Hauswartwohnung und Werkmietwohnung

Für die rechtliche Einordnung als Werkmietwohnung kommt es stets auf das konkrete Nutzungsverhältnis an.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Der Kl. war weder berechtigt, die vom Bekl. genutzte Wohnung als eine „Hauswartwohnung“ deshalb zu kündigen, weil der Bekl. nicht als Hauswart tätig ist, noch konnte der Kl. den vom Bekl. gemieteten Wohnraum wegen eines nach Maßgabe des § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennenden Betriebsbedarfs wirksam kündigen.

a) Der Kl. (und ihm folgend das Amtsgericht) weist zwar im Ausgangspunkt mit Recht darauf hin, dass das 1986 begründete Mietverhältnis mit der Mutter des Bekl. zunächst von einer Koppelung der Wohnungsnutzung an die vorgesehene und von der Mutter auch tatsächlich ausgeübte Hauswarttätigkeit in dem Objekt geprägt war. Die im Mietvertrag 1986 gewählten Bezeichnungen und vertraglichen Abreden hatten zunächst die von beiden Parteien des Vertrages akzeptierte Folge, dass der Vermieter eine Räumung und Herausgabe in dem Fall hätte verlangen können, dass der Mieter seine Hauswarttätigkeit beendet. Es handelt sich bei dieser Ausgangssituation allerdings nicht um rechtliche Verhältnisse, die „der Wohnung anhaften“, sondern um eine konkret maßgebliche Pflichtenlage zwischen zwei im Rechtsverkehr tätigen Rechtssubjekten.

In der hier zu beurteilenden Konstellation zwischen dem Kl. und dem Bekl. kommt es deshalb nicht auf die Frage an, ob (wie das Amtsgericht formuliert) „der Charakter der Wohnung als Werkdienstwohnung“ verloren gegangen ist. Ebenso wenig kommt es auf den vom Kl. betonten Umstand an, dass nach verbreiteter Auffassung die Rechtsverhältnisse an einer Werkdienstwohnung sich nicht schon dadurch zu einem „normalen“ Wohnraummietvertrag entwickeln, dass eine früher vom Mieter ausgeübte Diensttätigkeit endet. Die ggf. insoweit vereinbarte Befugnis der Vermieterseite, eine Wohnung unter Erweiterung rein mietrechtlicher Gründe auch deshalb kündigen zu dürfen, weil das parallel begründete Dienstverhältnis endet, muss stets in dem jeweiligen Rechtsverhältnis feststellbar sein, in dem die entsprechenden Kündigungsfolgen reklamiert werden. Die vorliegend streitentscheidende Frage ist also nicht dahingehend zu stellen, ob „die Wohnung den Charakter der Dienstwohnung“ verloren habe, sondern ob (und gestützt auf welche konkreten Sachgründe) der Kl. dem Bekl. gegenüber zur Kündigung berechtigt war.

Die vom Kl. beanspruchte Kündigungsbefugnis müsste sich also in dem konkreten Rechtsverhältnis zum Bekl. feststellen lassen; dies ist aber nicht der Fall: Unabhängig davon, welche Pflichten insoweit gegenüber der Mutter des Bekl. begründet worden waren, und unabhängig von der weiteren Frage, ob und wodurch in jenem Rechtsverhältnis die Pflichten der ursprünglichen Mieterin sich später geändert haben können, fehlt es für die eigenständig begründete Nutzungsbefugnis des Bekl. an der Wohnung schon im Ausgangspunkt an einem besonderen Bezug zur Frage der Unterbringung eines Hauswarts. Der Bekl. war zu keiner Zeit Hauswart und sollte es nach den Vorstellungen der vertragsschließenden Parteien auch zu keiner Zeit sein oder werden. Das ihn betreffende Mietverhältnis, dessen Beendigung der Kl. im vorliegenden Verfahren geltend macht, wurde durch eigenständige Vertragserklärungen 3-seitig (erst) im Jahr 2008 begründet. Zu dieser Zeit lag die letzte Hauswarttätigkeit eines Nutzers der Wohnung (nämlich der Mutter des Bekl.) nahezu 14 Jahre zurück. Als dann durch den 3-seitigen Vertrag das Mietrechtsverhältnis zwischen der Vermieterseite und dem Bekl. begründet wurde, ging keine der Vertragsparteien davon aus, dass ein Nutzer der streitgegenständlichen Wohnung andere als mietvertragliche Pflichten zu erfüllen hatte, oder dass einer der Mieter derartige Pflichten nun übernehmen wollte oder sollte.

