Heilung einer ehemals preisrechtswidrigen Kautionsvereinbarung

Heilung einer ehemals preisrechtswidrigen Kautionsvereinbarung; Mietpreisbindung, Altbau; Kautionsvereinabrung, preisrechtlich unzulässige; Preisbindung, Wegfall; Sicherheitsleistung; Kaution, Sicherungszweck; Kaution, Fälligkeit; Heilung des Gesetzesverstoßes

Hat der Mieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung noch unter der Preisbindung eine preisrechtlich unzulässige Kaution gezahlt, so richtet sich die Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung nach § 550 b BGB, wenn das Mietverhältnis über den Zeitpunkt des Wegfalls der Preisbindung hinaus fortbestanden hat.

Die zwischen den Parteien gemäß § 20 Nr. 2 des Mietvertrages vom 14. Mai 1986 ge troffene Kautionsvereinbarung war ursprünglich, nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Rechtslage unwirksam. Die Kautionsvereinbarung verstieß gegen § 29 a Abs. 6 I. BMG und war damit preisrechtlich unzulässig. Damit war die Bekl. nach früherer Rechtslage gemäß § 30 Abs. 3 I. BMG zur Rückerstattung dieser preisrechtswidrigen Leistung verpflichtet.

Mit Aufhebung der Mietpreisbindung zum 1. Januar 1988 ist der Rückerstattungsanspruch der Kl. aus § 30 Abs. 3 I. BMG jedoch entfallen. Mit dem Außerkrafttreten des I. BMG gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW ist die wegen Verstoßes gegen § 29 a Abs. 6 I. BMG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden. Die Wirksamkeit einer Sicherheitsleistung bemißt sich nunmehr nach Außerkrafttreten des I. BMG allein nach § 550 b BGB (so auch schon LG Berlin, ZK 65, GE 1981, 911, für die frühere Entlassung aus der Preisbindung).

Danach bedarf es der Vereinbarung eines Sicherungszweckes nicht. Soweit die Parteien für die Kaution einen früheren Fälligkeitszeitpunkt, als es nach § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB zulässig ist, vereinbart hatten, ist die Vereinbarung in diesem Punkt zwar gemäß § 550 b Abs. 3 BGB unwirksam. Nach dem Zweck der gesetzlichen Regelung kommt jedoch als Rechtsfolge eines teilweisen Verstoßes gegen den Regelungsgehalt des § 550 b BGB allein eine Reduktion der Vereinbarung über die Kaution auf den nach § 550 b zulässigen Inhalt in Betracht (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, § 550 b BGB Anm. 9).

Damit gilt die in § 20 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarte Sicherheitsleistung ab Auf hebung der Mietpreisbindung, also ab dem 1. Januar 1988, mit dem Inhalt des § 550 b BGB als zwischen den Parteien vereinbart.

Das Außerkrafttreten des I. BMG gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW bewirkt die Heilung des Gesetzesverstoßes. Der vorliegende Tatbestand ist rechtlich damit nicht anders zu behandeln als die durch die Gesetzesänderung vom 3.8.1982 zulässig gewordenen Finanzierungsbeiträge des Mieters. Nach dem Inkrafttreten der Neuregelung der §§ 29 Abs. 1, 29 a Abs. 3 des I. BMG waren Rückforderungsansprüche des Mieters wegen geleisteter Finanzierungsbeiträge nicht mehr begründet (LG Berlin, ZK 62, GE 1987, 239).

Zwar enthält das GVW keine dem § 29 Abs. 3 I. BMG vergleichbare, die Genehmigung des Gesetzesverstoßes fingierende Vorschrift. Dies führt aber nicht dazu, daß auf zum Geltungszeitpunkt des I. BMG begründete und bei Außerkrafttreten noch nicht abgeschlossene Rechtsverhältnisse altes, nicht mehr existentes Recht Anwendung findet. Auf nach dem 1. Januar 1988 noch nicht abgeschlossene Tatbestände ist vielmehr das nach dem Inkrafttreten des GVW geltende neue Recht anzuwenden.

