Heilungswirkung der späteren Zahlung auch für fristgerechte Kündigung

Bei einer fristlosen und hilfsweise zugleich ausgesprochenen fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird durch spätere Zahlung des gesamten Rückstands auch die fristgerechte Kündigung unwirksam (gegen BGH GE 2005, 429).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Hause der Kl. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis wegen bestehender Mietrückstände für die Monate August und September 2014 in Höhe der Gesamtmiete von 1.322,30 € sowie eines Teilbetrages für den Monat Juli 2014 in Höhe von 119,90 € mit Schreiben vom 8.9.2014. Die Bekl. leisteten am 7.10.2014 eine Zahlung in Höhe von 2.822 € zum Ausgleich des Rückstandes von 2.764,50 € nebst Zinsen.

Die Kl. hat die zunächst erhobene und den Bekl. am 16.12.2014 zugestellte Zahlungsklage über den Betrag von 2.764,50 € zurückgenommen.

Die Kl. hält trotz der geleisteten Zahlung an der Kündigungserklärung unter Berufung auf die gleichzeitig erklärte fristgerechte Kündigung fest.

Die Bekl. sind der Auffassung, durch die geleistete Zahlung sei die Kündigung insgesamt unwirksam geworden.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die fristlose Kündigung der Kl. vom 8.9.2014 ist gemäß § 269 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Bekl. die rückständigen Mieten noch vor Rechtshängigkeit dieses Verfahrens an die Kl. geleistet hat.

Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB wegen Zahlungsverzuges, welche die Kl. zugleich mit der fristlosen Kündigung erklärt hat, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Durch die Zahlung des Rückstandes durch die Bekl. ist auch die ordentliche Kündigung vom 8.9.2014 unwirksam geworden.

Die Heilungswirkung von § 269 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst nach Auffassung des Gerichts auch solche ordentlichen Kündigungen nach § 573 BGB, welche auf denselben Sachverhalt gestützt werden, der die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilte fristlose Kündigung begründete. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NZM 2005, 334), die insbesondere aus dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des § 569 BGB ableitet, dass trotz Erlöschens der Kündigungswirkung des § 543 BGB ein Fortwirken der fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB anzunehmen sei, ist nicht zu folgen.

Dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Begrenzung auf die fristlose Kündigung nicht zu entnehmen. Zwar findet sich die Regelung des § 569 BGB im Regelungszusammenhang mit der fristlosen Kündigung, doch ist im Wortlaut „die Kündigung“ in Bezug genommen, so dass sich die Formulierung gerade nicht ausschließlich auf eine fristlose Kündigung bezieht. Soweit der Bundesgerichtshof damit argumentiert, „die Kündigung“ gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beziehe sich auf § 543 BGB, liegt hierin kein Wortlaut-, sondern ein systematisches Argument. Nach dem Wortlaut ist „die Kündigung“ im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vielmehr die gesamte Erklärung des Vermieters, insbesondere wenn der Kündigungsgrund in ein und demselben Zahlungsrückstand besteht und dieser lediglich durch Hinzufügung einer zweiten Kündigungsüberschrift (nämlich § 573 BGB neben § 543 BGB) sozusagen verdoppelt werden soll. Der Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist macht daher entsprechend dem Wortlaut des § 569 BGB „die Kündigung“, und zwar in ihrem gesamten Erklärungsinhalt, bestehend aus der fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) und der daneben erklärten fristgemäßen Kündigung (§ 573 BGB), unwirksam.

Soweit der Bundesgerichtshof historisch damit argumentiert, der Gesetzgeber habe trotz zwischenzeitlicher Änderungsmöglichkeit im Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 davon abgesehen, die Regelung von § 569 Abs. 3 BGB ausdrücklich auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken, wird nicht berücksichtigt, dass das Gesetz den Zahlungsverzug als ordentlichen Kündigungsgrund nicht ausdrücklich benennt. Daher erscheint es wenig konsequent, wenn das Gesetz, das keine Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzügen regelt, gleichwohl Einschränkungen vorsähe (vgl. Häublein in Münchner Kommentar BGB, 6. Aufl. 2012, Rdnr. 60 zu § 573 BGB).

