Heizkosten und ihre Abrechnung

Heizkosten und ihre Abrechnung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Heizkostenabrechnung; Heizungsbetriebskosten; Heizmaterialeinkauf; Öltankversicherung; Öllieferung, Überwachen; Stromverbrauch; Brenner, Pumpe; Wartungskosten; Reinigungskosten; Umlegungsmaßstab; Wohnfläche; Nachzahlungsansprüche; Verwirkung; Vorschußzahlungen

1. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, daß der Vermieter frühzeitig zu Beginn der Heizperiode billigst und in großen Mengen Heizmaterial einkauft; der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, aus eigener Tasche vorzuschießen.

2. Die Öltankversicherung gehört nicht zu den Heizungsbetriebskosten, sondern zu den allgemeinen Betriebskosten.

3. Kosten für das Überwachen der Öllieferungen und das Freihalten eines Parkplatzes für die Lieferwagen dürfen bei der Heizkostenabrechnung nicht angesetzt werden.

4. Zur Berechnung des Stromverbrauchs für Brenner und Pumpe bei fehlendem Stromzähler.

5. Zum Ansatz von Wartungs- und Reinigungskosten.

6. Der Umlegungsmaßstab nach der gesamten Wohnfläche ist ein nach § 22 Abs. 1 AMVOB zulässiger Maßstab.

7. Zur Verwirkung von Heizkosten-Nachzahlungsansprüchen.

Die Beteiligten streiten um die Zulässigkeit und Höhe einer Nachzahlungsforderung aus der Heizkostenabrechnung der Bekl.

Der Einwand der Bekl., die Kl. habe das Heizöl - insbesondere durch Kleinsteinkäufe - unwirtschaftlich eingekauft, ist unbegründet.

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, daß der Vermieter frühzeitig zu Beginn der Heizperiode billigst und in großen Mengen Heizmaterial einkauft. Einmal ist ihm ein gewisser eigener Entscheidungsfreiraum zuzubilligen. Zum anderen hängt die Möglichkeit zu großem Einkauf auch von der Lagermöglichkeit und vor allem davon ab, ob dem Vermieter zu Beginn der Heizperiode aus den Vorschußzahlungen ein entsprechend großer Geldbetrag zur Verfügung steht; denn aus eigener Tasche vorzuschießen ist er nicht verpflichtet.

Hier hat die Kl. unter dem 27. Dezember 1982 auf die beschränkte Lagerfähigkeit in dem 9000 Liter Öltank hingewiesen. Dann ist nicht ersichtlich und auch von der Bekl. nicht dargelegt, daß die Kl. zu Beginn der fraglichen Heizperiode bereits ausreichende Vorschußleistungen für größere Einkäufe zur Verfügung gehabt hätte.

Ihre Einkäufe, insbesondere die ersten fünf über je 1000 Liter am 23.5., 18.6., 23.7., 2. und 20.9.1980 sind deshalb nicht zu beanstanden.

Zu Recht hat das Amtsgericht von der Abrechnung für die Ölheizungskosten die für die Bedienungskosten und Öltankversicherung geltend gemachten Beträge abgesetzt, weil auch bei dieser nicht vollautomatischen Heizungsanlage angesichts des geringen Arbeitsaufwandes ansetzbare Bedienungskosten grundsätzlich nicht anfallen und die Kl. angesichts des Beklagtenbestreitens solche tatsächlich angefallenen Bedienungskosten weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen hat.

Soweit die Kl. das Überwachen der jährlich 12 bis 16 Öllieferungen und das Freihalten eines Parkplatzes für die Öllieferwagen usw. anführt, betrifft dies keine für die Bedienung der Ölheizungsanlage notwendigen Verrichtungen und hat deshalb außer Betracht zu bleiben.

