Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Fernwärme/öffentlich geförderter Wohnungsbau; Öffentlich geförderter Wohnungsbau; Fernheizwerk; Bau mit öffentlichen Mitteln; öffentliche Mittel; zweckwidrige Verwendung; Mietnebenkosten; Fernwärme; Abrechnung; Wärmelieferun

Der Vermieter öffentlich geförderter Sozialwohnungen, der für die Gesamtherstellungskosten einer Wohnanlage und Wirtschaftseinheit bewilligte öffentliche Mittel teilweise für den Bau eines nicht zu dieser Wirtschaftseinheit gehörenden Fernheizwerks verwandt hat, ist dennoch grundsätzlich berechtigt, die Kosten der Wärmelieferung mit Grund- und Arbeitspreis nach § 22 der Neubaumietenverordnung (für die Heizperioden zwischen 1980/81 und 1984/85 in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.7.1979) auf die Mieter umzulegen.

Dies gilt nicht in Fällen mißbräuchlicher Umgehung mietpreisrechtlicher Vorschriften zum Nachteil der Mieter.

I. Die Kl. ist Vermieterin von öffentlich geförderten Sozialwohnungen, darunter der von den Bekl. gemieteten Wohnungen, und macht im Wege der negativen Feststellungsklage gegen die Bekl., die sich jeweils einer Erstattungsforderung gegen die Kl. berühmen, ihre Berechtigung geltend, über die Kosten der Wärmelieferung des Heizwerks Sch., das gleichfalls in ihrem Eigentum steht, für die Heizperioden 1980/81 und 1984/85 nach § 22 Abs. 4 der Neubaumietenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.7.1979 abzurechnen, wie sie dies auch tatsächlich getan hat. Dabei geht es um die Umlegung von Modernisierungskosten aus dem Jahre 1980, als das Heizwerk von Öl- auf Gasfeuerung umgestellt wurde. Die Bekl. stützen ihren Klagabweisungsantrag in erster Linie darauf, daß die Ende 1980 durchgeführte Modernisierung des Heizwerks der Zustimmung der Bewilligungsstelle gemäß § 11 Abs. 7 der II. BerechnungsVO bedurft hätte, da es sich bei dem Heizwerk um einen Bestandteil der öffentlich geförderten Wohnanlage handle und auch tatsächlich ein Teil der öffentlichen Mittel in das Heizwerk geflossen sei. Mangels behördlicher Zustimmung hätten die Modernisierungskosten nicht in die Miet- und Umlagenberechnung eingehen dürfen.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme der negativen Feststellungsklage stattgegeben und die Berechnungsweise der Kl. gebilligt.

Die Anwendbarkeit von § 22 NMV in der Fassung vom 18.7.1979 hat es damit begründet, daß es sich bei dem Heizwerk Sch. der Kl. um ein Fernheizwerk handele, weil es weder mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sei, noch zur Wirtschaftseinheit der Wohnanlage gehöre; es bestehe kein einheitlicher Finanzierungsplan für Wohnanlage und Heizwerk. Dies ergebe sich aus der Auskunft des Amtes für Wohnung und Städtebauförderung (AWS) vom 10.7.1986 sowie aus den Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen. Der Abrechnung nach § 22 Abs. 4 NMV stehe auch nicht entgegen, daß in den Gesamtherstellungskosten der Wohnanlage anteilig Kosten für das Heizwerk enthalten gewesen seien. Auch die Personenidentität zwischen Vermieter und Wärmelieferer schade nicht. Einer Zustimmung zur Modernisierung des Heizwerks im Jahre 1980 habe es nicht bedurft, weil dieses nicht zur Wirtschaftseinheit der öffentlich geförderten Wohnanlage gehöre.

Mit ihrer Berufung machen die Bekl. im wesentlichen geltend: Die Berechnung der Wärmelieferungskosten nach § 22 Abs. 4 NMV scheitere bereits an der in der Person der Kl. bestehenden Identität von Vermieter und Wärmelieferanten. Es bestehe ein einheitlicher Finanzierungsplan für Wohnanlage und Heizwerk; für die Verwendung öffentlicher Mittel zu Gunsten des Heizwerks gäbe es sonst keine Rechtsgrundlage. Die öffentlichen Mittel gewährleisteten bei einer Veräußerung des Heizwerks keinerlei Preisbindung, wenn es nicht Bestandteil der Wirtschaftseinheit sei. Die Kl. verteidigt ihre Berechnungsweise der Heizkosten sowie das angefochtene Urteil. Die öffentlich geförderten Wohnungen und das Heizwerk bildeten keine Wirtschaftseinheit. Das Heizwerk beliefere - was unstreitig ist - öffentlich geförderte und frei finanzierte Wohnungen sowie Gewerbeobjekte und öffentliche Gebäude.

