Hauswartdienstwohnung

Hauswartdienstwohnung; Kündigung; Betriebsbedarf; Kündigungsschreiben

1. Eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs kann im Räumungsprozeß konkretisiert werden.

2. Ein neuer Hauswart muß weder in der Kündigung noch im Räumungsprozeß für eine Hauswartdienstwohnung namentlich angegeben werden.

Der Kl. stand gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung der Hauswartswohnung zu, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 3. Juni 1992 wirksam beendet worden ist.

Die Kündigung scheitert nicht daran, daß sie von der Hausverwaltung der Kl. ausgesprochen worden ist. Zum einen enthält § 26 des Mietvertrages die Berechtigung der Hausverwaltung zur Kündigung des Mietverhältnisses, zum anderen hat die Bekl. eine fehlende Vollmacht nicht unverzüglich im Sinne von § 174 Satz 1 BGB gerügt. Da der Bekl. bekannt war, daß die Hausverwaltung für die Kl. als Vertreterin auftrat, konnte sie ohne weiteres davon ausgehen, daß die Hausverwaltung die Kündigung im Namen der Kl. aussprach.

Die Kl. hat in ihrem Kündigungsschreiben vom 3. Juni 1992 ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b BGB hinreichend dargelegt, indem sie ausgeführt hat, die Wohnung wegen der besonderen Ausstattung dringend für einen neuen Hauswart zu benötigen. Innerhalb des Räumungsprozesses hat die Kl. den geltend gemachten Betriebsbedarf konkretisiert. Sie hat vorgetragen, daß die Wohnanlage einer ständigen Betreuung be-darf und dabei auf die Ziffern 3-8 des Arbeitsplanes verwiesen, wonach dem Hauswart neben kleinen Reparaturarbeiten auch das Öffnen und Schließen der Haustüren, die Überwachung der Lichtanlagen, das Zuteilen der Waschküchen an die Mieter und unter anderem die Annahme und Ausgabe von Schlüsseln obliegt. Hinzu kommt die Pflege der Außenanlagen, die Hausreinigung und der Heizungsdienst. Damit hat die Kl. den Anforderungen des § 564 b BGB Genüge getan und ein berechtigtes Interesse an der Kündigung substantiiert vorgetragen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts war es nicht notwendig, daß die Kl. bereits einen neuen Hauswart benennt oder aber konkrete Bemühungen vorträgt, einen solchen zu suchen. Zu Recht vertritt die Kl. die Auffassung, daß sich allein mit der Zusage, zu einem späteren ungewissen Zeitpunkt möglicherweise eine Wohnung zur Verfügung stellen zu können, in der Re-gel kein Bewerber zum Vertragsabschluß gewinnen läßt und es deshalb von einem Vermieter nicht verlangt werden kann, bereits zu einem Zeitpunkt in Verhandlungen mit Nachfolgebewerbern einzutreten, zu dem noch nicht feststeht, wann die Wohnung zur Verfügung gestellt werden kann.

Soweit die Bekl. vorgetragen hat, sechs andere Mieter des Hauses hätten sich um die freie Hauswartsstelle beworben, verpflichtet dies die Kl. nicht, auch einen dieser Bewerber einzustellen. Vielmehr kann sich die Kl. einen ihr geeignet erscheinenden Nachfolger aussuchen. Zudem verfügen weder die Wohnungen dieser Mieter noch die im Hause H.-Straße frei wer-dende Wohnung über die in der Wohnung der Bekl. unstreitig installierte Heizungsrufanlage für Notfälle und damit gerade nicht über die besondere Ausstattung.

Auch die Beschäftigung von Fremdfirmen läßt die Kündigung nicht scheitern. Zum einen ist die Kl. weiterhin verpflichtet, die Wohnanlage in einem sauberen Zustand zu erhalten, zum anderen können Fremdfirmen nicht ei-ne ständige Betreuung der Wohnanlage gewährleisten.

In Berlin ist es noch vielfach üblich, daß in einem Mehrfamilienhaus ein Hauswart tätig ist, der eine Wohnung - meist im Erdgeschoß - des Hauses oder des Häuserblocks bewohnt. Der Hauswart hat dann zwei streng voneinander zu trennende Verträge mit dem Vermieter: einen Hauswartdienstvertrag und einen Mietvertrag über die Wohnung. Nach Kündigung des Hauswartdienstvertrages (Rechtsweg dagegen Kündigungsschutzklage vor den Arbeitsgerichten) kann auch die Werkmietwohnung mit der verkürzten Frist des § 565 c Nr. 2 BGB gekündigt werden. Diese Vorschrift regelt jedoch lediglich die Kündigungsfrist, nicht jedoch einen Kündigungsgrund, der sich aus § 564 b BGB ergibt, wenn nicht eine fristlose Kündigung möglich ist, etwa wegen Zahlungsverzugs.

Das Landgericht Berlin hat sich in zwei Entscheidungen vom 10. Dezember 1992 und 25. Januar 1993 mit einer solchen Kündigung wegen Betriebsbedarfs für eine Hauswartdienstwohnung auseinandergesetzt. Danach hat der Vermieter die Person des neuen Hauswarts nicht namentlich zu benennen. Er ist auch nicht verpflichtet, in Zukunft auf einen Hauswart zu verzichten und Fremdfirmen zu beschäftigen. Es kann jedoch eine zulässige Rechtsausübung darstellen, wenn nach der Kündigung der Hauswartdienstwohnung eine andere Wohnung frei wird, die einem Hauswart zur Verfügung gestellt werden könnte. Dies kann auch eine Wohnung im 4. Obergeschoß sein, wie die 61. Kammer meint. Soweit das Landgericht in dieser Entscheidung als Kündigungsgrund im übrigen auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB Bezug nimmt (Eigenbedarf), handelt es sich um einen offensichtlichen Fehlgriff, denn Eigenbedarf im Sinne dieser Vorschrift ist nur der Wohnbedarf des Vermieters und seiner Familie, nicht aber der Betriebsbedarf für einen Hauswart.