Eine Prägung der Nutzungsrechte an der Wohnung durch Umstände, die außerhalb des Mietvertrages lagen, stand im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Bekl. seit der eigenständig begründeten vertraglichen Beziehung 2008 zu keiner Zeit im Raum. Aus der maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers der im 3-seitigen Vertrag von 2008 abgegebenen Erklärungen war auch nicht ersichtlich, dass es Einfluss auf das Mietverhältnis haben sollte, ob der Vermieter aktuell oder künftig einen Hauswart beschäftigte, und der Vermieter diesen gegebenenfalls wohnen lassen wollte. Zwar wurde der Mietvertrag mit dem Bekl. nicht ausdrücklich vollständig neu begründet, sondern der Bekl. trat „mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis“ (aus dem Jahr 1986) ein, vom Bestehen anderer als mietvertraglicher Pflichten ging zu dieser Zeit (und schon seit nahezu 14 Jahren) aber keiner der Vertragsschließenden (mehr) aus.

Der Vertragsurkunde vom April 2008 war auch nicht einmal andeutungsweise zu entnehmen, dass der Bestand der mietrechtlichen Nutzung in irgendeinem Zusammenhang mit Hauswarttätigkeiten stehen könnte. Aus der Inbezugnahme des Vertrages von 1986 ergibt sich ein solcher Hinweis gerade nicht. Schon die Existenz des 3-seitigen Vertrages von 2008 muss bei einem Vergleich mit den Sondervereinbarungen von 1986 stattdessen zwingend als ein Verstoß gegen diese früher maßgeblichen Regelungen erscheinen. Während 2008 ein eigener Vertrag geschlossen wurde, um den Sohn der Mieterin als neue Mietpartei in den Vertrag aufzunehmen, hätte nach dem Vertrag von 1986 das genaue Gegenteil den damals vorgesehenen rechtlichen Pflichten entsprochen: Nach dem Zusatz der Parteien unter den alten Mietvertrag war nicht nur die Mieterin selbst zur Räumung verpflichtet, wenn keine Dienste mehr von ihr erbracht würden, sondern ausdrücklich sollten auch „der Ehemann bzw. Familienmitglieder“ bei Beendigung des Dienstverhältnisses die Wohnung räumen. Wenn also mit dem Sohn der Mieterin 22 Jahre später dessen eigene mietrechtliche Parteienstellung zu einer Zeit vereinbart wurde, als seit fast 14 Jahren niemand mehr als Hauswart tätig war, so war eine Koppelung der Bereiche „Miete“ und „Hauswart“ entsprechend der „alten“ Regelung offensichtlich von keiner Seite beabsichtigt. Jedenfalls aus der maßgeblichen Sicht des Bekl. als dem Empfänger der von Vermieterseite abgegebenen Erklärungen war die nun vom Kl. verfochtene Koppelung nicht erkennbar.

