Hausverwaltung durch VEB/KWV

Hausverwaltung durch VEB/KWV; Beweis für Kreditaufnahme; Instandhaltungskreditnachweis; Instandsetzungskreditnachweis; Globalvertrag; Darlehensauszahlungsnachweis

1. Die Auszahlung von DDR-Instandhaltungs- und Instandsetzungskrediten an den Verwalter (VEB KWV) kann sich aus dem Nachweis der Bezahlung von Handwerkerrechnungen ergeben.

2. Im Einzelfall kann dieser Nachweis auch durch Zeugenbeweis erbracht werden, wenn sich unzweifelhaft aus den Umständen der Kreditaufnahme, dem Abschluß des Globalkreditvertrages, den Umständen der Rechnungserteilungen durch die Handwerksbetriebe und Verrechnung der Zahlungen, die Darlehensauszahlungen sich belegen lassen.

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zins- und Tilgungsleistungen für angeblich auf das Hausgrundstück S.-Straße ... in ... aufgenommene Kredite für den Zeitraum vom 1. Juli 1990 bis zum 30. Juni 1995. Die Bekl. ist Alleinerbin des am 7. Februar 1990 in ... verstorbenen ... T. Zur Erbmasse gehörte das Mehrfamilienwohnhaus S.-Straße ... in ... . Vor seiner Ausreise aus der damaligen DDR hatte ... T. in einer notariellen Urkunde vom 20. Oktober 1981 den damaligen Rechtsvorgänger der Streithelferin der Kl., den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ..., mit der Verwaltung des Grundstücks, beginnend ab dem 1. Januar 1982, bevollmächtigt. Nach dem Inhalt der Urkunde war der Rechtsvorgänger der Streithelferin der Kl. ermächtigt, in seinem Namen Kredite für die notwendigen Instandsetzungen des Grundstücks aufzunehmen und das Grundstück mit Hypotheken (Aufbaugrundschulden) zu belasten. Die Vollmacht sollte über den Tod des ... T. hinaus fortbestehen. In der Folgezeit verwaltete der VEB KWV das Hausgrundstück und schloß mit der (im damaligen Ost... ansässigen) Sparkasse der Stadt ... insgesamt sechs Kreditverträge ab. Hierbei handelte es sich um folgende Verträge:

Vertrag vom 13. Oktober 1986 über 8.800 Mark/DDR, Vertrag vom 27. Juli 1987 über 59.200 Mark/DDR, Vertrag vom 10. Oktober 1988 über 12.000 Mark/DDR, Vertrag vom 14. Juli 1989 über 87.800 Mark/DDR, Vertrag vom 4./10. April 1990 über 1.138.000 Mark/DDR und

Vertrag vom 30. September 1990 über 1.500 DM.

Hinsichtlich der erstgenannten vier Verträge wurden Grundpfandrechte zugunsten der Sparkasse der Stadt ... bestellt. (...)

Am 10. März 1987 ordnete der Rat des Stadtbezirks ... Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in einer Gesamthöhe von 711.000 Mark/DDR für das Grundstück S.-Straße ... an. Im Zuge der Währungsreform stellte die Sparkasse der Stadt ... die Kredite im Verhältnis 2:1 um. Mit Schreiben der ... Sparkasse vom 16. September 1991 wurde die Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ... über eine Zinsanpassung auf 9,2 % p. a. ab den 3. Oktober 1990 unterrichtet. In demselben Schreiben setzte die ... Sparkasse die zu leistende Tilgung mit Wirkung ab dem 1. Juli 1991 auf 1 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen fest: (...)

