Hauswartdienste als Reallast auf einem Wohnungseigentum

1. Verweist die Teilungserklärung wegen der Hauswartdienste auf den jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Wohnung und wird dabei auf eine genau bezeichnete Bestimmung in dem Abschnitt "Gemeinschaftsordnung" verwiesen, die aber nach Antrag und Eintragungsbewilligung ausdrücklich nicht Gegenstand des Sondereigentums werden soll, so kommt eine Auslegung der Hauswartdienste als "ewige" Reallast dieses Wohnungseigentums nicht in Betracht. 2. Selbst wenn der Wohnungseigentümer sich die Regelung in der Teilungserklärung hinsichtlich der Übernahme der Hauswartdienste zwar nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung, aber im Hinblick auf die Übernahme der Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung in dem Kaufvertrag über die Wohnung entgegenhalten lassen müßte (BayObLG NZM 2001, 753 = ZMR 2001, 210), gilt dies nicht, wenn widersprüchlich nach einer anderen Regelung der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auch die Hauswartkosten nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umgelegt werden sollen.

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage. Die Antragsgegner sind Eigentümer der im Erdgeschoß belegenen Wohnung Nr. 3. Die notarielle Teilungserklärung vom 3. Juni 1960 mit der Ergänzung vom 4. November 1960 enthält unter anderem folgende Bestimmungen:

"Teil I Abschnitt A I. Ziffer 3: Mit den Wohnungen Nr. 2 und 3 der Tabelle zu 1 sind Hauswartdienste durch den jeweiligen Wohnungseigentümer für die Wohnanlage mit gleichzeitiger Übernahme der öffentlichen Verantwortung verbunden (siehe auch Teil II § 4 Abs. 7). Diese Verpflichtung hat jeder Rechtsnachfolger zu übernehmen."

Teil II Abschnitt B § 4 Abs. 7 der Gemeinschaftsordnung bestimmt: "Die jeweiligen Eigentümer der in Teil I A 3 unter ‚Hauswart' genannten Eigentumswohnungen sind verpflichtet, die Pflichten und Dienste eines Hauswarts für alle Wohnungseigentümer zu leisten. Diese Verpflichtung ist im Falle einer Veräußerung des Wohnungseigentums auf den Rechtsnachfolger zu übertragen."

Nach den Bestimmungen Teil II Abschnitt B § 6 über das Wohngeld ist für die Eigentümer der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 keine Ausnahme hinsichtlich der Beteiligung an den Kosten der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums gemacht. Die Betriebskosten werden nach dieser Vorschrift nach dem Verhältnis der anteiligen Wohnflächen bestimmt, wobei unter den "Betriebskosten für die Wohnanlage" neben den Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien, Wasser-, Strom- und Heizungskosten als Beispiel auch die "Hauswartkosten" aufgeführt sind.

In Teil V der notariellen Urkunde vom 3. Juni 1960 wie auch gleichlautend in der Ergänzungsurkunde vom 4. November 1960 sind die "Grundbuchanträge" zusammengefaßt. Dort heißt es unter anderem, der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt:

"b) Die Bestimmungen der Abschnitte B und C aus Teil I sowie Teil II Abschnitt A und B als Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums in das Grundbuch bzw. die Wohnungsgrundbücher einzutragen mit Ausnahme der Bestimmungen des Teil II § 2, § 4 Abs. 7, § 5, § 6 Abs. 5 bis 9, § 7, § 8, § 9, § 10 sowie § 13 Abs. 2 des Teil II. Mit Ausnahme der Bestimmungen der Veräußerungsbeschränkung in § 11 kann auf diese Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden."

Der teilende Eigentümer erließ dem Erwerber der Wohnung Nr. 3 beim Erstverkauf 10 % des Kaufpreises als Ausgleich für die in der Gemeinschaftsordnung auferlegte Verpflichtung zur Tätigkeit als Hauswart. Die Antragsgegner zu 1. und 2. kauften mit Vertrag vom 1. September 1997 die Wohnung Nr. 3 von dem Voreigentümer, wobei zwar die Teilungserklärung vorlag, auf deren Verlesen und Beiheften jedoch verzichtet wurde. In § 8 übernahmen die Antragsgegner sämtliche Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung vom 3. Juni 1960 und verpflichteten sich, sämtliche Obliegenheiten aus dieser Urkunde in vollem Umfange zu erfüllen und bei einer Weiterveräußerung eine entsprechende gleichartige Verpflichtung ihrem Rechtsnachfolger aufzuerlegen. Die Antragsgegner verpflichteten sich ferner, mit dem (damaligen und jetzigen) Verwalter einen gesonderten Verwaltungsvertrag abzuschließen und ihm gleichlautende Vollmacht wie alle übrigen Wohnungs-/Teileigentümer zu erteilen und das vereinbarte Verwaltungshonorar zu zahlen. Weiterhin verpflichteten sich die Antragsgegner, "Hauswarttätigkeiten in dem erforderlichen Umfang (Reinigung des Treppenhauses) nach Maßgabe eines mit dem Verwalter abzuschließenden Hauswartdienstvertrages zu übernehmen".

