Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Heizkostenabrechnung/unterschiedliche Kosten der Überwachung und Wartungsarbeiten; Heizfläche/als Umlegungsmaßstab; Heizkosten/als Bestandteil des Mietzinses; Heizkostenabrechnung/Heizungsanlage für mehrere Grundstücke; Kündigung fristlose/Heizkosten; Mietzins/im Sinne von § 554 BGB; Heizkostenabrechnung/Vorwegabzug; Heizkostenabrechnung/Erläuterung der Kostensteigerungen; Wärmemengenzähler; Wirtschaftlichkeit/des Betreibens einer Heizungsanlage; Vorwegabzug/Heizkostenabrechnung; Heizkostenabrechnung/Maßstab bei unterschiedlicher Versorgung einer gemeinsamen Heiz- und Warmwasseranlage

1. Der eine Heizkostennachzahlung verlangende Vermieter trägt die Darlegungslast bezüglich der Richtigkeit der Abrechnung. Der in Anspruch genommene Mieter bestreitet die Abrechnung hinreichend substantiiert, wenn er auf die keine erkennbare Rechtfertigung findende Verdoppelung der Kosten gegenüber der Vorperiode hinweist und ein kostengünstiges Betreiben der Anlage in Zweifel zieht.

2. Werden mehrere Grundstücke durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, aus der ein Teil der Grundstücke auch ihr Warmwasser bezieht, so kann sich für letztere bei der Abrechnung aufgrund von Wärmemengenzählern nicht ein niedrigerer Prozentsatz als bei der Abrechnung aufgrund der Heizfläche ergeben. Eine auf einem solchen Fehler beruhende Heizkostennachforderung ist nicht fällig.

3. Wird für solcherart qualitativ unterschiedlich versorgte Grundstücke ein Pauschalvertrag über Wartungs- und Überwachungsarbeiten abgeschlossen, der die Unterschiede im Erfordernis der Überwachung außer acht läßt, so verstößt der Vermieter gegen seine Verpflichtung zum kostengünstigen Betreiben der Heizung.

4. Eine wirksame Erhöhung des Heizkostenvorschusses setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung der Vorperiode voraus.

... Die Kl. kann sich nämlich für ihre fristlose Kündigung weder auf § 554 Abs. 1 BGB noch auf § 554 a BGB stützen. ...

Soweit die Kl. meint, die Bekl. habe sich auch mit der Zahlung der Heizkosten gemäß Abrechnung vom 23. August 1982 in Verzug befunden, die ebenfalls einen Teil des Mietzinses im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB darstellen würden, kann sie hiermit schon deshalb nicht gehört werden, weil ihr kein Anspruch aus der erwähnten Abrechnung zusteht.

Hierbei kann dahinstehen, ob eine Forderung auf Heizkostennachzahlung schon deshalb nicht existiert, weil die Abrechnung Begriffe - wie "Vorwegabzug" - enthält, die der Mieter mangels Erläuterung und Aufschlüsselung der zugehörigen Summen nicht zu verstehen imstande ist, und wieweit eine solche Erläuterung und Aufschlüsselung im Prozeß nachgeholt werden kann.

Die Nachzahlungsforderung der Kl. besteht nämlich schon deshalb nicht, weil die Bekl. die Richtigkeit der Angaben in der Heizkostenabrechnung substantiiert bestritten und die insoweit darlegungspflichtige Kl. ihre Darlegungslast bezüglich der Richtigkeit der Abrechnung nicht erfüllt hat. Der auf Heizkostennachzahlung in Anspruch genommene Mieter bestreitet die Richtigkeit einer Abrechnung jedenfalls dann hinreichend substantiiert, wenn er auf die annäherende Verdoppelung der Kosten gegenüber der Vorperiode hinweist, ein kostengünstiges Betreiben der Anlage in Zweifel zieht und eine solche Verdoppelung, wie im vorliegenden Fall, weder in der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung von Löhnen und Preisen noch in der Abrechnung des Vermieters irgendeine erkennbare Rechtfertigung findet.

Folgt man dem nicht, so wäre der Nachzahlungsforderung der Kl. zumindest mangels Fälligkeit der Erfolg zu versagen. Weder die Abrechnung noch die Darlegungen der Kl. lassen nämlich erkennen, daß dem unstreitigen Umstand der Versorgung der BVG-Häuser mit Heizwärme und Warmwasser aus der Anlage einerseits auf der Versorgung des Hauses der Kl. allein mit Heizwärme andererseits bei der Abrechnung Berücksichtigung getragen wurde.

Schließlich steht der Fälligkeit der Nachzahlungsforderung entgegen, daß die Kl. mit der Firma T. einen Pauschalvertrag über Wartungs- und Überwachungsarbeiten abgeschlossen hat, demzufolge sie - ebenso wie die BVG - pro gewartetem und überwachtem qm Heizfläche 0,21542 DM monatlich zu zahlen hat. Eine Vereinbarung, welche die qualitativen Unterschiede in der Überwachung einer Heizungsanlage, die für Heizwärme und Warmwasser benötigt wird, sowie der Überwachung einer Anlage, welche lediglich für Heizwärme erforderlich ist, außer acht läßt, widerspricht der Verpflichtung des Vermieters zum wirtschaftlichen Betreiben einer solchen Anlage (siehe zur Verpflichtung des Vermieters zum wirtschaftlichen Betreiben einer Heizungsanlage KG in ZMR 1976 Seite 206).

Aus dem Vorstehenden ergibt sich ferner, daß die Erhöhung des Heizkostenvorschusses durch die Erklärung der Kl. vom 2. November 1982 nicht wirksam ist, denn eine wirksame Erhöhung setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung der vergangenen Heizperiode voraus (Blümmel, Heizung und Heizkostenabrechnung, Seite 171). ...