Heizkörper sind sondereigentumsfähig und haben keine eigenständige Funktion im Rahmen des hydraulischen Abgleichs

Heizkörper sind sondereigentumsfähig und kein zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil sie lediglich passiver Bestandteil des Heizsystems sind und ihnen keine eigenständige Funktion für den hydraulischen Abgleich zukommt.

Die Bekl. ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Kl. mit zwei Sondereigentumseinheiten ist. In der Teilungserklärung ist festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören (auszugsweise):

g) sämtliche sonstigen, innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände, soweit sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks i.S.d. §§ 93 und 95 BGB sind.

Auf einer ersten Eigentümerversammlung wurde eine Erneuerung der Heizanlage beschlossen. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung wurde die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs beschlossen, wogegen sich die Kl. u. a. mit der Begründung wandte, dass keine Beschlusskompetenz zur Erneuerung von Heizkörpern und Thermostatventilen bestehe, da sie zum Sondereigentum gehörten. In einer weiteren Eigentümerversammlung wurde der ursprüngliche Beschluss dahingehend abgeändert, dass die Durchführung des hydraulischen Abgleichs keinen Austausch von Heizkörpern umfassen darf. In Bezug auf den Austausch von Heizkörperventilen wird klargestellt, dass es sich hierbei um ein Ansichziehen der Gemeinschaft handele, weil nur so der hydraulische Abgleich ausgeführt werden könne.

Danach eine einseitige Erledigungserklärung der Kl. auf Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Das AG stellte nach Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten Hauptsachenerledigung fest und erlegte der Bekl. die Kosten auf.

Die Klage ist begründet, da eine bis zur bestandskräftigen Aufhebung des streitgegenständlichen Beschlusses vom 20. Dezember 2023 zum Tagesordnungspunkt 10 zulässige und begrün­dete Beschlussklage nach Rechtshängigkeit durch die Aufhebung dieses Beschlusses gegen­standslos geworden ist.

Die ursprüngliche Beschlussklage war zulässig und begründet. Denn mit der Beschlussfassung über den hydraulischen Abgleich wurde zum Tagesordnungspunkt 10 ausweislich der in Bezug genommenen Angebote der Firma L. zugleich die Erneuerung zahlreicher Heiz­körper mitbeschlossen und insoweit fehlte es ihr an der erforderlichen Beschlusskompetenz.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen B. vom 9. Dezember 2024 zur Überzeugung des Gerichts davon auszugehen, dass die Heizkörper zum Sondereigentum gehören und nicht zwingendes Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind.

Die Heizkörper in den Sondereigentumseinheiten der Bekl. sind in der Teilungserklärung zu Sondereigentum bestimmt worden und auch gemäß § 5 Abs. 2 WEG sonderei­gentumsfähig. Insoweit hat der Sachverständige entsprechend der Behauptung der Kl. in seinem Gutachten bestätigt, dass Heizkörpern keine eigenständige Funktion für den hydrauli­schen Abgleich zukommt. Sie seien lediglich passiver Bestandteil des Heizsystems. Ein hydraulischer Abgleich werde insoweit durch Einstellung und Kombination von Komponenten im gesam­ten System erreicht, zu denen der Heizkörper jedoch nicht gehöre. Der Heizkörper selbst sei insoweit nur Empfänger des Heizwassers und gebe die Wärme an den Raum ab, die Abstimmung erfolge durch externe Komponenten und Einstellungen von Strangregulierungsventilen, Differenzdruckreglern, Thermostatventilen und der drehzahlgeregel­ten Umwälzpumpe. Diese Kombination stelle sicher, dass der Wasserfluss im gesamten Sys­tem optimal geregelt wird und keine Teilbereiche über- oder unterversorgt werden. Die Bauform und Dimension des Heizkörpers habe zwar eine entscheidende Rolle im hydraulischen Abgleich. Sie bestimme die Heizleistung und den dafür nötigen Durchfluss. Insoweit sei ein beliebi­ger Austausch in den einzelnen Wohnungen auch nicht ohne Auswirkung auf die Anlagenhydrau­lik möglich. Wird ein Heizkörper verändert, sind die veränderten Bedingungen rechnerisch zu er­fassen und die Einstellung den neuen Bedingungen anzupassen. Dies betreffe jedoch nur diesen Heizkörper. Die Demontage eines Heizkörpers ohne Montage eines anderen habe nämlich keine negative Auswirkung auf den vorhandenen hydraulischen Abgleich. Damit kann im Ergeb­nis festgestellt werden, dass die Heizkörper in den Sondereigentumseinheiten von jedem Sondereigentümer ohne Unterbrechung oder Funktionsbeeinträchtigung des betreffenden Gesamtkreis­laufs sowie auch ohne negative Auswirkung auf den vorgenommenen hydraulischen Abgleich des übrigen Heizungssystems ausgebaut werden können. Damit dienen die Heizkörper in den Sondereigentumseinheiten nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer i.S.v. § 5 Abs. 2 WEG und sind daher kein zwingendes Gemeinschaftseigentum. Es verbleibt also bei der Regelung in der Teilungserklärung, dass es sich bei den Heizkörpern um Sondereigentum des jeweiligen Sondereigentümers handelt.

