Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Wartungspauschale

1. Der auf Heizkostennachzahlung in Anspruch genommene Mieter bestreitet die Richtigkeit einer Heizkostenabrechnung jedenfalls dann hinreichend substantiiert, wenn er auf die annähernde Verdoppelung der Heizkosten gegenüber der Vorperiode hinweist, ein kostengünstiges Betreiben der Anlage in Zweifel zieht und eine solche Verdoppelung weder in der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung von Löhnen und Preisen noch in der Abrechnung des Vermieters irgendeine erkennbare Rechtfertigung findet.

2. Zur Vereinbarung eines pauschalen Wartungsvertrages.

3. Eine Erhöhung des Heizkostenvorschusses setzt eine wirksame ordnungsgemäße Abrechnung der vergangenen Heizperiode voraus.

Zwischen den Parteien besteht Streit über die Höhe der Heizkostennachzahlung bzw. den zulässigen Heizkostenvorschuß. Die Bekl. sind Mieter in einem Wohnhaus der Kl., das durch eine Heizanlage einer privaten Wärmelieferungsfirma beheizt wird. Durch diese Heizanlage wird nicht nur Wärme für das Haus, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, geliefert, sondern auch Wärme und Warmwasser für drei andere, der BVG gehörende Grundstücke.

Die Verteilung der Kosten zwischen der BVG und der Kl. erfolgt für den Heizstoff, welchen die BVG auch für die Warmwasserversorgung ihrer Häuser benötigt, und den Strom nach Wärmemengenzählern, für die Wartung und Überwachung der Anlage ist die Heizfläche Berechnungsmaßstab. Bezüglich dieser Arbeiten hat die Kl. mit der Wärmelieferungsfirma einen Pauschalvertrag abgeschlossen, demzufolge diese alle erforderlichen Wartungs- und Überwachungsarbeiten gegen Zahlung eines monatlichen Betrages von 0,21542 DM/qm beheizter Fläche übernimmt.

Entsprechend hat die Kl. ihre Berechnungen vorgenommen und unter dem Begriff "Vorwegabzug" den auf die BVG entfallenden Anteil der Brennstoff- und Wartungskosten in Abzug gebracht.

Die Bekl. hat gegenüber der Kl. die Auffassung vertreten, die Heizkostenabrechnung beinhalte Mängel, die Heizkosten seien gegenüber der Vorperiode auf etwa das Doppelte gestiegen, ferner müsse dargelegt werden, ob gegenüber den Häusern der BVG, die zusätzlich mit Warmwasser versorgt würden, eine ordnungsgemäße qualitative Verbrauchsabgrenzung stattgefunden habe. Die Bekl. haben einen wesentlichen Teil der geforderten Heizkostennachzahlung nicht entrichtet und außerdem die Erhöhung des Heizkostenvorschusses nicht akzeptiert. Die Kl. hat daraufhin unter Hinweis auf Zahlungsrückstände fristlos gekündigt. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Soweit die Kl. meint, die Bekl. habe sich auch mit der Zahlung der Heizkosten gemäß Abrechnung vom 23. August 1982 in Verzug befunden, die ebenfalls einen Teil des Mietzinses im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB darstellen würden, kann sie hiermit schon deshalb nicht gehört werden, weil ihr kein Anspruch aus der erwähnten Abrechnung zusteht.

Hierbei kann dahinstehen, ob eine Forderung auf Heizkostennachzahlung schon deshalb nicht existiert, weil die Abrechnung Begriffe - wie "Vorwegabzug" - enthält, die der Mieter mangels Erläuterung und Aufschlüsselung der zugehörigen Summen nicht zu verstehen imstande ist, und wieweit eine solche Erläuterung und Aufschlüsselung im Prozeß nachgeholt werden kann.