Der Verwalter schloß namens der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung vom 1. November 1997 einen Hauswartdienstvertrag gegen einen monatlichen Lohn von 240 DM, wobei auch die Hauswartpflichten im einzelnen aufgeführt waren. Nach Ziffer 5 kann dieser Vertrag schriftlich mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Der Antragsgegner zu 1., der im Dienstvertrag als Dienstverpflichteter aufgeführt ist, kündigte den Dienstvertrag mit Anwaltsschreiben vom 11. April 2000.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu 1. auf Vornahme von Hauswartdienstleistungen in dem im Dienstvertrag festgelegten Umfang zu verpflichten.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Hiergegen haben die Antragsteller frist- und formgerecht sofortige Beschwerde eingelegt und nunmehr beantragt, beide Antragsgegner zu verpflichten, auf dem Grundstück der Wohnungseigentumsanlage folgende Hauswartpflichten in der normalen Arbeitszeit zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr durchzuführen:

a) wöchentliche Leistungen:

- Hauseingang (EG bis Fahrstuhl EG) einmal fegen und wischen - Hausaufgänge einschließlich Boden- und Kellertreppe sowie Fahrstuhl einmal fegen und einmal feucht wischen (die Wischarbeit ist möglichst zum Wochenende durchzuführen) - Handläufe feucht abwischen - Vorplatz (Eingangsbereich) fegen, erforderlichenfalls auch öfter b) monatliche Aufgaben:

- Haus- und Hoftüren abwaschen, Scheibenreinigung und Fahrstuhlscheiben säubern c) vierteljährliche Arbeiten:

- Treppenhausfenster einschließlich Fensterbretter putzen

- Kellerdurchgänge fegen d) halbjährliche Arbeiten:

- Fegen der Bodenräume - Reinigung der Beleuchtungskörper im Treppenhaus.

Mit dem angefochtenen Beschluß hat das Landgericht die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.

1. (...) 2. Der Senat hält die Rechtsausführungen des Landgerichts für rechtlich bedenklich. Der angefochtene Beschluß leitet die Unwirksamkeit der Übernahme der Hauswartdienste aus einem Verstoß der Gemeinschaftsordnung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB her und sieht in der persönlichen Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Arbeit als Hauswart eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts des einzelnen Wohnungseigentümers. Dem steht schon entgegen, daß im zivilrechtlichen Bereich grundsätzlich die Verpflichtung zur Leistung von Arbeiten und Diensten zulässig ist, wie jeder Werkvertrag oder Arbeitsvertrag oder Dienstvertrag zeigt. Wohnungseigentum ist zivilrechtliches Eigentum im Sinne des § 903 BGB (BGHZ 49, 250; BGHZ 116, 395). Das gilt gleichermaßen für die Begründung durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) wie auch durch einseitige Teilungserklärung (§ 8 WEG), in der der teilende Eigentümer stellvertretend für die künftige Gemeinschaft die Gemeinschaftsordnung aufstellt, die als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 WEG) ins Grundbuch eingetragen werden kann und auch künftige Wohnungseigentümer bindet (§ 10 Abs. 2 WEG). Völlig unbestritten kann jedes einzelne Wohnungseigentumsrecht mit Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten, Reallasten und einem dinglichen Vorkaufsrecht unbeschränkt belastet werden, wie es die sachenrechtlichen Vorschriften der §§ 1094, 1105, 1113, 1191, 1199 BGB vorsehen (Staudinger/Rapp, WEG § 1 Rdnr. 61). Nach § 1105 BGB kann ein Grundstück, hier also das einzelne Wohnungseigentumsrecht, in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Was unter Hauswartdiensten zu verstehen ist, läßt sich nach der Verkehrsüblichkeit hinreichend genau bestimmen. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof es für genügend bestimmt erachtet, wenn eine persönliche Pflegepflicht übernommen wird, "soweit sie den Übernehmern unter Berücksichtigung ihrer beruflichen und familiären Verhältnisse, insbesondere unter Berücksichtigung der Betreuung von Kindern der Übernehmer und nach deren körperlichen Fähigkeiten und ihrem Vermögen zur Pflege nach ihrer Ausbildung und ihren Kenntnissen zumutbar" ist (BGHZ 130, 342 = NJW 1995, 2780 = FGPrax 1995, 196 = MDR 1996, 253). Gemessen an diesen Vorgaben kann jedenfalls der Umfang von Hauswartdiensten in einem Miethaus im innerstädtischen Bereich erheblich genauer bestimmt werden, so daß die Bildung einer Reallast, auch zu Ungunsten nur eines einzelnen Wohnungseigentumsrechts, grundsätzlich zulässig ist. Wenn das Sachenrecht eine derartige individuelle Belastung erlaubt, kann hiergegen auch nicht mit einem Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot argumentiert werden, zumal der begünstige Personenkreis, nämlich die übrige Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Gunsten die Reallast eingetragen ist, sich auf den eingetragenen Grundbuchinhalt berufen könnte.