Passend zu diesem Befund hatten die Parteien 2008 auch alle 1986 noch verwendeten besonderen Vokabeln geändert, aus denen sich hätte auf eine Verbindung zwischen Wohnberechtigung und Dienstverpflichtung schließen lassen können. Der 1986 noch ausdrücklich als „Mietvertrag über eine Hauswart-Dienstwohnung“ bezeichnete Ausgangsvertrag wurde 2008 schlicht mit der Überschrift „Vereinbarung zum Wohnraum-Mietvertrag“ in Bezug genommen. In dem so vom früheren Vermieter begründeten und dann vom Kl. übernommenen Rechtsverhältnis mit dem Bekl. ist eine „Zweckbindung der Wohnung“ oder eine sonstige Koppelung der mietrechtlichen Stellung an die Frage von Hauswarttätigkeiten zu keiner Zeit vereinbart gewesen.

b) Allerdings kann in besonders gelagerten Fällen als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB auch ein außergewöhnliches Interesse des Vermieters anzuerkennen sein, eine bisher in keiner Weise zweckgebunden vermietete Wohnung zur Deckung eines dringenden betrieblichen Bedarfs zu nutzen. Die Anforderungen an einen betrieblich motivierten Eingriff in ein laufendes Wohnraummietverhältnis sind allerdings hoch. Der Vermieter muss ein konkretes und dringendes betriebliches Bedürfnis für die Inanspruchnahme des Wohnraums darlegen, wie es etwa in Einzelfällen anerkannt worden ist, wenn der Betrieb des Vermieters auf die Anwerbung und Unterbringung eines betrieblich unentbehrlichen Arbeitnehmers als „Schlüsselkraft“ angewiesen wäre. Dagegen wird der allgemeine Wohnbedarf eines Geschäftsführers oder leitenden Mitarbeiters nicht als ausreichend angesehen, wenn und solange ein konkretes Bedürfnis nach der ständigen Anwesenheit der unterzubringenden Person am Ort der in Anspruch genommenen Wohnung nicht gegeben ist. Ausnahmefälle, in denen ein betrieblicher Bedarf eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigen kann, sind auch dann nicht anzuerkennen, wenn die fraglichen Dienste ebenso gut einem nicht im Haus selbst wohnenden Dritten übertragen werden können. Entsprechendes gilt konkret auch für die Dienste eines Hausmeisters, wenn dessen Dienste nicht in solcher Intensität und Häufigkeit vor Ort notwendig sind, dass seine ständige Anwesenheit vor Ort unverzichtbar erscheint (vgl. zu einzelnen Judikaten die Übersicht bei Schmidt-Futterer; Rz. 195 zu § 573 BGB m.w.N.).

Nach diesen Maßstäben hat der Kl. aber ein berechtigtes Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses des Bekl. nicht dargelegt. Seine allgemein gehaltene Angabe, die Wohnung des Bekl. werde für „einen neuen Hauswart benötigt, der direkt vor Ort wohnen und arbeiten soll“, genügt als Darstellung des berechtigten Interesses nicht. In solcher Allgemeinheit ist einem Hauswart innerhalb eines von mehreren Parteien bewohnten Mietobjekts keine Schlüsselstellung in dem Sinne zuzuschreiben, dass ohne dessen Vorhandensein vor Ort wichtige Interessen des Vermieters nicht gewahrt werden könnten.

Gerade in Großstädten werden die Aufgaben der Betreuung von Mietergemeinschaften flächendeckend durch beauftragte Dienstleister wahrgenommen, die nicht zwingend in dem Mietshaus wohnen müssen, für dessen Verhältnisse sie verantwortlich sind. Als Reinigungs- und Reparaturdienste fungieren gerichtsbekannt ohne Weiteres zahlreiche Firmen, die in wiederkehrenden Abständen oder auch einem konkret auftretenden Bedarfsfall beauftragt und dann in wechselnden Mietobjekten tätig werden.

In gleicher Weise fungieren konkrete Mitarbeiter von Hausverwaltungen als Ansprechpartner der Mieter für alle Fragen in einem verwalteten Objekt, ohne dass diese Mitarbeiter im Objekt selbst wohnhaft sein müssen. In einem generellen Sinne ist also einem Hauswart keine Bedeutung dahingehend zuzumessen, dass er einer „Schlüsselkraft“ innerhalb betrieblicher Strukturen gleichzusetzen wäre. Ohne dezidierte Darstellung konkret vorliegender Besonderheiten ist nicht zu erkennen, dass ein vermietetes Objekt Schäden oder andere gravierende Nachteile dadurch erleiden muss, dass keine Betreuung durch einen im Hause selbst wohnenden Hauswart erfolgt.

