Heilung der formunwirksamen Rückkaufverpflichtung des Immobilienverkäufers

Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft (Bestätigung von Senat, BGHZ 160, 368).

1 Mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 1998 kauften die Kl. von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter der Bekl. war, eine Eigentumswohnung. Am Tag darauf schlossen die Kl. mit dem Bekl. privatschriftlich einen sog. Gewährleistungsvertrag, der u. a. eine Verpflichtung des Bekl. enthält, die Wohnung zurückzukaufen. Die Kl. wurden als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen.

2 Mit Schreiben vom 29. Mai 2008 forderten sie den Bekl. auf, die Rückkaufsverpflichtung zu erfüllen. Daraufhin kaufte eine Bauträgergesellschaft, vertreten durch den Bekl. als geschäftsführenden Gesellschafter, mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 2008 die Eigentumswohnung von den Kl. Später trat sie von dem Vertrag in Ausübung eines ihr eingeräumten Rücktrittsrechts wieder zurück.

3 Die Kl. verlangen - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - von dem Bekl. Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Rückkaufsverpflichtung in Höhe des vereinbarten Rückkaufpreises von 51.065,16 € zuzüglich 31,20 € entrichteter Grundsteuern, Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung, sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten von 2.161,00 € nebst Zinsen.

4 In den Tatsacheninstanzen ist die Klage insoweit erfolgreich gewesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag weiter.

II. 8 Zutreffend ist lediglich der Ausgangspunkt [des Berufungsgerichts). Die Rückkaufsverpflichtung hätte nach § 313 Satz 1 BGB a.F. der notariellen Beurkundung bedurft und war sonach nichtig, § 125 BGB.

9 2. Rechtlich nicht haltbar ist demgegenüber die Auffassung des Berufungsgerichts, die Rückkaufsverpflichtung sei entsprechend § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB (richtig wäre: § 313 Satz 2 BGB a.F.) dadurch wirksam geworden, dass die Bauträgergesellschaft auf Veranlassung des Bekl. die Eigentumswohnung mit am 19. Dezember 2008 notariell beurkundetem Vertrag gekauft habe.

10 a) Allerdings entspricht es der Rechtsprechung des Senats, dass eine formunwirksame Kauf- oder Verkaufsverpflichtung nicht nur durch Auflassung und Eintragung, sondern auch dadurch geheilt werden kann, dass die Parteien einen formwirksamen Vertrag mit entsprechender Kauf- oder Verkaufsverpflichtung schließen (Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398; Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373). Dies kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn ein formungültiger Vorvertrag durch Abschluss eines formgültigen Hauptvertrages erfüllt wird, ist aber nicht auf diesen Spezialfall beschränkt (vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, aaO.).

11 Bedeutsam ist das freilich nicht für die die Beurkundungspflicht auslösende Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf. Denn ob diese durch den nachfolgenden formwirksamen Verpflichtungsvertrag geheilt wird, ist nicht entscheidend, da der formwirksam abgeschlossene Vertrag den Rechtsgrund in sich trägt (Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, aaO. S. 375). Das Schicksal des unwirksamen Vorvertrages ist daher insoweit ohne Belang. Bedeutsam ist die Heilungswirkung nur für weitere Verpflichtungen, die zwar Gegenstand des formunwirksamen ersten Vertrages waren, nicht aber Eingang in den zweiten formwirksamen Vertrag gefunden haben. In diesen Fällen führt der Umstand, dass der formunwirksame Vertrag nach § 313 Satz 2 BGB a.F. (nicht anders nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB) „seinem ganzen Inhalt nach gültig wird", dazu, dass auch solche, nicht in dem formgerecht abgeschlossenen Vertrag enthaltene Pflichten wirksam werden.

12 Schon diese Zusammenhänge lassen erkennen, dass das Berufungsgericht die Regelung des § 313 Satz 2 BGB a.F. (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht richtig erfasst hat. Denn wenn es einen „Erfüllungszusammenhang" annimmt zwischen der formunwirksamen Verpflichtung des Bekl., die Eigentumswohnung zurückzukaufen, und dem formwirksamen Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft, dann ist allein folgerichtig, dass der Bekl. seine Rückkaufsverpflichtung dadurch erfüllt hat, dass er die Bauträgergesellschaft zum Kauf veranlasst hat. Eine Schadensersatzverpflichtung nach § 326 BGB a.F. kommt dann nicht mehr in Betracht. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft führe zwar zur Heilung des Formmangels und damit zur Entstehung der Rückkaufsverpflichtung des Bekl., nicht aber zur Erfüllung, ist demgegenüber widersprüchlich.

13 b) Unabhängig davon ist die Bejahung eines „Erfüllungszusammenhangs" zwischen der formunwirksam vereinbarten Rückkaufsverpflichtung des Bekl. und dem formwirksamen Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft rechtsfehlerhaft.