Die Nachzahlungsforderung der Kl. besteht nämlich schon deshalb nicht, weil die Bekl. die Richtigkeit der Angaben in der Heizkostenabrechnung substantiiert bestritten und die insoweit darlegungspflichtige Kl. ihre Darlegungslast bezüglich der Richtigkeit der Abrechnung nicht erfüllt hat. Der auf Heizkostennachzahlung in Anspruch genommene Mieter bestreitet die Richtigkeit einer Abrechnung jedenfalls dann hinreichend substantiiert, wenn er auf die annähernde Verdoppelung der Kosten gegenüber der Vorperiode hinweist, ein kostengünstiges Betreiben der Anlage in Zweifel zieht und eine solche Verdoppelung, wie im vorliegenden Fall, weder in der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung von Löhnen und Preisen noch in der Abrechnung des Vermieters irgendeine erkennbare Rechtfertigung findet. Demgegenüber hätte die Kl. im einzelnen darlegen müssen, welches die kostensteigernden Faktoren beim Betreiben der Heizung waren und woraus sich diese Kostensteigerungen rechtfertigten.

Folgt man dem nicht, so wäre der Nachzahlungsforderung der Kl. zumindest mangels Fälligkeit der Erfolg zu versagen. Weder die Abrechnung noch die Darlegungen der Kl. lassen nämlich erkennen, daß dem unstreitigen Umstand der Versorgung der BVG-Häuser mit Heizwärme und Warmwasser aus der Anlage einerseits und der Versorgung des Hauses Kl. allein mit Heizwärme andererseits bei der Abrechnung Berücksichtigung getragen wurde. Wäre dies nämlich der Fall gewesen, so müßte wegen der stärkeren Inanspruchnahme der Anlage durch die BVG bei der Abrechnung aufgrund der Messung durch Wärmemengenzähler - wie sie sich auf der gesonderten Abrechnung der Firma T. vom 3. Juni 1982 ergibt, die Heizung und Warmwasser erfaßt - ein wie auch immer gearteter höherer Prozentsatz zu Lasten der BVG ermittelt werden, als es bei der Abrechnung aufgrund der Heizfläche der Fall ist. Die erstgenannte Abrechnungsart ergibt jedoch einen Prozentsatz von 73,534, die letztgenannte dagegen bei Zugrundelegung einer Gesamtheizfläche von 7 706,17 qm und einer Heizfläche von 5 721,36 qm in den BVG-Häusern einen Prozentsatz von 74,24.

Schließlich steht der Fälligkeit der Nachzahlungsforderung entgegen, daß die Kl. mit der Firma T. einen Pauschalvertrag über Wartungs- und Überwachungsarbeiten abgeschlossen hat, demzufolge sie - ebenso wie die BVG - pro gewarteten und überwachten qm Heizfläche 0,21542 monatlich zu zahlen hat. Eine Vereinbarung, welche die qualitativen Unterschiede in der Überwachung einer Heizungsanlage, die für Heizwärme und Warmwasser benötigt wird, sowie der Überwachung einer Anlage, welche lediglich für Heizwärme erforderlich ist, außer acht läßt, widerspricht der Verpflichtung des Vermieters zum wirtschaftlichen Betreiben einer solchen Anlage (siehe zur Verpflichtung des Vermieters zum wirtschaftlichen Betreiben einer Heizungsanlage KG in ZMR 1976 Seite 206). Die auf einer solchen Vereinbarung beruhenden Verpflichtungen des Vermieters können jedenfalls ohne besonderen Rechtfertigungsgrund, den die Kl. nicht dargelegt hat, keine Nachzahlungsforderungen gegen den Mieter begründen. Eine Heizkostenabrechnung, die derartige, nicht begründete Posten enthält, führt nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts nicht zur Fälligkeit der Nachzahlungsforderung.

Aus dem Vorstehenden ergibt sich ferner, daß die Erhöhung des Heizkostenvorschusses durch die Erklärung der Kl. vom 2. November 1982 nicht wirksam ist, denn eine wirksame Erhöhung setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung der vergangenen Heizperiode voraus (Blümmel, Heizung und Heizkostenabrechnung, Seite 171).