Das Landgericht hat dem Senat durch Beschluß vom 6. Januar 1988 folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Ist der Vermieter öffentlich geförderter Sozialwohnungen, der für die Gesamtherstellungskosten einer Wohnanlage und Wirtschaftseinheit bewilligte öffentliche Mittel teilweise für den Bau eines nicht zu dieser Wirtschaftseinheit gehörenden Fernheizwerks verwandt hat, berechtigt, die Kosten der Wärmelieferung mit Grund- und Arbeitspreis nach § 22 NMV (für die Heizperioden zwischen 1980/81 und 1984/85 in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.7.1979) auf die Mieter umzulegen?

2. Hat der Vermieter, der einen Teil der für die Gesamtherstellungskosten einer Wohnanlage und Wirtschaftseinheit bewilligten öffentlichen Mittel für den Bau eines nicht zu dieser Einheit gehörenden Fernheizwerks verwendet hat, Miete und Umlagen so zu berechnen, als ob er mit den öffentlichen Mitteln ein zentrales Heizwerk als Bestandteil der Wirtschaftseinheit errichtet hätte?

Das Landgericht hält die vorgelegten Rechtsfragen für entscheidungserheblich, weil bei Bejahung der Frage zu 1. die Berufung der Bekl. zurückzuweisen, bei Bejahung der Frage zu 2. der Berufung dagegen stattzugeben sei. Sie seien bisher nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides gewesen und von grundsätzlicher Bedeutung, weil durch die Neufassung des § 22 NMV seit 1985 lediglich der Verteilungsmaßstab, nicht aber der Begriff der Fernwärmelieferung geändert worden sei. Nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme sei mit dem Amtsgericht davon auszugehen, daß das Heizwerk Sch. kein zu der Wirtschaftseinheit, die die Wohnungen der Bekl. umfasse, gehörendes Heizwerk, sondern ein Fernheizwerk sei, weil es an einem einheitlichen Finanzierungsplan des Bauherrn (der Kl.), dessen Bestimmung maßgeblich sei, fehle. Die bloße Verwendung der bewilligten Mittel (auch) für das Heizwerk reiche für die Annahme eines einheitlichen Finanzierungsplanes bzw. einer Wirtschaftseinheit nicht aus. Danach sei für die Lieferungen des Heizwerks an sich § 22 NMV anwendbar. Dieses Ergebnis stehe jedoch mit dem Sinn und Zweck der Förderung von Sozialwohnungen durch öffentliche Mittel nicht im Einklang. Würden für die Wohnanlage bewilligte öffentliche Mittel für die Erstellung des Heizwerks abgezweigt, so müsse dies so angesehen werden, als ob es sich bei dem Heizwerk um ein in die Wirtschaftseinheit integriertes öffentlich gefördertes Heizwerk handele, was zur Anwendung der §§ 8 und 8 a WoBindG führe.

Nur so könne die vom Gesetzgeber verfolgte Verkoppelung von öffentlicher Förderung einerseits, Preis- und Verwendungsbindung andererseits aufrechterhalten werden. Andernfalls seien Umgehungen Tür und Tor geöffnet. Der Vermieter sei deshalb in einem solchen Fall nicht berechtigt, die Kosten der Wärmelieferungen nach § 22 NMV abzurechnen und umzulegen (vorgelegte Rechtsfrage zu 1.), habe vielmehr gegenüber seinen Mietern, die verwaltungsrechtlich ungeschützt seien (wenn sich der Vermieter mit der Bewilligungsstelle abgestimmt habe), die vertragliche Pflicht, so abzurechnen, als ob er den wohnungsbaurechtlichen und mietrechtlichen Bestimmungen für Sozialwohnungen entsprechend die öffentlichen Mittel für ein integriertes Heizwerk verwandt, eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt und auf deren Basis Miete und Umlagen berechnet hätte (vorgelegte Rechtsfrage zu 2.).

Den Parteien ist Gelegenheit gegeben worden, zu dem Vorlagebeschluß des Landgerichts Stellung zu nehmen, wovon die Kl. mit Schriftsatz vom 7.3.1988 Gebrauch gemacht hat.