Die Kl. hat folgendes vorgetragen: Sie sei Rechtsnachfolgerin der Sparkasse der Stadt ... geworden. Die vier zeitlich ersten Kreditverträge beträfen Finanzierungen aus Instandhaltungsarbeiten am Haus S.-Straße für die Jahre 1985 bis 1988. Die beiden anderen Kreditverträge über 1.138.000 Mark/DDR und 1.500 DM seien für Instandsetzungsarbeiten in den Jahren 1984 und 1990 aufgenommen worden. Die in den Kreditverträgen genannten Beträge seien auch tatsächlich an den VEB ausbezahlt worden. Dies sei in fünfzehn Einzelbeträgen in der Zeit vom 11. Februar bis zum 5. Mai 1990 geschehen. Die ausgezahlten Darlehenssummen seien nicht zurückgeführt worden. Die Sparkasse der Stadt habe dem VEB KWV für jedes Planungsjahr bestimmte Beträge zur Verfügung gestellt. Diese Geldbeträge seien dann in der Folgezeit in unterschiedlicher Höhe für verwaltete Grundstücke verwendet worden. Am Ende des Planungsjahres seien Abrechnungs- bzw. Objektlisten erstellt worden, in denen festgehalten worden sei, welche Kreditmittel für welches Grundstück verwendet worden seien. Auf der Grundlage der Objektlisten seien dann nachträglich die Kreditverträge über die für jedes Grundstück verwendeten Kreditsummen im Namen des jeweiligen Grundstückseigentümers geschlossen worden. Bei Instandsetzungskrediten habe die Sparkasse der Stadt ... regelmäßig nur diejenigen Beträge kreditiert, die sich auf der Grundlage der Preisbasis für Bauleistungen des Jahres 1966 ergeben hätten. Die Differenz zur jeweils geltenden Preisbasis sei aus dem Staatshaushalt erstattet worden. An die einzelnen Baubetriebe sei dann jedoch der gesamte Rechnungspreis, bestehend aus der Summe auf der Preisbasis von 1966 zuzüglich des staatlichen Zuschusses, überwiesen worden. Die Auszahlungen der Kredite seien durch die Sparkasse auf Weisung des Rechtsvorgängers der Streithelferin der Kl. auf ein Zwischenkonto erfolgt und nach Eingang des staatlichen Zuschusses von dort an die jeweiligen Baubetriebe überwiesen worden. Bei der Währungsumstellung vom 1. Juli 1990 sei das die Bekl. betreffende Darlehenskonto auf 394.851,27 DM umgestellt worden. Für Instandhaltungskredite seien zum 1. Juli 1990 112.600 Mark/DDR offen gewesen, die auf 56.300 DM umgestellt worden seien. Unter Hinzurechnung eines weiteren Instandsetzungsdarlehens über 1.500 DM ergebe sich ein Kreditbetrag von 452.651,27 DM, aus dem sich die verlangte Zins- und Tilgungssumme in Höhe von 197.295,85 DM errechne. (...)

(...) Die Berufung der Bekl. hat keinen Erfolg. (...) Für den Zeitraum vom 1. Januar 1991 bis 30. Juni 1995 kann die Kl. von der Bekl. Zahlung von Zinsrückständen in Höhe von 176.307,68 DM und von Tilgungsrückständen in Höhe von 14.487,24 DM (insgesamt 190.794,92 DM) verlangen. Der Anspruch der Kl. auf diese Zahlungen ergibt sich aus § 241 Abs. 1 Satz 3, § 243 Abs. 1 ZGB i. V. m. § 1 Abs. 2, § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Anpassung von Kreditverträgen i. V. m. § 1922 Abs. 2, § 1924 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB. Auf die streitgegenständlichen Kreditverträge ist das Recht der DDR anzuwenden, da diese Verträge vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurden (Art. 232 § 1 EGBGB). Die Bekl. haftet als Erbin für die Nachlaßverbindlichkeiten. Zu diesen gehören auch die vom Erblasser herrührenden Schulden, zu denen die Ansprüche der Kl. auf Zahlung von Zinsen und Tilgungen für den genannten Zeitraum zählen (§ 1967 Abs. 1 BGB).

Die Kl. ist berechtigt, die Klageforderung geltend zu machen. An ihrer Aktivlegitimation bestehen keine vernünftigen Zweifel. (...)

Die von der Kl. behaupteten und durch Vorlage der Originalunterlagen dargelegten Kreditaufnahmen durch den VEB KWV als privater Verwalter sind wirksam. (...) Da der VEB KWV als staatliche Stelle im Sinne des § 1 Abs. 4 Fallgruppe 2 VermG anzusehen ist, weil ihm auch staatliche Verwaltungen übertragen werden konnten, sind von ihm vorgenommene Kreditaufnahmen auch dann in diesem Sinne rechtlich zu beurteilen, wenn sie auf der Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht eines Hauseigentümers vorgenommen wurden, der die Vollmacht kurz vor Verlassen der damaligen DDR erteilte. Auch der Kreditvertrag vom 4./10. April 1990 über eine Summe von 1.138.000 Mark/DDR ist wirksam. Zwar hat der VEB KWV diesen Vertrag unter der Bezeichnung "staatlicher bzw./und bevollmächtigter Verwalter" abgeschlossen. Allein der Umstand, daß der Rechtsvorgänger der Streithelferin der Kl. auch als ,,bevollmächtigter Verwalter" bezeichnet wird, läßt den Schluß zu, daß bei Abschluß dieses Kreditvertrages von der am 20. Oktober 1981 von T. erteilten Vollmacht von den Parteien des Kreditvertrages ausgegangen wurde. Die von T. erteilte Vollmacht wirkte über seinen Tod hinaus. Sein Hinscheiden im Februar 1990 hatte für die Wirksamkeit der im nachhinein geschlossenen Kreditverträge keine Auswirkung. Aus den von der Kl. und dem VEB KWV überreichten Originalunterlagen ergibt sich, daß der Rechtsvorgänger der Streithelferin der Kl. auf das streitgegenständliche Hausgrundstück bezogene Rechnungen für lnstandsetzungs- und lnstandhaltungsmaßnahmen in einer Gesamthöhe von 789.702,53 Mark/DDR ausgezahlt hat. In dieser Höhe ist auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme von einer Valutierung zu Lasten des verstorbenen ... T. bzw. der Bekl. auszugehen. (...)