Diese Auffassung steht insbesondere auch im Einklang mit den Rechtsgedanken der Art. 170/171 EGBGB.

Nach Art. 170 EGBGB bleiben zwar für Schuldverhältnisse, die vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches entstanden sind, die bisherigen Gesetze maßgebend. Art. 170 EGBGB gilt für spätere Gesetzesänderungen in der Regel entsprechend (Palandt/Heinrichs, 47. Aufl. 1988, Art. 170 EGBGB, Anm. 1). Denn er ist Aus druck des allgemeinen Rechtsgedankens, daß grundsätzlich Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses nach dem Recht zu beurteilen sind, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (Palandt-Heinrichs, a.a.O.). Dieser Grundsatz erfährt jedoch für Dienst-, Miet- und Rechtsverhältnisse eine Einschränkung. Für diese Dauerschuldverhältnisse gilt nicht die allgemeine Vorschrift des Art. 170 EGBGB, sondern die Spezialregelung des Art. 171 EGBGB. Danach ist für Dienst-, Miet- und Pachtverhältnisse nicht die bisherige Rechtslage maßgebend, sondern vielmehr das neue Recht (so auch AG Wedding, GE 1988, 1007).

Darin liegt auch kein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot als Bestandteil des Rechtsstaatsprinzips.

Rückwirkende belastende Gesetze finden ihre verfassungsrechtliche Grenze in Art. 20 Abs. 3 GG. Eine Rückwirkung liegt aber nur dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgeschlossene, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (Bundesverfassungsgericht, 11, 145).

Eine Rückwirkung in diesem Sinne liegt nicht vor. Denn für vor dem 1. Januar 1988 abgeschlossene Tatbestände bleibt es bei der Geltung des I. BMG (so auch Urteil der Kammer vom 5. Januar 1988, GE 1988, 465), lediglich für bei Aufhebung der Mietpreisbindung noch nicht abgeschlossene Tatbestände findet das I. BMG keine Anwendung mehr. Eine auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkende Gesetzesänderung ist grundsätzlich zulässig und im übrigen beim Erlaß von Rechtsnormen fast die Regel, weil neue Gesetze oder Abänderungsgesetze meist in Sachverhalte eingreifen, die noch nicht abgeschlossen sind. So bezieht sich z. B. jede Reform des Eherechts, des Arbeitsrechts und des Gesellschaftsrechts notwendig auch auf bestehende Ehen, Arbeitsverträge und Gesellschaften. Würde man nun bei einer Änderung dieser Rechtsgebiete die bestehenden Rechtsbeziehungen ausnehmen, könnte es Jahrzehnte dauern, bis das Neue, nur für neu zustandegekommene Rechtsverhältnisse geltende Recht, allgemein anwendbar wäre (siehe hierzu: Bundesverfassungsgericht 53, 254).

Der ab 1.1.1988 eintretenden Wirksamkeit der Kautionsabrede steht auch nicht die Vorschrift des § 141 BGB entgegen (so aber: AG Neukölln, MM 1988, 329), wonach ein nichtiges Rechtsgeschäft, wenn es Wirkung entfalten soll, durch Neuvornahme bestätigt werden muß. Die Regelung des § 141 BGB betrifft den vorliegenden Fall nicht. Denn die Heilung aufgrund Gesetzesänderung erfordert keinen rechtsgeschäftlichen Bestätigungswillen. Sie tritt vielmehr gleichsam automatisch kraft Gesetzes ein.

Die Kl. berufen sich ferner zu Unrecht für den Rückforderungsanspruch hilfsweise auf § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 29 a Abs. 6 I. BMG. Mit der Aufhebung der Mietpreisbindung und dem Außerkrafttreten des I. BMG ist auch die Schutzvorschrift des § 29 a Abs. 6 I. BMG entfallen, so daß ein zum Schadensersatz verpflichtender Verstoß gegen ein Schutzgesetz ab 1. Januar 1988 nicht mehr vorliegt.

Anmerkung: vgl. aber LG Berlin - 61 S 198/88 -, Urt. v. 6.3.1989; LG Berlin - 62 S 93/88 - Urt. v. 3.10.1988