Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Fernwärme/Abgrenzung zur Wärmezentralheizungsanlage; Heizungsanlage/zentrale Kostenmiete; Umlagefähigkeit/von Heizkosten als Fernwärme; Wirtschaftseinheit/als Abgrenzungskriterium zwischen Fernwärme und Zentralheizung

Die Abgrenzung zwischen Wärmeversorgung durch eine zentrale Heizungsanlage (§ 22 Abs. 2 NMVO) und der durch Fernwärme (§ 22 Abs. 4 NMVO) kann nicht nach der der bisherigen Rechtsprechung zugrundegelegten Definition in § 2 Abs. 2 S. 2 II. BV erfolgen, wenn die Mieter noch mit einem bestimmten Satz der Kostenmiete für die Errichtung der Heizungsanlage belastet sind.

Ein restlicher Mietzinsanspruch gemäß § 535 BGB steht der Kl. nicht zu ...

Der Nachzahlungsanspruch aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von 209,42 DM ist zur Zeit nicht fällig, da die Abrechnung nicht gemäß § 259 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist. Sie entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. ...

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ergibt sich aus § 22 NMVO (Neubaumietenverordnung 1970), welche Kosten der Wärmeversorgung umgelegt werden dürfen und damit in der Abrechnung ausgewiesen sein müssen. Dabei wird hinsichtlich der Voraussetzungen an die Umlagefähigkeit zwischen der Beheizung durch eine zentrale Heizungsanlage (§ 22 Abs. 1 NMVO) und der Versorgung mit Fernwärme (§ 22 Abs. 4 NMVO) unterschieden. Während bei dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und die Kosten der Verwendung einer meßtechnischen Ausstattung zur Verbrauchserfassung aufgeführt sein müssen, muß die Abrechnung bei Bezug von Fernwärme nur den Grund und den Arbeitspreis ausweisen. Im Arbeitspreis werden ganz überwiegend die Kosten des Heizmaterials und die durch die Umwandlung des Heizmaterials in Wärme entstehenden Kosten erfaßt. Der Grundpreis geht dagegen von einer theoretischen, auf Grenzfälle zugeschnittenen Wärmebedarfsberechnung aus und deckt im wesentlichen Investitionskosten, Zinsen, Abschreibungen, Lohn- und Personalkosten, Instandsetzungs- und Reinigungskosten sowie Steuern (vgl. Haug NJW 79, 1269 f.).

Die Kl. hat hier zu Unrecht die Abrechnung gemäß § 22 Abs. 4 NMVO nach den eingeschränkten Voraussetzungen des Bezugs von Fernwärme vorgenommen. Eine Beheizung mit Fernwärme liegt nicht vor. Bei der von der t. betriebenen Anlage handelt es sich nicht um eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Anlage im Sinne des § 22 Abs. 4 NMVO. Die Unterscheidung wurde bislang nach der in § 2 Abs. 2 Satz 2 II. BRVO (II. Berechnungsverordnung) gegebenen Definition vorgenommen (KG GE 79, 240 ff; LG Berlin GE 79, 243). Danach ist eine Wirtschaftseinheit eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und auf Grund eines einheitlichen Finanzierungsplanes errichtet worden sind.

Diese Unterscheidung ist im vorliegenden Fall nicht sachgerecht. Wie sich aus den Begründungen der oben genannten Urteile ergibt, wurde aus der formalen Eigentümerposition des das Heizwerk betreibenden Dritten darauf geschlossen, daß die Kosten für die Erstellung des Heizwerks nicht in die Kostenmiete der Fernwärme beziehenden Mieter eingegangen sind. Hier jedoch ist die Firma zwar seit 1973 im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen und hat das Heizwerk im eigenen Namen errichtet, doch wurden die Kosten der Errichtung anteilig den verschiedenen Objekten, so auch dem Grundstück M-Straße 6, angerechnet, so daß die Miete zur Zeit noch immer mit einem bestimmten Satz mietzinsmäßig für die Errichtung der Heizanlage belastet sind.

Nach dem Zweck der Preisgestaltung im öffentlichen Wohnungsbau sollen die Kosten der Wärmelieferung jedoch nur dann entsprechend den Vorschriften für Fernwärme umgelegt werden dürfen, wenn die Kosten für die Errichtung der Heizungsanlage in keiner Weise in die Wirtschaftlichkeitsberechnung für die mit Wärme versorgten Gebäude eingegangen sind und somit überhaupt nicht für die Bildung der Kostenmiete herangezogen wurden. Wenn die Kosten der Errichtung der Anlage in die Gesamtkosten eingehen, sind sie jedoch Gegenstand der Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne der §§ 22 ff. II. BRVO, mittels derer die gemäß §§ 16 NMVO zulässige Miete der öffentlich geförderten Wohnung ermittelt wird.

Bei der Ermittlung dieser Miete ist berücksichtigt, was durch die Vermietung der öffentlich geförderten Wohnung als Gewinn erzielt werden darf. Diese Regelung läßt es nach dem Zweck der Preisbindung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht zu, im Rahmen der neben der Miete zulässigen Umlagen Kosten auf den Mieter abzuwälzen, in denen ein weiterer Gewinn aus der Vermietung enthalten ist (KG GE 79, 240 ff.). Der Betreiber eines Fernheizwerkes ist in der Kalkulation der Preise frei und der Mieter muß nach § 22 Abs. 4 NMVO den frei kalkulierten Preis zahlen. In diesem Preis ist auch ein Gewinn des Betreibers des Fernheizwerkes enthalten. Zudem ist der Betreiber nach der gesetzlichen Regelung nicht gehalten, seine Kalkulationsgrundlage oder die Zusammensetzung des Grundpreises zu offenbaren (Haug NJW 79, 1272), weshalb es ihm ohne weiteres möglich ist, auch Kapitalkosten anzusetzen und diese vom Mieter doppelt tragen zu lassen. Eine Überprüfung insoweit ist nicht möglich und ist auch dann nicht erforderlich, wenn man davon ausgeht, daß eine Belieferung mit Fernwärme nur dann möglich ist, wenn die Kosten der Errichtung des Fernheizwerkes nicht von den Fernwärme beziehenden Mietern getragen werden.

Da eine Fernwärmelieferung im Sinne des § 22 Abs. 4 NMVO nicht vorliegt, muß die Abrechnung gemäß § 22 Abs. 1 NMVO erfolgen. Die von der Kl. vorgelegte Abrechnung erfüllt diese Voraussetzungen nicht, auch wenn man unter Zugrundelegung der Grundsätze für die Abrechnung bei Betreibung des Heizwerkes durch einen Dritten davon ausgeht, daß nur der Brennstoffanfangsbestand und sein Wert, der Endbestand und sein Wert, die Menge des angelieferten Brennstoffes für den jeweiligen Lieferzeitpunkt nebst Tagespreisen, die Kosten des Betriebsstroms und der Preis, zu dem die Wartungs- und Überwachungsarbeiten ausgeführt wurden, mitgeteilt werden müssen (vgl. LG Berlin GE 80, 1018 ff.). Es fehlt zumindest ein Kostenansatz für die Wartungs- und Überwachungsarbeiten, so daß nicht festgestellt werden kann, welcher Anteil des Grundpreises zu zahlen ist. ...