3. Im vorliegenden Fall ist eine Reallast hinsichtlich der Hauswartdienste zu Lasten der Antragsgegner und zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer nicht zustande gekommen. Schon vom Wortlaut her taucht der Begriff der Reallast weder in dem Wohnungsgrundbuch der Antragsgegner noch in den Wohnungsgrundbüchern der übrigen Wohnungseigentümer auf. Die vollen sachenrechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen einer Reallast sind nicht erfüllt. Die allgemeine Bezugnahme auf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung reicht nicht aus, weil die maßgebliche Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nach dem Grundbuchantrag und der Eintragungsbewilligung ausdrücklich nicht Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums werden sollte und dementsprechend auch nicht geworden ist.

4. Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuches der Antragsgegner wird das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im Erdgeschoß rechts genannt, mit dem ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden ist, wobei dieser Miteigentumsanteil wiederum durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt wird. Ferner wird die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Wohnungseigentums von der schriftlichen Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG abhängig gemacht. Im übrigen wird lediglich wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligung vom 3. Juni 1960 Bezug genommen. In der zweiten Abteilung des Wohnungsgrundbuches ist lediglich ein hier nicht einschlägiges Wegerecht verzeichnet.

5. Soweit in der Teilungserklärung in Teil I Abschnitt A I. Nr. 3 darauf hingewiesen wird, daß mit den Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 Hauswartdienste durch den jeweiligen Wohnungseigentümer mit gleichzeitiger Übernahme der öffentlichen Verantwortung verbunden sind, wird zur näheren Spezifizierung auf Teil II § 4 Abs. 7 verwiesen. Dort ist allerdings die Verpflichtung der jeweiligen Eigentümer wiederholt, die Pflichten und Dienste eines Hauswarts für alle Wohnungseigentümer zu leisten sowie diese Verpflichtung im Falle einer Veräußerung des Wohnungseigentümers auf den Rechtsnachfolger zu übertragen. Im Widerspruch dazu ist jedoch unter Teil V b) die Regelung des Teils II § 4 Abs. 7 ausdrücklich von der Eintragung "als Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums" ausgenommen worden. Damit ist die Bestimmung nach Teil II § 4 Abs. 7 nicht Grundbuchinhalt im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG geworden. Dagegen spricht im übrigen auch die Regelung unter Teil II § 8 Abs. 2 b) aa), wonach die von allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu tragenden Betriebskosten unter anderem ausdrücklich auch die "Hauswartkosten" umfassen.

6. Selbst wenn die Antragsgegner sich die Regelung in der Teilungserklärung hinsichtlich der Übernahme der Hauswartdienste zwar nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung, aber im Hinblick auf die generelle Übernahme der Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung in dem Kaufvertrag über ihre Wohnung entgegenhalten lassen müßten (vgl. BayObLG NZM 2001, 753; ZMR 2001, 210), gilt dies hier nicht. Denn die Klausel über die Hauswartdienste steht in unauflösbarem Widerspruch dazu, daß nach einer anderen Regelung der Gemeinschaftsordnung, nämlich in § 6 mit der Überschrift "Wohngeld (Kosten)", u. a. ausdrücklich auch die "Hauswartkosten" als Teil der Betriebskosten nach dem Verhältnis der anteiligen Wohnflächen umgelegt werden sollen, ohne für die übrigen Wohnungseigentümer die Besonderheit zu vermerken, daß diese von den Hauswartkosten befreit seien, und auch ohne für die Wohnung Nr. 3 der Antragsgegner (und auch nicht für die Eigentümer der Wohnung Nr. 2) anzuordnen, daß diese etwa die Hauswartkosten allein tragen müßten, wenn sie die Hauswartdienste nicht in Natur leisteten.