Den Ausführungen des Sachverständigen ist die Bekl. nicht entgegengetreten. Dass die aus dem Sachverständigengutachten gewonnenen Erkenntnisse im Hinblick auf die fehlende Funktion des einzelnen Heizkörpers für den hydraulischen Abgleich des Heizungssystems letztlich zur Aufhebung des streitgegenständlichen Beschlusses geführt haben, ergibt sich letztlich aus dem zeitgleich neu gefassten Beschluss über den hydraulischen Abgleich, mit dem ausdrück­lich der Austausch der Heizkörper ausgeschlossen wurde.

bestandskräftig

Die derzeit ganz h. M. geht davon aus, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müsse, schon aus Gründen der Wirtschaftlichkeit, den Markt sichten und mehrere Angebote einholen, bevor sie sich vertraglich binde. Folgt man dem, kann man fragen, ob dieses Vorgehen auch dort geboten ist, wo jeder Vertragspartner eigentlich gleich teuer ist. So ist es beispielsweise beim Anwaltsvertrag, da dort das Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG) die Vergütung regelt. Zu Abweichungen kommt es eigentlich erst, wenn man eine Honorarvereinbarung schließt.

Wohnungseigentümer beschließen, eine Rechtsanwaltskanzlei X zu beauftragen. Die Verwaltung wird ermächtigt, mit X eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen, deren Stundensätze 300 € netto je Anwaltsstunde und 150 € netto je Sekretariatsstunde nicht überschreiten dürfen.

Gegen diese Beschlüsse wendet sich K. Das AG weist die Klage ab. Auf die Berufung erklärt das LG die Beschlüsse hingegen für ungültig. Es habe an der Einholung von Alternativangeboten gefehlt. Denn den Wohnungseigentümern müssten vor der Beschlussfassung über den Abschluss von Verträgen, die mit einer nicht unerheblichen Kostenlast verbunden seien, grundsätzlich mehrere, in der Regel drei Alternativangebote vorgelegt werden. Dies gelte auch bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts. Dagegen richtet sich die Revision.

Mit Erfolg! Inwiefern überhaupt vor einer Beschlussfassung über die Vergabe von Aufträgen Alternativangebote vorgelegt werden müssten, sei höchstrichterlich gar nicht geklärt.

Jedenfalls bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssten keine Alternativangebote vorliegen; dies gelte auch dann, wenn, wie hier, beabsichtigt sei, eine Honorarvereinbarung über die Vergütung zu schließen. Zweck der Einholung von Alternativangeboten sei es nämlich, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Könnten Alternativangebote dieses Ziel nicht erreichen, könne es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, auf ihre Einholung zu verzichten.

Daran gemessen müssten vor der Beauftragung eines Rechtsanwaltes aber keine Alternativangebote eingeholt werden. Sie wären gar nicht dazu geeignet, den Wohnungseigentümern einen grundlegenden Erkenntnisgewinn in Bezug auf die Stärken und Schwächen der verschiedenen Rechtsanwälte zu vermitteln. Zum einen ermöglichten Alternativangebote hier keinen aussagekräftigen Preisvergleich. Vor allem aber sei die Honorarhöhe nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt für die Auswahl des Rechtsanwalts.

Dies gelte im Übrigen auch bei der Beauftragung von Gutachtern. Auch insoweit könne die Einholung von Alternativangeboten nicht den Zweck erfüllen, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen.

