Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; inhaltliche Richtigkeit; Positive Vertragsverletzung d. Vermieters; Heizkosten; Abrechnung; Heizstoffverbrauch; Darlegungslast; Gradtagszahlen; Vertragsverletzung, positive; unwirtschaftliches Betreiben

Bei substantiierten Einwendungen des Mieters gegen einen zu hohen Heizstoffverbrauch trifft den Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung.

Die Kl. (Vermieter) macht gegenüber dem Bekl. (Mieter) Forderungen aus der Heizkostenabrechnung (2/83 geltend. Der Bekl. ist unter Hinweis auf die Gradtagszahlen und mit Rücksicht auf einen Vergleich der Abrechnungen für die Heizperioden 81/82 sowie 82/83 der Auffassung, ihm stehe ein Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung in Höhe des nicht anerkannten Nachzahlungsbetrages zu, weil die Heizungsanlage infolge unterlassener Wartungs-und Instandsetzungsarbeiten mehr Brennstoff verbraucht habe, als notwendig gewesen sei. Die Klage der Vermieterin hatte keinen Erfolg.

Als Vermieter trägt die Kl. die Darlegungs-und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der geltend gemachten Heizkosten (vgl. Landgericht Köln, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1968, Seite 13).

Im vorliegenden Fall hat der Bekl. Kriterien dargelegt, aus denen auf eine Unrichtigkeit der Heizkostenabrechnung geschlossen werden kann. Die Verwendung der Gradtagszahlen (vgl. Rohde, Grundeigentum 1984, Seite 682) gibt einen hinreichenden Überblick über die jährliche Temperaturentwicklung. Der Abrechnungszeitraum 1981/82 weist nach der Tabelle der Gradtagszahlen zur Berechnung des Heizölverbrauchs eine Gradtagszahl von 3803 auf, in der hier verfolgten Abrechnungsperiode 1982/83 ist eine Gradtagszahl von 3383 zu verzeichnen. Damit ist die Gradtagszahl in der Periode 1982/83 um 11 vom Hundert gegenüber der vorhergehenden Periode zurückgegangen. Daß in der kälteren Abrechnungsperiode 1982/82 4826 Liter Öl weniger verbraucht wurden, weist an sich noch nicht auf ein wirtschaftliches Betreiben der Anlage hin, zumal da hier die wohl überwiegende gewerbliche Nutzung des Hauses zu Verzerrungen führen könnte. Wesentlich ist aber die abgelesene Anzahl der Einheiten als Bewertungsgrundlage für den Gesamtverbrauch im Hause. Rechnet man hier Grundkosten und Verbrauchskosten zusammen und berücksichtigt man damit die erkennbar in der Periode 1982/83 hinzutretende zusätzliche Heizfläche, dann stehen 1379,23 Einheiten der Periode 1981/82 1318,23 Einheiten in der Periode 1982/83 gegenüber. Auch unter Berücksichtigung der gestiegenen Grundkosteneinheiten war also der in der Rechnung ausgewiesene Gesamtverbrauch im Zeitraum 82/83 gegenüber dem kälteren Zeitraum 81/82 rückläufig. Aufgabe der Kl. war es vor diesem Hintergrund die inhaltliche Richtigkeit ihrer Heizkostenabrechnung zu beweisen, da es sich hier um einen klagebegründenden Umstand handelt.