Auch bei einer systematischen Betrachtung kann die Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs nicht überzeugen. Es entspricht herrschender Meinung und auch dem Verständnis des Bundesgerichtshofs, dass die Kündigungstatbestände der fristlosen Kündigung denjenigen der fristgemäßen derart parallel gebildet sind, dass selbst eine Umdeutung der einen in die andere Kündigungsform möglich ist (BGH NJW 1981, 976 f.). Dabei stellt die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB den weiteren Tatbestand dar, die fristlose Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB dagegen die Spezialnorm. Der Bundesgerichtshof erkennt jedoch an, dass die Regelung der fristgemäßen Kündigung - eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann - einen Teil desselben Regelungszusammenhangs betrifft. Danach erschließt sich nicht, warum eine systematische Begrenzung vorliegen soll, obwohl der Wortlaut keine Einschränkung begründet. In der Literatur wird weiter zu Recht darauf hingewiesen, dass nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe mit dem Erlass des I. WKSchG, auf dessen Regelung § 573 BGB beruhe, die Voraussetzung für die Ausschaltung eines der wesentlichsten Schutzrechte des Mieters habe schaffen wollen. Durch das I. WKSchG habe der Schutz des Mieters nämlich nicht gemindert, sondern verstärkt werden sollen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Rdnr. 65 zu § 569 BGB - Franke ZMR 1992, 81 ff.).

Nicht überzeugend ist auch die Argumentation des Bundesgerichtshofs, wonach die Gefahr der Obdachlosigkeit im Falle einer fristgemäßen Kündigung weniger gegeben sei als im Falle einer fristlosen Kündigung, wo die Schonfristzahlung der Vermeidung von Obdachlosigkeit dienen soll. In der Regel stellt die fristgemäße Kündigung für die meisten Mieter eine ebenso starke Bedrohung dar wie eine fristlose Kündigung. Dies zeigt schon ein Vergleich der - auch bei der fristlosen Kündigung anwendbaren - Vorschrift des § 721 ZPO mit den Fristen der ordentlichen Kündigung nach § 573 c BGB. Nach § 721 Abs. 5 ZPO kann vom Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewährt werden. Die ordentlichen Kündigungsfristen führen hingegen in der Regel nur zu einer Frist bis zur Beendigung von höchstens 9 Monaten. Hinzu kommt die im gerichtlichen Verfahren verstreichende Zeit. In der Mehrzahl der Fälle ist bis zum Zeitpunkt einer rechtskräftigen Entscheidung der Räumungstermin sowohl bei einer fristlosen wie auch zugleich erklärten fristgemäßen Kündigung verstrichen.

Keineswegs führt, wie der Bundesgerichtshof meint, das Verschuldenserfordernis des § 573 BGB zu einer Einschränkung, welche ein ausreichendes Korrektiv bedeutet (so auch Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, aaO.). Gerade die neuere Linie des Bundesgerichtshofs, wonach die Schonfristzahlung das Verschulden des Mieters im Rahmen von § 573 BGB in einem milderen Licht erscheinen lassen könne, zeigt dies deutlich. Die Beleuchtungstheorie lässt als Korrektiv jede Kontur und Greifbarkeit vermissen. So hat das Landgericht Bonn in einer Entscheidung vom 6.11.2014 (GE 2015, 383) die Ausnahme zur Regel gemacht und bei einer Zahlung der Mietrückstände durch den Mieter die Kündigungswirkung in der Regel entfallen lassen.

Auch rechtspolitisch führt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Ergebnissen, die weder im Interesse der Mieter noch der Vermieter gewollt sein können. Insbesondere dürften öffentliche Leistungsträger ihre Praxis ändern, wenn durch die Schonfristzahlung der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird zwar eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch spätere Zahlung des Rückstands unwirksam, nicht jedoch eine ordentliche fristgerechte Kündigung. In allen Mietrechtsseminaren wird deshalb Hausverwaltern und Vermietern empfohlen, mit der fristlosen Kündigung zugleich hilfsweise eine fristgerechte Kündigung auszusprechen, was nach Auffassung des BGH ebenfalls möglich ist. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ist anderer Meinung.

