Hauswartdienstwohnung

Hauswartdienstwohnung; Herausgabeklage; Gerichtszuständigkeit

1. Für die Herausgabeklage des Eigentümers eines Grundstückes gegen den Hauswart des Voreigentümers bezüglich der dem Hauswart mit Mietvertrag neben dem Dienstvertrag überlassenen Wohnung ist das Amtsgericht ausschließlich zuständig (§ 29 a ZPO).

2. Eine Wohnung, die dem Hauswart neben dem Dienstvertrag mietvertraglich überlassen ist, unterfällt dem Wohnungsmietrecht, weil sie nicht der Ausübung eines Gewerbes dient.

Der Kl. begehrt als Eigentümer des Hauses P-Weg a in Hamburg von den Bekl. die Herausgabe einer Wohnung in diesem Hause und zweier Garagen auf dem ihm gehörenden Grundstück P-Weg b. Das Landgericht hat die Klage unter Hinweis auf § 29 a ZPO als unzulässig ab-gewiesen.

Die zulässige Berufung des Kl. ist sachlich nicht gerechtfertigt.

Es kann dahingestellt bleiben, ob für die Räumung einer Werkdienstwohnung im Sinne von § 565 e BGB das Amtsgericht auch nach § 29 a ZPO zuständig ist, denn nach dem Vortrag beider Parteien handelt es sich um einen Herausgabeanspruch, auf den nicht nur nach der genannten BGB-Vorschrift die Bestimmungen über die Miete entsprechend anzuwenden sind, sondern um eine Werkmietwohnung, bei der das Mietverhältnis über Wohnraum neben dem Dienstverhältnis bestanden hat (vgl. Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., §§ 565 b bis 565 e, Rdz. 5 m. N.). Es ist sowohl im Hausmeistervertrag vom 25. Januar 1977 in § 5 als auch im Hausmeister Dienstvertrag vom 8./16. Juni 1988 in Ziff. 4 Abs. 1 ein neben dem Dienst-vertrag bestehendes Mietverhältnis angesprochen. Der Kl. hätte unter die-sen Umständen die Behauptung der Bekl., ihr seit nahezu 30 Jahren be stehendes Mietverhältnis sei jeweils aufgrund mündlicher Vereinbarungen neben den Dienstverträgen fortgesetzt worden, substantiiert bestreiten müssen. Selbst wenn dies noch geschehen sollte, wäre die Herausgabeklage nicht lediglich auf der Grundlage des § 985 BGB aus Eigentum zu entscheiden; die Rechte der Bekl. zu 1) und 2) aus Mietvertrag müßten ge-prüft werden. Es liegt damit nicht der Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG München MDR 1977, 497 zugrundegelegen hat, vor, daß jegliche vertragliche Grundlage fehlt.

Bei einer am Sinn und Zweck der Bestimmung des § 29 a ZPO orientierten Auslegung sind jedenfalls mit Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. V 8) auf § 985 BGB gestützte Räumungsklagen dann beim Amtsgericht anhängig zu ma-chen, wenn Streit darüber besteht, ob es sich um eine Mietwohnung han-delt. Die Einwendungen des auf Herausgabe in Anspruch genommenen Besitzers aus einem Mietvertrag (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) gehören nach dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts zu denjenigen, die in einem zweistufigen Prozeß in einem kürzeren Verfahren bei größerer Sach- und Orientierungsnähe des zuständigen Gerichts zu entscheiden sind (BGHZ 89, 275, 281 ff.). Diesen vom Gesetzgeber gewollten Schutz kann der Ver-mieter, der zugleich Eigentümer ist, nicht dadurch umgehen, daß er seinen Anspruch lediglich auf Eigentum stützt und nicht auf § 556 Abs. 1 BGB. Es bedarf keiner Entscheidung, ob die weitergehende Ansicht richtig ist, daß alle Herausgabeklagen, die Wohnraum betreffen, ohne Rücksicht darauf, ob ein Mietverhältnis bestanden hat oder nicht, in die ausschließliche Zu ständigkeit des Amtsgerichts gehören (vgl. etwa Baumbach-Hartmann, ZPO, 47. Aufl. § 29 a Anm. 1 m. N. sowie Emmerich, Mietrecht, 2. Aufl. § 556 b bis 556 e, Rdz. 74 m. N.).

Die Mietwohnung eines Hauswarts dient nicht der Ausübung eines Gewerbes; deswegen kann auch der gewerbliche Charakter des Mietvertrages nicht überwiegen.