Hebebühne

Hebebühne; Doppelstockgarage; Gebäudeteil; Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum; Instandsetzungskosten; Instandhaltungskosten; Tiergarage; Stellplätze

Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als konstruktiver Gebäudeteil im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum.

Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer einer Wohnungseigentumsanlage anteilig die Instandsetzungskosten zu tragen haben, die in bezug auf einzelne Hebebühnen anfallen.

Zu der Wohnungseigentumsanlage gehören außer 45 Wohn- und Gewerbeeinheiten 23 Miteigentumsanteile (Nrn. 46 bis 68), die mit dem Teileigentum an Tiefgarageneinstellplätzen verbunden sind. Dabei handelt es sich um vierzehn Einzeleinstellplätze und neun sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen. Die Doppelparker sind mit einer hydraulischen Hebebühne ausgestattet. Der Bet. zu 1 ist Eigentümer der Doppelparker Nrn. 46, 47 und 48 sowie der Einzeleinstellplätze 49 und 58. Die Gemeinschaftsordnung (GO) regelt die Instandhaltungspflichten bezüglich der Garagen sowie die damit einhergehende Lasten- und Kostentragung wie folgt:

§ 4 Nr. 1: Die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile, Zugänge, Zufahrten, Verkehrsflächen und Einrichtungen obliegt nur den Eigentümern der Garage gemeinsam. Sie sind an den Instandhaltungen des übrigen Gemeinschaftseigentums nicht zu beteiligen.

§ 10 I Nr. 1.3.2: Die auf die Garagen entfallenden Kosten werden durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt, so daß gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen.

Im Laufe des Jahres 1996 wurden Reparaturen an den Hebebühnen der Doppelstockgaragen erforderlich, deren Kosten sich insgesamt auf 21.245,33 DM beliefen. Diese Kosten wurden in der Jahresabrechnung des Verwalters nicht auf alle Garageneigentümer verteilt, sondern nur den Hausgeldkonten der unmittelbar betroffenen Garageneigentümer, u. a. dem Bet. zu 1 belastet. Den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.8.1997 zu TOP 1 gefaßten Beschluß, mit dem die Jahresabrechnung 1996 gebilligt wurde, hat der Bet. zu 1 deshalb angefochten.

Das AG hat den angefochtenen Beschluß antragsgemäß für ungültig erklärt. Die Bet. A, B, C, D und E haben sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen mit der Maßgabe, daß der angefochtene Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung insoweit für ungültig erklärt wird, als die Reparaturkosten der Garage Gegenstand der Billigung sind. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen die Bet. zu 2 bis 4 und der Verwalter die in den Vorinstanzen vertretene Auffassung, die Hebebühnen der Doppelparker seien Gegenstände des Sondereigentums, da sie nur dem Gebrauch der betroffenen Stellplätze dienten; die Reparaturkosten seien deshalb zu Recht nicht in die Jahresabrechnung aufgenommen, sondern allein den betroffenen Eigentümern belastet worden. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. Die Gemeinschaftsordnung enthält mit den oben zitierten Bestimmungen § 4 Nr. 1 und § 10 Nr. 1.3.2 eine klare Regelung, in welcher Weise Kosten verteilt werden sollen, die auf die Garagen entfallen. Die Wirksamkeit dieser Regelung wäre allerdings zweifelhaft, wenn die Kosten, die Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, für die Instandsetzung von Sondereigentum angefallen wären. Denn § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet ist, Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig zu tagen, gilt nicht für Kosten, die Sondereigentum betreffen; dies geht auch aus § 14 Nr. 1 WEG hervor. Solche Kosten hat grundsätzlich der einzelne Eigentümer selbst zu tragen (vgl. Staudinger-Bub, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 183 ff. [190] sowie - zu einem Ausnahmefall - BayObLG, WE 1992, 198). Die vom LG erörterte Frage, ob die Hebebühnen zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum des jeweils betroffenen Garageneigentümers gehören, war deshalb vorab zu klären.

