Heilungsfunktion der Stichtagsmietenregelung

Heilungsfunktion der Stichtagsmietenregelung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Stichtagsmiete; Herabsetzungsantrag, Ablehnung; Wertverbesserungszuschlag

1. Hat die Mietpreisstelle einen Antrag des Mieters auf Herabsetzung der Stichtagsmiete bestandskräftig abgelehnt, weil die geforderte und gezahlte Miete die zulässige um nicht mehr als 5 % überstieg, darf der Vermieter die bisherige Miete einschließlich des darin enthaltenen Wertverbesserungszuschlages weiter fordern. Das gilt auch dann, wenn die Behörde in dem ablehnenden Bescheid den Zuschlag niedriger berechnet, die Miete insgesamt jedoch für zulässig gehalten hat.

2. Dem Vermieter fehlt bei dieser Ausgangslage ein Rechtsschutzinteresse für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages.

Die Klage ist unzulässig, weil dem Kl. das Rechtsschutzinteresse fehlt. Er kann nämlich seinen Anspruch auf einen Wertverbesserungszuschlag in Höhe von monatlich 106,41 DM für die Wohnung des Beigeladenen bereits aufgrund von § 1 Abs. 1 I. BMietG geltend machen und bedarf dazu nicht mehr einer Entscheidung der Preisbehörde gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB. Nach dieser Vorschrift entscheidet im Streitfalle die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters über die Höhe des Zuschlages, soweit dieser nicht aufgrund von § 1 I. BMietG geltend gemacht werden kann. Danach kann ein solcher Erhöhungsbetrag nur dann gefordert werden, wenn er in der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung der Mietvertragsparteien enthalten war.

Am 31. Dezember 1978 forderte der Kl. innerhalb der Miete einen Betrag von 106,41 DM/monatlich als Wertverbesserungszuschlag. Diesen hat der Beigeladene auch unstreitig gezahlt. Da dessen Antrag gemäß § 2 Abs. 1 I. BMietG, die Stichtagsmiete herabzusetzen, am 24. August 1981 bestandskräftig vom Bekl. abgelehnt worden ist, ist die am 31. Dezember 1978 vom Kl. geforderte und vom Beigeladenen gezahlte Stichtagsmiete zur preisrechtlich zulässigen Miete geworden. Der Kl. kann diese Miete daher gemäß § 1 Abs. 1 I. BMietG vom Beigeladenen fordern. Das gilt auch für den in ihr als Mietzinsanteil enthaltenen Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 106,41 DM/monatlich.

Dem steht nicht entgegen, daß die im Rahmen eines Verfahrens nach § 2 I. BMietG zur Herabsetzung der Stichtagsmiete vorgenommene Berechnung des Wertverbesserungszuschlages grundsätzlich nur deklaratorische Bedeutung hat, wenn in diesem Verfahren nur der Antrag auf Herabsetzung zurückgewiesen und eine Herabsetzung der Stichtagsmiete nicht ausgesprochen wird. In einem solchen Fall erschöpft sich die Bedeutung dieser Entscheidung in der Zurückweisung des Antrages nach § 2 Abs. 1 I. BMietG (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 23. Juni 1983, veröffentlicht in "Das Grundeigentum" 1983, 917). Es ist daher vom Ansatzpunkt richtig, wenn der Kl. unter Bezugnahme auf die genannte Entscheidung ausführt, daß die Berechnung des Wertverbesserungszuschlages im Bescheid des Bekl. vom 24. April 1981 die von ihm verlangte Feststellung nach § 11 Abs. 6 AMVOB nicht ersetzen kann, weil auch dieser Bescheid lediglich den Antrag des Beigeladenen auf Herabsetzung in der Stichtagsmiete zurückgewiesen hat. Hierbei verkennt der Kl. jedoch, daß es im anhängigen Verfahren nicht auf die Berechnung des Wertverbesserungszuschlages durch die Preisstelle für Mieten in dem genannten Bescheid ankommt. Anders als in dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall ist der hier im Streit befindliche Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 106,41 DM in der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Kl. und dem Beigeladenen enthalten gewesen, denn er wurde am 31. Dezember 1978 unstreitig gefordert und gezahlt. Da der Bekl. eine Herabsetzung dieser am 31. Dezember 1978 insgesamt gezahlten Miete abgelehnt hat, kann der Kl. den Modernisierungszuschlag in Höhe von 106,41 DM gemäß § 1 Abs. 1 I. BMietG vom Beigeladenen fordern. Dem steht nicht entgegen, daß die Preisbehörde in dem Bescheid vom 24. August 1981 den Wertverbesserungszuschlag mit 86,73 DM, also niedriger als vom Kl. gefordert, festgestellt hat. Die Heilung von Preisverstößen durch die Stichtagsmietenregelung ist nämlich eine allumfassende (vgl. hierzu Krause/Holzinger, in "Das Grundeigentum" 1981, S. 1134 [1136]).

Auch aus § 10 AMVOB kann der Kl. nichts für seine Rechtsauffassung herleiten, da diese Vorschrift im anhängigen Verfahren nicht einschlägig ist. Sie umfaßt nur solche Fälle, in denen die Stichtagsmiete niedriger ist als die am 31. Dezember 1978 preisrechtlich zulässige Miete. Hier jedoch lag die Stichtagsmiete mit 662,15 DM über der am 31. Dezember 1978 preisrechtlich zulässigen Miete von 655,16 DM, wenn auch unterhalb der Bagatellgrenze von % 5, so daß der Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete abgelehnt worden ist.

Die Klage kann ferner auch deshalb keinen Erfolg haben, weil der Antrag des Kl. nach § 11 Abs. 6 AMVOB für die genannten Modernisierungsmaßnahmen verspätet ist. Er hätte seinen Antrag entweder bis zum 30. November 1980 stellen müssen (vgl. § 36 AMVOB in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981, GVBl. 1981, S. 623 [624] oder gegen den Bescheid der Mietpreisstelle vom 24. August 1981 als Beteiligter des Verfahrens selbst mit dem Widerspruch vorgehen müssen. Beides hat er nicht getan, so daß die Klage auch aus diesem Grunde unzulässig ist.

Da der Bekl. über den Wertverbesserungszuschlag für die Wohnung des Beigeladenen bereits in der Sache selbst entschieden hat, konnte auch der hilfsweise gestellte Antrag des Kl. auf Bescheidung in der Sache keinen Erfolg haben.

Auf das zwischen dem Kl. und dem Beigeladenen anhängige zivilrechtliche Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg - 11 C 527/81 - kommt es für die Entscheidung des anhängigen Verwaltungsstreitverfahrens nicht an.