Der Kl. hat auch im konkreten Einzelfall keine Besonderheiten aufgezeigt, derentwegen er gerade in dem hier betroffenen Mietobjekt in einem ungewöhnlich gesteigerten Maße auf einen Hauswart in genau diesem Wohnhaus zwingend angewiesen wäre. Seinem Vortrag lässt sich nur entnehmen, dass zuletzt Mitte 1994 die Mutter des Bekl. vor Ort Hauswarttätigkeit verrichtete. Ob deren Tätigkeiten in den letzten 20 Jahren überhaupt anderweitig wahrgenommen worden sind, und wie und durch wen dies gegebenenfalls geschehen ist, hat der Kl. schon nicht konkret vorgetragen. Gleiches gilt von unzumutbaren Nachteilen, die von der vor den Kündigungen geübten Handhabung ausgegangen wären, und die eine neue Organisation dieses Bereichs mit einer zwingenden Inanspruchnahme der Wohnung des Bekl. erforderlich machen könnten.

2. Die konkreten (vom Kl. nicht vorgetragenen) Gründe für seine Entscheidung hätten im Übrigen auch bereits beim Ausspruch der Kündigungen beachtet werden müssen. Nach § 573 Abs. 3 BGB ist nicht allein das „berechtigte Interesse“ im Kündigungsschreiben anzugeben, sondern es sind darin „die Gründe für ein berechtigtes Interesse“ darzustellen. Soll also nach Vorstellung des Kl. das berechtigte Interesse sich aus seinem Wunsch ergeben, einen Hauswart vor Ort in den Miethaus wohnen und arbeiten zu lassen, so muss er im Kündigungsschreiben einen nachvollziehbaren Sachverhalt konkret mitteilen, der die „Gründe“ für die Entstehung seines Wunsches verständlich macht. Diesem Erfordernis genügten die vom Kl. ausgesprochenen Kündigungen auch in formaler Hinsicht nicht.

In der Kündigung vom 29.2.2016 hat der Kl. lediglich erklärt, die Wohnung sei eine Hauswart-Dienstwohnung, und „diese Tätigkeit (werde) nicht mehr ausgeübt“. Letzteres traf in einem tatsächlichen Sinne zwar zu, denn eine Hauswarttätigkeit wurde zu dieser Zeit weder von der (2013 verstorbenen) Mutter des Bekl. noch von ihm selbst ausgeführt. Wäre diese Veränderung als „Neuigkeit“ zeitnah vor dem Ausspruch der Kündigung eingetreten, so wäre mit diesem Hinweis ein tatsächlicher Grund für die Entstehung des berechtigten Interesses nach Maßgabe des § 573 Abs. 3 BGB formal zunächst womöglich ausreichend beschrieben. Es käme dann materiell darauf an, ob der beschriebene Grund als dringlich genug anzusehen wäre, um das Wohnraummietverhältnis zu beenden.

Dies liegt im hier zu beurteilenden Fall allerdings anders. Mit Blick auf den Umstand, dass die letzte Hauswarttätigkeit schon 22 Jahre zurücklag, ergibt sich aus der Darstellung des Kl. gerade nicht, was „jetzt“ (also im Februar 2016) die Inanspruchnahme des Wohnraums erforderlich machte.