14 Der Senat hat sich in der Entscheidung vom 8. Oktober 2004 (V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373 ff.) ausführlich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen in dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten die Erfüllung eines formunwirksamen Vorvertrages gesehen werden kann. Danach fehlt es regelmäßig an dem notwendigen Erfüllungszusammenhang, wenn ein Dritter anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers den formwirksamen Vertrag schließt. Das ist selbst dann nicht anders, wenn derjenige, der sich formunwirksam zum Kauf verpflichtet hat, das Recht hatte, den Dritten als Käufer zu vermitteln (aaO. S. 377). In dem amtlichen Leitsatz dieser Entscheidung hat das folgenden Ausdruck gefunden: „An einem solchen Erfüllungszusammenhang fehlt es, wenn der Verkäufer, ohne dass dazu eine Verpflichtung hatte begründet werden sollen, auf Vermittlung des Vertragspartners an einen Dritten verkauft und diesem das verkaufte Grundstück übereignet." Damit ist zugleich die Ausnahme angesprochen. Der Verkauf an einen Dritten genügt den Anforderungen an den zur Heilung nach § 313 Satz 2 BGB a.F. erforderlichen Erfüllungstatbestand, wenn der Verkäufer sich in dem Vorvertrag formunwirksam verpflichtet hatte, an den Dritten zu verkaufen. Das war die Sachverhaltskonstellation, die der Senatsentscheidung vom 18. Dezember 1981 (V ZR 233/80, BGHZ 82, 398) zugrunde lag, und dies allein rechtfertigte die dort angenommene Heilungswirkung, nicht die seinerzeit dafür gegebene Begründung (s. nochmals Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 374 ff.).

15 Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Zum Rückkauf hatte sich - formunwirksam - der Bekl. verpflichtet. An ihn, nicht an einen Dritten (die Bauträgergesellschaft) sollten die Kl. verkaufen. Nur ein wirksamer Kaufvertrag mit dem Bekl. hätte daher den Formmangel heilen können. Ob der Bekl. den Verkauf an die Bauträgergesellschaft vermittelt oder veranlasst hat, ist ohne Belang.

16 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich aus § 267 Abs. 1 BGB nichts anderes herleiten. Zum einen führte die Anwendung dieser Norm zur Erfüllung und schlösse einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von vornherein aus (s. o.). Zum anderen entscheidet über die Frage der Heilungswirkung nicht die Norm des § 267 BGB, sondern die des § 313 Satz 2 BGB a.F., und diese verlangt - nach der Auslegung des Senats - den Zusammenhang zwischen dem unwirksamen Grundgeschäft und der Erfüllung durch Auflassung und Eintragung. Die Auflassung an einen beliebigen Dritten reicht gerade nicht. Strukturell nicht anders ist es bei der entsprechenden Anwendung der Norm auf das Verhältnis von unwirksamem (Vor-) Vertrag und wirksamem Hauptvertrag.

17 3. Mangels wirksamer Rückkaufsverpflichtung des Bekl., liegen weder die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, § 326 Abs. 2 BGB a.F., noch die für den Ersatz eines Verzugsschadens, § 286 Abs. 1 BGB a.F., vor.

[...]

Die formunwirksame Verpflichtung des Verkäufers einer Immobile wird nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft.

Die Kläger kauften mit notariellem Vertrag von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter der Beklagte war, eine Eigentumswohnung. Am Tag darauf schlossen die Kläger mit dem Beklagten privatschriftlich einen sog. Gewährleistungsvertrag, der u. a. eine Verpflichtung des Beklagten enthält, die Wohnung zurückzukaufen. Nach ihrer Eintragung im Grundbuch forderten die Kläger den Beklagten auf, die Rückkaufsverpflichtung zu erfüllen. Daraufhin kaufte eine Bauträgergesellschaft, vertreten durch den Beklagten als geschäftsführenden Gesellschafter, mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 2008 die Eigentumswohnung von den Klägern. Später trat sie von dem Vertrag in Ausübung eines ihr eingeräumten Rücktrittsrechts wieder zurück. Gegen seine Verurteilung zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Rückkaufsverpflichtung in den Tatsacheninstanzen legte der Beklagte die zugelassene Revision ein.

Die Revision führte zur Aufhebung der vorangegangenen Entscheidung und zur Abweisung der Klage, weil mangels wirksamer Rückkaufsverpflichtung des Beklagten kein Schadensersatzanspruch gegeben sei. Zwar sei die Vorinstanz zutreffend davon ausgegangen, dass die Rückkaufsverpflichtung der notariellen Beurkundung bedurft hätte und somit nichtig gewesen sei. Rechtlich nicht haltbar sei demgegenüber die Auffassung des Berufungsgerichts, die Rückkaufsverpflichtung sei dadurch wirksam geworden, dass die Bauträgergesellschaft auf Veranlassung des Beklagten die Eigentumswohnung mit am 19. Dezember 2008 notariell beurkundetem Vertrag gekauft habe. Zwar könne eine formunwirksame Kauf- oder Verkaufsverpflichtung nicht nur durch Auflassung und Eintragung, sondern auch dadurch geheilt werden kann, dass die Parteien einen formwirksamen Vertrag mit entsprechender Kauf- oder Verkaufsverpflichtung schließen. Der Kauf eines Dritten genüge aber den Anforderungen an den zur Heilung erforderlichen Erfüllungstatbestand nur dann, wenn der Verkäufer sich in dem Vorvertrag verpflichtet habe, an einen Dritten zu verkaufen. Diese Voraussetzungen seien aber hier nicht gegeben, weil sich der Beklagte – nicht ein Dritter – zum Rückkauf verpflichtet hätte. Nur ein wirksamer Kaufvertrag mit dem Beklagten habe daher den Formmangel heilen können.