruch der Forderung des Kl. entgegenstehen könnte, hätte der Bekl. aber in bestimmter, genau darzulegender Höhe die Aufrechnung erklären müssen, was er nicht getan hat.

Schließlich ist die Kammer der Ansicht, daß es nicht zu beanstanden ist, daß die Treppenhausbeheizung anteilig nach den beheizten Wohnflächen umgelegt wird. Diese Umlegung entspricht dem Mietvertrag, in dem die Rede davon ist, daß nach den Quadratmetern der Wohnung umgelegt wird. Diese Umlegung steht auch nicht der Bestimmung des § 22 Abs. 1 AMVOB entgegen, weil die Quadratmetermaße der Wohnungen einen nicht unvernünftigen Anhalt für den Maßstab geben, mit denen die einzelnen Wohnungen an der Treppenhausbeheizung beteiligt sind.