Die Hebebühnen sind gem. §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Im vorliegenden Fall bestimmt die Teilungserklärung (TE):

§ 4 Nr. 2: Gegenstand des Sondereigentums sind die in § 2 TE bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Eigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, daß zum Sondereigentum gehören: ...

e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände ...

Eine dem § 5 Abs. 2 WEG entsprechende Regelung enthält die TE nicht. § 5 Abs. 2 WEG ist aber zwingendes Recht. Sind in der TE Gegenstände zu Sondereigentum erklärt, die nach dem Gesetz nicht Sondereigentum sein können, oder ist es bei Begründung in der TE nicht eindeutig erkennbar beschrieben, so entsteht kein Sondereigentum; es bleibt beim gemeinschaftlichen Eigentum (Niedenführ-Schulze, WEG, 4. Aufl., § 5 Rdnr. 5 m. w. Nachw.). Die Hebebühnen mögen Einrichtungen innerhalb im Sondereigentum stehender "Räume" sein, wenn man mit der h.M. davon ausgeht, daß eine Doppelstockgarage ein "Raum" i.S.v. § 3 Abs. 1 und 2 WEG ist, d.h., daß Sondereigentum an der Doppelstockgarage im ganzen, nicht aber an deren einzelnen Stellplätzen begründet werden kann (vgl. nur BayObLG, NJW-RR1995, 783; Niedenführ-Schulze, § 3 Rdnr. 21; Staudinger-Rapp, § 5 WEG Rdnr. 8, jew. m. w. Nachw.).

Der Meinungsstreit ist für das vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung, wie das LG ohne Rechtsfehler festgestellt hat. Die Hebebühnen sind jedenfalls konstruktive Teile des Gebäudes i.S. von § 5 Abs. 2 WEG, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie nur im Hinblick auf die Garage diese Eigenschaft besitzen. Denn Teil eines Gebäudes, "der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich" ist, kann z. B. auch ein konstruktiver Teil in einer Doppelhaushälfte oder - bei einer Mehrhausanlage - nur eines Gebäudes sein; ein solcher Bestandteil ist gleichwohl Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer der gesamten Wohnungseigentumsanlage (vgl. Staudinger-Rapp, § 5 WEG Rdnr. 30). Notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist die Einrichtung, die das Einstellen von zwei (oder mehr) Fahrzeugen ermöglicht auf einer Grundfläche, die an sich nur für ein Kfz groß genug ist, also die Hebebühne oder Wippe. Ohne diese Einrichtung wäre die Doppelstockgarage keine solche. Für ihren Bestand erforderlich im Sinne des Gesetzes ist deshalb die Hebebühne (OLG Hamm, OLGZ 1983, 1 [5]).

Ob daneben auch gesagt werden kann, daß die Hebebühne - im vorliegenden Fall - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, mag dahinstehen. Anders als in dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall ist hier nicht bekannt, ob Stellplätze in den Doppelparkern jeweils nur von einem einzelnen Eigentümer des Doppelparkers benutzt werden oder von mehreren Eigentümern gemeinsam. Ob, wie das LG meint, ein gemeinschaftlicher Gebrauch der Hebebühnen darin zu sehen ist, daß nur durch ihren Einbau die nach der Bauordnung Nordrhein-Westfalen geforderte Zahl der Stellplätze erreicht wird, kann offenbleiben.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die Gemeinschaftseigentum betreffen, sind nach § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen. Vorliegend bestimmt die TE, daß die Instandhaltung (u. a.) der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile und Einrichtungen nur den Garageneigentümern gemeinsam (also einer Gemeinschaft, die Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft ist) obliegt, und daß die auf die Garagen entfallenden Kosten durch die vorhandenen Stellplätze zu teilen sind, so daß gleich hohe Anteile entstehen. Die Regelung ist rechtlich bedenkenfrei, da § 16 Abs. 2 WEG abbedungen werden kann und der hier gewählte Verteilungsschlüssel zweckmäßig und gerecht ist. Alle Stellplatzinhaber profitieren schließlich davon, daß durch die Verwendung von Hebebühnen eine größere Anzahl von Parkplätzen erreicht werden konnte.