Die Öltankversicherung gehört nicht zu den Heizungsbetriebskosten, sondern zu den allgemeinen Betriebskosten des Bauwerkes (vgl. Anlage 3 Nr. 13 zu § 27 Abs. 1 der II. BVO; Graul-Becker, Kommentar zur AMVOB, § 21 Rz. 6). Für die von der Kl. dazu angestellten Zweckmäßigkeitserwägungen ist demgegenüber kein Raum, so daß die von ihr in die Abrechnung insoweit eingesetzten 740,-- DM nicht zu berücksichtigen waren.

Dies gilt ebenso zu ungunsten der Kl. für die von ihr angesetzten 900,-- DM "Betriebskosten Brenner und Umwälzpumpe".

Da ein gesonderter Stromzähler für Brenner und Pumpe fehlt, konnte die Kl. ersatzweise zu einer in gewisser Weise nachprüfbaren Schätzung der aufgewendeten Kosten gelangen, indem sie den Stromverbrauch in der Weise berechnete, daß sie die Anschlußwerte mit 24 Stunden, der Zahl der Heiztage und dem Strompreis multiplizierte (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin vom 21. Februar 1978 - 63 S 166/77 - in GE 1978, S. 902 (903 Sp. 1 und 904 Sp. 2). Da es aber auch hieran fehlt und die gerügte bloße pauschale Angabe von 900,-- DM nicht genügt, waren diese Kosten nicht zu berücksichtigen.

Von der in der Abrechnung vom 29. April 1982 angesetzten Position in Höhe von 2211,52 DM (Wartungs- und Reinigungskosten) sind 1488,32 DM umlagefähig und 723,20 DM nicht abwälzbar.

Das Entstehen der 1488,32 DM Kosten hat die Kl. mit den Anlagen ihres Schriftsatzes dem Wartungsdienstvertrag sowie den Rechnungen dieser Firma (Brennerwartung, Düsen- und Filterwechsel usw.) nachgewiesen.

Daß die Wartungskosten 1980 80,-- DM mehr als im Wartungsvertrag von 1978 vereinbart betrugen, erklärt sich aus der allgemeinen Verteuerung. Das Auswechseln von Düse usw. nebst Nebenkosten folgt aus dem betriebsbedingten Verschleiß dieser empfindlichen Zubehörteile.

Die weitere in Höhe von 723,20 DM angesetzte Teilposition hat die Kl. nicht belegt, so daß sie nicht zu berücksichtigen ist.

Die Einwendung der Bekl. gegen den Umlegungsmaßstab nach der gesamten Wohnfläche, weil in ihrer Wohnung ein langer Flur und eine geräumige Diele keine Heizkörper hätten, ist sachlich nicht gerechtfertigt.

Auch der Umlegungsmaßstab nach der gesamten Wohnfläche ist ein nach § 22 Abs. 1 AMVOB zulässiger Maßstab, der dem tatsächlichen Wärmeverbrauch Rechnung trägt, da die nicht mit eigenen Heizkörpern versehenen Räume durch die anderen im wesentlichen mitbeheizt werden (vgl. Blümmel-Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung, 1982, zu 7.10.1. auf Seite 74).

Daß dies hier bei Flur und Diele als Nebenräume grundsätzlich anders sei als z. B. bei abgesetzten Terrassen oder Wintergärten, ist nicht erkennbar. Die Kl. hat zudem in ihrem Schriftsatz vom 27. Dezember 1982 unwidersprochen ausgeführt, die Bekl. habe die in allen Abrechnungen gleichermaßen zugrundegelegten Wohnflächen bis auf einen einmaligen Hinweis in ihrem Schreiben vom 14. Dezember 1977 zu Nr. 1 niemals beanstandet, so daß auch von einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien auszugehen ist, welche die Bekl. jetzt nicht einseitig ändern kann (§ 22 AMVOB).

Die Kl. hat die Heizkosten der Heizperiode 1980/81 am 29. April 1982 und damit nicht länger als ein Jahr nach dem vereinbarten Abrechnungszeitpunkt des 30. Juni 1981 abgerechnet. Damit ist der Nachzahlungsanspruch nicht verwirkt (vgl. Urteil der Kammer vom 28. Oktober 1980 - 65 S 194/80 - in GE 1981, 37).