7. Aus der Übernahme der allgemeinen Rechte und Pflichten gemäß der Teilungserklärung in dem notariellen Kaufvertrag der Antragsgegner vom 1. September 1997 kann ferner nicht gefolgert werden, daß damit die gesonderte Übernahme der Hauswartdienste schon allein auf sachenrechtlicher Grundlage (etwa im Sinne einer Reallast) von den Antragsgegnern anerkannt worden wäre. Hiergegen spricht im übrigen auch die Regelung in § 8 des notariellen Kaufvertrages, in dem sich die Antragsgegner verpflichtet haben, mit dem Verwalter einen gesonderten Verwaltungsvertrag abzuschließen und ihm Verwaltervollmacht zu erteilen sowie das vereinbarte Verwaltungshonorar zu zahlen. Hinter dieser Regelung folgt nämlich die Verpflichtung der Antragsgegner, Hauswarttätigkeiten in dem erforderlichen Umfang (Reinigung des Treppenhauses) nach Maßgabe eines mit dem Verwalter abzuschließenden Hauswartdienstvertrages zu übernehmen, was dann auch geschehen ist. Gerade der besondere Hinweis auf die Begründung der Hauswartpflichten durch einen zusätzlichen Hauswartdienstvertrag zeigt die gesonderte schuldrechtliche Übernahme der Pflichten im deutlichen Gegensatz etwa zu einer Reallast. Dieser Hauswartdienstvertrag ist mit dem Antragsgegner zu 1. zustande gekommen. Der besondere Vertrag nimmt zwar auf die in der Teilungserklärung Teil I Ziffer 3 bezeichneten Hauswartaufgaben und -leistungen Bezug, stellt sich aber im übrigen als normaler Dienstvertrag dar, mit einem monatlichen Lohn von 240 DM und einem Kündigungsrecht mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende. Eine derartige Kündigung ist auch erfolgt, womit der besondere schuldrechtliche Hauswartdienstvertrag beendet worden ist. Eine unabhängig davon bestehende Reallast ist nach den obigen Ausführungen zu verneinen, weil diese nicht wirksam im Wohnungsgrundbuch begründet worden ist.

8. Der Teilungserklärung kann auch nicht mit hinreichender Sicherheit entnommen werden, daß der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 etwa verpflichtet wäre, auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft einen normalen schuldrechtlichen Hauswartdienstvertrag abzuschließen. Eine ausdrückliche Zweckbestimmung als "Hausmeisterwohnung" scheidet ohnehin aus, weil es sich dabei typischerweise um eine Wohnung handelt, die im Gemeinschaftseigentum steht und vorrangig zur Vermietung an den Hausmeister vorgesehen ist. Im übrigen ergibt sich eine weitere Unklarheit der Teilungserklärung insoweit, als nicht nur die Wohnung Nr. 3, die von den Antragsgegnern innegehabt wird, sondern auch die Wohnung Nr. 2 gleichermaßen mit Hauswartdiensten durch den Wohnungseigentümer qualifiziert und verbunden wird. Daß die Wohnungseigentümer etwa ein Auswahlrecht haben, welchen Wohnungseigentümer sie mit der Leistung von Hauswartdiensten betrauen wollen, erscheint unpraktikabel. Schließlich sind in Teil II § 6 Abs. 2 b) aa) unterschiedslos auch die Hauswartkosten als Teil der normalen Betriebskosten aufgeführt, die von allen Wohnungseigentümern entsprechend der vorgesehenen Anteile zu tragen sind.

In einer Teilungserklärung können einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht die ganzen Hauswartdienste auferlegt werden.

Dem teilenden Eigentümer schwebte eine Lösung vor, wonach die Eigentümer zweier Erdgeschoßwohnungen auf Dauer allein die üblichen Hauswartdienste übernehmen sollten. Als weder die Ehefrau noch die Tochter des einen Wohnungseigentümers in der Lage waren, die Dienste weiter zu versehen, wurde dieser Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genommen, die Kosten hierfür allein zu übernehmen.

Die Teilungserklärung war widersprüchlich, weil an anderer Stelle die Hauswartkosten auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wurden. Außerdem hatte der WEG-Verwalter bei Abschluß des Kaufvertrages mit einem Wohnungseigentümer mit diesem einen besonderen Hauswartdienstvertrag abgeschlossen, der einen besonderen Monatslohn für die Hauswartdienste vorsah. Eine an sich mögliche Reallast (§ 1105 BGB) war im Wohnungsgrundbuch nicht eingetragen worden.