II. Die Vorlage zum Rechtsentscheid ist gemäß Artikel III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) zulässig. Die vorgelegten Rechtsfragen sind, soweit ersichtlich, noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides gewesen. Sie sind auch von grundsätzlicher Bedeutung und ergeben sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Ihre grundsätzliche Bedeutung ist daraus herzuleiten, daß sie auch künftig wiederholt auftreten können und zu erwarten ist, daß zu ihnen in der Rechtsprechung oder Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen vertreten werden (vgl. KG Beschluß vom 14.10.1985, abgedruckt bei Thieler-Frantzioch-Uetzmann RE-Miet Nr. 37 m. Nachw.). An der grundsätzlichen Bedeutung ändert auch nichts, daß § 22 NMV inzwischen neugefaßt worden ist. Die Neufassung hat den Verteilungsmaßstab geändert, die hier angeschnittenen Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung jedoch unberührt gelassen. Das Landgericht hält die vorgelegten Rechtsfragen schließlich für entscheidungserheblich. Das ist nicht von der Hand zu weisen.

III. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage zu 1. wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich, insbesondere mit der dort vorgenommenen Einschränkung für Fälle rechtsmißbräuchlicher Umgehung mietpreisrechtlicher Vorschriften zum Nachteil der Mieter. Der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage zu 2. bedurfte es danach nicht mehr.

Der vom Landgericht seinen Rechtsfragen zugrundegelegte Ausgangspunkt ist der, daß das Heizwerk Sch. der Kl. ein Fernheizwerk sei, weil es nicht zu der Wirtschaftseinheit der öffentlich geförderten Wohnanlage gehöre. Dies ergebe sich aus der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme. Hiervon hat mithin auch der Senat auszugehen, wobei im übrigen gegen diesen Ausgangspunkt auch in der Sache keine Bedenken bestehen. Zu Recht geht deshalb auch das Landgericht weiter davon aus, daß bei dieser Sachlage an sich die Kl. die Modernisierungskosten aus dem Jahre 1980 gemäß § 22 NMV in der Fassung vom 18.7.1979 auf die Mieter der öffentlich geförderten Wohnungen umlegen und so abrechnen dürfe, wie sie es getan habe. Dies könne jedoch dann nicht gelten, so meint das Landgericht, wenn der Vermieter öffentlich geförderter Sozialwohnungen einen Teil der für die Wohnanlage bewilligten Mittel für ein nicht zu dieser Wirtschaftseinheit gehörendes Fernheizwerk verwende.

Dem vermag der Senat trotz der in dem Vorlagebeschluß für diese Auffassung dargelegten beachtlichen Gründe in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Vielmehr hält er die Auffassung des Landgerichts umgekehrt nur in den Ausnahmefällen eines Rechtsmißbrauchs für richtig. Dafür sind im wesentlichen folgende Erwägungen maßgebend: Ob und inwieweit ein Wohnungsbauvorhaben öffentlich gefördert ist, richtet sich nach dem Inhalt des Bewilligungsbescheides unter Hinzunahme des ihm zugrundeliegenden Antrages auf Gewährung öffentlicher Mittel; der Bewilligungsbescheid legt den Einsatz öffentlicher Mittel für ein bestimmtes Bauvorhaben verbindlich fest (§ 13 Abs. I und II WoBindG; BVerwG Urteil vom 14.1.1983, abgedruckt bei Thieler-Frantzioch-Uetzmann RE-Miet Nr. 33). Ein solcher Bewilligungsbescheid entfaltet als Verwaltungsakt zumindest Tatbestandswirkung (vgl. dazu BVerwG Urteil vom 28.11.1986, abgedruckt bei Thieler-Frantzioch-Uetzmann RE-Miet Nr. 71). Sie bedeutet, daß der Verwaltungsakt und die durch ihn für einen bestimmten Rechtsbereich getroffene Regelung als gegeben hingenommen werden müssen. Solange der Verwaltungsakt - hier der Bewilligungsbescheid - nicht widerrufen, zurückgenommen, anderweitig aufgehoben oder sonst erledigt (oder gar nichtig) ist, müssen die Beteiligten, Betroffenen, aber auch Gerichte und Behörden die Wirksamkeit dieser Maßnahme kraft ihrer Tatbestandswirkung gegen sich gelten lassen bzw. als gegeben hinnehmen. Die Tatsache der öffentlichen Förderung des Wohnungsbauvorhabens und deren Inhalt binden mithin. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, daß lediglich die Wohnanlage, soweit ihre Wirtschaftseinheit reicht, öffentlich gefördert ist und dies kraft der Tatbestandswirkung des Bewilligungsbescheides bindend feststeht. Es bedeutet zugleich, daß das Heizwerk Sch. nicht in die öffentliche Förderung einbezogen und - wovon auch das Landgericht ausgeht - unter diesem Blickwinkel als Fernheizwerk anzusehen und zu behandeln ist mit der Folge der Anwendbarkeit des § 22 NMV in der hier maßgeblichen Fassung vom 18.7.1979. Dieser verbindliche Ausgangspunkt ergibt nach Auffassung des Senats, daß nicht die teilweise Verwendung der für die Wohnanlage bewilligten öffentlichen Mittel für das nicht zu dieser Wirtschaftseinheit gehörende Heizwerk allein dazu führen kann, dem Vermieter die Berechnung der gelieferten Fernwärme gemäß § 22 NMV zu versagen. Auch der Vermieter muß sich auf den Bestand und den inhaltlichen Umfang des die öffentlichen Mittel bewilligenden Bescheides verlassen können.