Die Rechtsprechung geht im Grundsatz derzeit einhellig davon aus, vor der Beschlussfassung über einen Vertragsschluss müssten den Wohnungseigentümern mehrere Angebote vorliegen. Nur so könne man einerseits dem Gebot der Wirtschaftlichkeit Rechnung tragen (ein Argument, das der BGH erstaunlicherweise nicht nennt). Andererseits könne man sich nur so mit den Stärken und Schwächen der potentiellen Vertragspartner befassen. Der BGH setzt diesem Denken einen deutlichen Dämpfer. Zum einen zeigt er ihm für den Vertragsschluss mit einem Rechtsanwalt und mit einem „Gutachter“ schlicht die rote Karte. Zum anderen heißt es in Rn. 17, es sei sowieso unklar, ob man Angebote einholen müsse.

Die Praxis sollte den BGH zur Kenntnis nehmen, aber dennoch den Markt weiterhin sichten (auch wenn man das womöglich von Gesetzes wegen nicht muss). Denn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit i.S.v. § 556 Abs. 3 Satz 1 Hs. 1 BGB gilt auch im Wohnungseigentumsrecht. Es gibt keinen Anlass, für eine gleichwertige Leistung zu viel Geld auf den Tisch zu legen. Die zu teure Leistung könnte die vermietenden Wohnungseigentümer außerdem dazu verpflichten, ihren Mietern Schadensersatz zu leisten (BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 230/21 - GE 2023, 237 Rn. 41; PWW/Elzer, 20. Aufl. 2025, BGB § 556 Rn. 148).

Dies gilt auch bei einem Anwaltsvertrag. Warum? Nicht jeder Rechtsanwalt ist gleich gut! Mir selbst ist kein Mensch bekannt, der sich nicht vorher erkundigt, welcher von mehreren möglichen Rechtsanwälten wohl sein Handwerk beherrscht. Und auch ein BGH-Richter wird kaum den „erstbesten“ Anwalt nehmen. Jedenfalls gilt dies bei einer Vergütungsvereinbarung i.S.v. § 3a RVG. Denn damit kann sich der Rechtsanwalt, wie im Fall, beispielsweise ein Stundenhonorar für sich und sein Sekretariat versprechen lassen. Kann man hier nicht einen gleichwertigen Rechtsanwalt fragen, ob auch er vom RVG abweichen will, und wenn ja, wie?

Für den Vertrag mit einem Sachverständigen verweist der BGH Rn. 46 für sein Diktum, man brauche auch hier kein Angebot, nicht auf die HOAI. Stattdessen werden mehrere Urteile und eine Urteilsanmerkung genannt. Diese Fundstellen sind aber nicht aufschlussreich. Beispielsweise bei LG Frankfurt a. M., Urteil vom 25. Februar 2021 - 2-13 S 47/20 - GE 2021, 447 = ZWE 2021, 373 Rn. 10 heißt es, ein Angebot sei nicht für einen Sachverständigen notwendig, wenn dieser erst verschiedene technische Lösungen benennen solle (so argumentierte auch das vom BGH weiter benannte LG Hamburg, Urteil vom 9. Oktober 2013 - 318 S 20/13, ZMR 2014, 822). Warum man aber ein solches Gutachten bei der X-GmbH bestellt, die z. B. 5.000 € verlangt, und nicht bei der Y-GmbH, die gleich gut ist, aber nur 3.000 € verlangen würde, will nicht unbedingt einleuchten. Wie beim Anwaltsvertrag spricht auch hier aus Sicht der Praxis viel dafür, wenn solche zu erlangen sind, Angebote einzuholen und die Sachverständigen daraufhin zu sichten, ob sie ihr Handwerk verstehen. Ähnliche Fragen wie beim RVG und der HOAI stellen sich im Übrigen bei Steuerberatern.

Im Fall ging es im Übrigen auch noch um die Frage, ob die Wohnungseigentümer das ihnen unbekannte Handeln der Verwaltung genehmigen können. Der BGH bejahte diese Frage. Es halte sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, eine vom Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme zu genehmigen. Eine Genehmigung sei rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Das kann man kaum anders sehen. Besser ist es, wenn die Verwaltung nur dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt, wenn eine Vereinbarung oder § 27 WEG dies erlauben.