Auch in der Kündigungserklärung vom 29.4.2016 hat der Kl. den Umstand, dass die Hauswarttätigkeit der Mieter beendet sei, lediglich um die weitere pauschale Angabe ergänzt, die Wohnung werde nun für einen neuen Hauswart benötigt. Dieser Umstand stellt aber wiederum lediglich das berechtigte Interesse selbst dar, nicht dagegen den Grund für seine Entstehung. Der Kl. hätte in der Kündigung dasjenige mitzuteilen, was sich im tatsächlichen Sinne geändert bzw. ereignet und die Kündigung ausgelöst hat, was also dem Entschluss des Kl. für die Inanspruchnahme des Wohnraums konkret zugrunde liegt. Der Kündigungsempfänger muss zwar nicht jede einzelne Überlegung des Vermieters kennen, die dessen „betrieblichem“ Entschluss zugrunde liegt, er muss aber in groben Umrissen nachvollziehen können, aus welchen tatsächlichen Gründen „nun“ die Inanspruchnahme seiner Wohnung erforderlich wird, die doch in der Vergangenheit offenbar in „demselben Betrieb“ und von demselben Vermieter noch nicht als notwendig eingeschätzt worden ist. Diese Umstände erst gehen (wie von § 573 Abs. 3 BGB vorausgesetzt) über das bloße Bestehen eines berechtigten Interesses hinaus und stellen die Gründe für die Entstehung des Interesses dar.

Wenn die Hauswartstätigkeit beendet und lange Zeit danach ein Familienangehöriger in den Mietvertrag aufgenommen worden ist, soll sich der „Charakter der Wohnung als Werkdienstwohnung“ hierdurch nicht geändert haben, so das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Rechtsstreit, in dem der Vermieter Räumung vom Sohn der ehemaligen Hauswartin verlangte. Das Landgericht Berlin sah das anders und wies die Räumungsklage ab.

Die Mutter des Beklagten hatte 1986 einen Mietvertrag über eine „Hauswartsdienstwohnung“ abgeschlossen, in dem u. a. festgehalten war, dass die Wohnung bei Beendigung des Dienstverhältnisses von der Hauswartin und Familienmitgliedern geräumt werden müsse. Nachdem die Hauswarttätigkeit zum 31. Dezember 1993 beendet worden war, nutzte die Mutter des Beklagten die Wohnung weiterhin. Am 2. April 2008 schloss die damalige Grundstückseigentümerin mit dem Beklagten und seiner Mutter einen als „Vereinbarung zum Wohnraum-Mietvertrag vom 18. April 1986“ bezeichneten Vertrag, wonach der Beklagte mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eintrat und die getroffene Vereinbarung Bestandteil des Mietvertrages vom 18. April 1986 werden sollte. Nachdem die Mutter des Klägers im Mai 2013 verstorben war, erklärte der nunmehr als Eigentümer im Grundbuch eingetragene Kläger mehrere ordentliche Kündigungen, u. a. unter Hinweis darauf, dass die Hauswartstätigkeit nicht mehr ausgeübt und die Wohnung für einen neuen Hauswart benötigt werde.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage statt, das Landgericht wies sie im Berufungsverfahren ab. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts komme es nicht darauf an, ob die Wohnung ihren Charakter als Dienstwohnung behalten oder verloren habe; entscheidend sei vielmehr, wie sich das die Nutzung begründende Rechtsverhältnis zwischen den Parteien darstelle, hier also, ob sich die im Vertrag von 1986 eingeräumte Kündigungsbefugnis auch gegenüber dem Beklagten ergebe. Das sei nicht der Fall, weil der Vertrag vom 2. April 2008 schon im Hinblick auf die 22 Jahre zuvor liegende Beendigung der Hauswartstätigkeit der Mutter des Beklagten keinen Bezug zu einer Dienstwohnung mehr haben konnte.

Soweit der Kläger seine Kündigungen damit begründet habe, dass die Wohnung „für einen neuen Hauswart, der direkt vor Ort wohnen und arbeiten soll“ begründet habe, genüge dies für die Darlegung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht. Der Gekündigte müsse zwar nicht jede einzelne Überlegung des Vermieters für dessen „betrieblichen“ Entschluss kennen, aber in groben Umrissen nachvollziehen können, aus welchen tatsächlichen Gründen „nun“ die Wohnung für einen Hauswart benötigt werde, der doch in der Vergangenheit offenbar in „demselben Betrieb“ und von demselben Vermieter noch als überflüssig eingeschätzt worden sei.