Dies nicht nur in dem Sinne, welche öffentlichen Mittel bewilligt werden, sondern auch wofür, für welche Wirtschaftseinheit. Denn gerade hiervon hängt andererseits der Umfang seiner öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Bindung entscheidend ab. Der Vermieter muß sich im Grundsatz darauf verlassen können, wieweit nach dem Inhalt des Bewilligungsbescheides und seinen gesetzlichen Folgen seine - des Vermieters - rechtlichen Bindungen in vielerlei Hinsicht reichen. Dies jedenfalls dann, wenn der Bewilligungsbehörde die maßgeblichen Umstände bei Erlaß des Bewilligungsbescheides bekannt waren (wie hier bei Bewilligung der öffentlichen Mittel für die Wohnanlage als Wirtschaftseinheit die Tatsache, daß 2.000,- DM der pro Wohnung bewilligten Förderungsmittel für das Heizwerk verwendet werden sollten). Der Vermieter muß im Grundsatz darauf vertrauen dürfen, daß die zuständigen Bewilligungsbehörden die öffentlichen Mittel den gesetzlichen Vorschriften entsprechend einsetzen und bewilligen. Gerade im vorliegenden Fall zeigt sich die Bedeutung dieses Ausgangspunktes: Die Bekl. beanstanden, daß die Kl. für ihre im Jahre 1980 durchgeführte Umstellung der Heizungsanlage von Heizöl auf Erdgas nicht die nach ihrer Auffassung bei öffentlicher Förderung auch des Heizwerkes gemäß § 11 der II. BV erforderliche Zustimmung eingeholt habe und schon deshalb die Modernisierungskosten - in welcher Form auch immer - nicht in Rechnung stellen dürfe. Demgegenüber hat die zuständige Behörde - das Amt für Wohnung und Städtebauförderung - der Kl. mit Schreiben vom 30.5.1980 mitgeteilt, daß das Heizwerk selber nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert sei und es deshalb nicht der Anerkennung von Wertverbesserungen gemäß § 11 der II. BV bedürfe.

Im Grundsatz ist deshalb die zu 1. gestellte Rechtsfrage nach Auffassung des Senats bejahend so zu beantworten, wie dies im Tenor dieses Beschlusses geschehen ist. Jedoch müssen die vom Landgericht dargelegten beachtlichen Gründe für seine Auffassung im Sinne des im Tenor formulierten Ausnahmesatzes berücksichtigt werden. Rechtsmißbräuchliche Umgehungen der mit der öffentlichen Förderung verkoppelten Mietpreisbindungen zum Nachteil der Sozialmieter müssen verhindert werden. Mißbräuchliche Umgehungen sind denkbar sowohl im Zusammenwirken mit der zuständigen Bewilligungsbehörde als auch etwa in der Weise, daß der Bewilligungsbehörde maßgebliche Umstände verschwiegen oder falsch dargestellt werden. Auch die Motive sind beachtlich. So könnte im vorliegenden Fall von Bedeutung sein, welche Beweggründe dafür vorlagen, von den öffentlichen Mitteln für die Wohnanlage pro Wohnung 2.000,- DM für das Heizwerk vorzusehen bzw. dies - auf seiten der Bewilligungsbehörde - anzuerkennen. Stets wird jedoch für die Anwendung des Ausnahmesatzes auch Voraussetzung sein, daß durch die Umgehung der mietpreisrechtlichen Vorschriften den Sozialmietern tatsächlichen Nachteile entstehen, und zwar nicht nur in der Art und Weise der Berechnung, sondern darüber hinaus auch im zahlenmäßigen Ergebnis. Eine weitergehende Darstellung von Einzelumständen, die für die Entscheidung erheblich sein könnten, ist im Rahmen eines Rechtsentscheides weder möglich noch angebracht.

Einer Beantwortung der zu 2. gestellten Rechtsfrage bedarf es nach allem nicht mehr. Sie wäre nach dem Vorstehenden im Grundsatz zu verneinen.