Heilung

Heilung; Zahlungsverzug; ordentliche Kündigung

Eine wegen schwerwiegender Vertragsverletzung durch Zahlungsverzug erklärte ordentliche Kündigung wird nicht unwirksam durch Leistung des rückständigen Betrags.

Eine analoge Anwendung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht. Denn die Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine begrenzt geregelte und eng auszulegende Heilungsmöglichkeit. Sie wurde vom Gesetzgeber ausdrücklich nur für den Fall der fristlosen Kündigung geregelt. Eine Ausweitung auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erforderlich. Denn während die fristlose Kündigung nach § 554 BGB bei Zahlungsverzug ein bloßes Vertretenmüssen des Mieters nach § 279 BGB genügen läßt, verlangt die Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB einen schuldhaften Zahlungsverzug des Mieters von nicht unerheblicher Bedeutung für das Vertragsverhältnis (vgl. OLG Stuttgart, RE WM 1991, 526, 527). Daher ist es im Rahmen des § 554 BGB gerechtfertigt, eine Heilungsmöglichkeit zu schaffen, da der Mieter auch ohne eigenes Verschulden in Zahlungsverzug geraten kann. Hingegen ist eine analoge Anwendung der Heilungsmöglichkeit auf die ordentliche Kündigung wegen eines schuldhaften Zahlungsverzugs nicht sachgerecht. Denn es ist nicht ersichtlich, warum einem Mieter, der seine vertragliche Zahlungspflicht in eklatantem Umfang verletzt, eine solche Heilungsmöglichkeit auch für die ordentliche Kündigung eingeräumt werden soll. Vielmehr überwiegt hier das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des sich vertragswidrig verhaltenden Mieters an dem Fortbestand des Mietvertrags. Ferner ist zu berücksichtigen, daß bei der ordentlichen Kündigung der Mieter bereits dadurch sozialen Schutz erfährt, daß eine Kündigungsfrist eingehalten werden muß. Eines darüber hinausgehenden Schutzes bedarf der vertragsuntreue Mieter nicht. Entgegen der Auffassung des Bekl. gelten diese Erwägungen auch für den Fall, daß zugleich mit der später unwirksam gewordenen fristlosen Kündigung eine hilfsweise fristgerechte Kündigung erklärt wird. Eine unzulässige Bedingung der fristgerechten Kündigung liegt in solchen Fällen nicht vor, weil der Bedingungseintritt ausschließlich in der Sphäre des Mieters liegt und nur von seinem Willen oder dem ihm zuzurechnenden Handeln von Behörden abhängt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 1999, Rn. IV 64). Soweit die Gegenansicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Auflage 1999, § 554 BGB Rn. 95) darauf abstellt, daß das Kündigungsrecht nicht wieder auflebe, wenn eine fristlose Kündigung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sei und daß die der fristlosen Kündigung zugrunde liegenden Rückstände deshalb nicht zum Gegenstand einer ordentlichen Kündigung gemacht werden könnten, so fußt diese Gegenansicht auf dem Argument, daß eine solche ordentliche Kündigung daran scheitere, daß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung dann gar kein Rückstand mehr bestehe (Schmidt-Futterer/Blank a. a. O.). Ein solcher Fall liegt aber gerade hier nicht vor. Vielmehr ist die ordentliche Kündigung gleichzeitig mit der außerordentlichen Kündigung erklärt worden, so daß bei ihrem Zugang die Rückstände noch bestanden. Es gibt auch keine gesetzlichen Anhaltspunkte dafür, daß § 554 eine den § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB verdrängende Sondervorschrift sei. Damit besteht kein Anlaß dafür, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung als unwirksam zu beurteilen (vgl. Staudinger-Sonnenschein, BGB, 13. Auflage 1997, § 564 b BGB Rn. 51).

Damit bleibt die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam und führt zur Beendigung des Mietverhältnisses. Wegen der über zehnjährigen Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist nach § 565 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 BGB zwölf Monate. Die Kündigung vom 22. Oktober 1999 entfaltet damit zum 31. Oktober 2000 ihre Wirkung.