Die Mieter waren mit mehreren Monatsmieten in Verzug; die Vermieterin kündigte fristlos und zugleich fristgerecht. Nach Zahlung des Mietrückstands verlangte die Vermieterin weiter Räumung unter Berufung auf die fristgerechte Kündigung.

Mit Urteil vom 1. Juli 2015 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage ab und erklärte ausdrücklich, der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu folgen, wonach die Heilungswirkung durch spätere Zahlung nicht die fristgerechte Kündigung erfasst. Schon der Wortlaut des Gesetzes, in dem nur von „Kündigung“ die Rede sei, spreche gegen eine Beschränkung der Heilungswirkung auf die fristlose Kündigung. Auch bei systematischer Betrachtung könne die Rechtsauffassung des BGH nicht überzeugen, da nach herrschender Meinung die Kündigungstatbestände der fristlosen Kündigung und der fristgemäßen parallel gebildet sind. Dazu komme, dass das Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz, auf dessen Regelung § 573 BGB beruhe, den Schutz des Mieters nicht habe mindern, sondern verstärken wollen. Auch die vom BGH als Korrektiv entwickelte „Beleuchtungstheorie“, wonach eine spätere Zahlung nach einer fristgerechten Kündigung das Verhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen könnte mit der Folge, dass keine Räumung verlangt werden darf, sei ohne Kontur.

Amtsgerichte sind an die Rechtsauffassung der Obergerichte nicht gebunden, wenn auch meist dieser Rechtsprechung gefolgt wird, schon um den Parteien weiteren Zeitverlust und Kosten zu ersparen, wenn das Urteil dann in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

Gerade im Mietrecht hat es immer wieder Beispiele gegeben, in denen Amtsgerichtsurteile einen Denkprozess angestoßen haben, der zum Verlassen der eingefahrenen Bahnen geführt hat. Um einen solchen Fall könnte es sich hier handeln, denn immerhin haben nicht nur einige Amtsgerichte ausdrücklich dem BGH die Gefolgschaft in dieser Frage verweigert (AG Öhringen WuM 2005, 44; AG Pinneberg ZMR 2003, 850), sondern auch renommierte Mietrechtler wie Blank (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Rn. 65 zu § 569 BGB), Häublein (Münchner Kommentar, 6. Auflage, 2012 Rn. 60 zu § 573 BGB), Sternel (Mietrecht aktuell, 2009, Rn. XI 28), Franke (ZMR 1992, 81) und Scholl (WuM 1993, 99) sind anderer Auffassung als der BGH. Andere halten es jedenfalls für rechtspolitisch schwer vertretbar (Börstinghaus, MietRB 2014, 353), die Heilungswirkung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. Schließlich ist auch noch immer nicht endgültig geklärt, ob eine fristlose Kündigung mit einer fristgerechten Kündigung wegen desselben Tatbestands hilfsweise verbunden werden kann (verneinend etwa Beuermann WuM 1997, 153), weil die nachträgliche Beseitigung der fristlosen Kündigung die fristgerechte Kündigung nicht rückwirkend wieder in Kraft setzen kann (nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts ist diese Auffassung vielmehr naheliegend: NJW-RR 1996, 1479; vgl. Flatow, jurisPR-MietR 14/2004 Anm. 3).

Es ist also empfehlenswert, die Entwicklung der Rechtsprechung in der nächsten Zeit aufmerksam zu beobachten: Entweder bleibt die Entscheidung des AG Tempelhof-Kreuzberg eine Eintagsfliege wie die Urteile der AG Pinneberg und Öhringen, oder es ist hier eine Entwicklung eingeleitet, die bis zu einer Änderung der Rechtsprechung des BGH führen kann.