Nach den Ausführungen der Zeugen K. P. und S. D. in der Beweisaufnahme vor dem Senat ist davon auszugehen, daß die Darlegungen der Kl. zu den Umständen der Kreditaufnahme, dem Abschluß eines Globalkreditvertrages zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und dem VEB KWV sowie zu den Umständen der Rechnungserteilungen durch die beteiligten Handwerksbetriebe und die Verrechnung der einzelnen Zahlungsbeträge zutreffen. Der Zeuge P. war im Zeitraum von 1984 bis 1989 zunächst Abteilungsleiter für Baudurchführungen und später Direktor bei dem Hauptauftraggeber Komplexe Modernisierung im Stadtbezirk ... . Anhand der Rechnung des VEB Spezialbau ... vom 24. August 1987 über 115.447,69 M/DDR konnte der Zeuge beispielhaft nachvollziehbar anhand der von der Kl. überreichten Unterlagen erläutern, daß zu Lasten des bei der Kl. für das Hausgrundstück S.-Straße ... geführten Kontos ein Betrag von 63.085,13 M/DDR an den VEB Spezialbau ... ausgezahlt wurde. Die Rechnung vom 24. August 1997 wurde zunächst dem Hauptauftraggeber Komplexe Modernisierung vorgelegt. Dort prüfte der Zeuge in zwei Schritten zum einen, ob die dort erwähnten Bauleistungen aufgeführt worden waren. In einem zweiten Schritt prüfte er die angegebenen Preise. Die letztgenannte Prüfung erfolgt vor dem Hintergrund, daß im nichtstaatlichen Bereich Preiserhöhungen nicht an die Leistungsnehmer weitergereicht werden durften. Preisdifferenzen wurden in diesem Fall aus dem Staatshaushalt beglichen. Der Zeuge ermittelte die Preise auf der Preisbasis von 1966 und kam für diese Rechnung zu einem Betrag von 63.085,13 DM. Der Leistungspreis (63.085,13 M/DDR) und die Preisdifferenz wurden vor dem Zeugen in Sachkonten eingebucht. Dies bedeutete, daß für jedes Bauvorhaben bezogen auf ein bestimmtes Grundstück derartige Sachkonten beim Hauptauftraggeber geführt wurden. Diesen Buchungen wurden die genehmigten Kreditbeträge gegenübergestellt. In sog. Sammelaufträgen für die Rechtsvorgängerin der Kl. wurden dann die gebuchten Beträge aufgenommen. Die ausgefüllten Sammelaufträge wurden mit den Originalrechnungen an die Rechtsvorgängerin der Kl. weitergereicht, nachdem zuvor die Originalrechnungen mit den von dem Zeugen geschilderten Stempeln nebst Prüfvermerken und ermittelten Beträgen versehen worden waren. Die Zeugin D., die bei der Rechtsvorgängerin der Kl. im Buchungswesen beschäftigt war, konnte bestätigen, daß die nach der sachlichen und preisrechtlichen Prüfung bei dem Hauptauftraggeber festgesetzten Teilbeträge der Rechnungen auf der Preisbasis 1966, die in die Sammelaufträge aufgenommen worden waren, zu Lasten des Kreditkontos des Rechtsvorgängers der Bekl. im Rahmen des mit dem Rechtsvorgänger der Streithelferin der Kl. bestehenden Globalkreditvertrages angewiesen wurden. Die Zeugin konnte nachvollziehbar die einzelnen Buchungsschritte schildern. Die gesamten Buchungsvorgänge waren davon gekennzeichnet, daß sie einerseits wegen veralteter technischer Ausrüstung aus heutiger Sicht sehr umständlich konstruiert, jedoch andererseits durch eine hohe Kontrolldichte gekennzeichnet waren. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme besteht für den Senat kein Zweifel, daß die von der Kl. ihren Zins- bzw. Tilgungsforderungen zugrunde gelegten Angaben über ausgezahlte Kreditbeträge zu Lasten des Kreditkontos des Rechtsvorgängers der Bekl. zutreffen. Die gehörten Zeugen haben jeder für sich in sich nachvollziehbare und schlüssige Angaben gemacht. Es war erkennbar, daß die Zeugen über damalige - für sie alltägliche -

ß die von der Kl. ihren Zins- bzw. Tilgungsforderungen zugrunde gelegten Angaben über ausgezahlte Kreditbeträge zu Lasten des Kreditkontos des Rechtsvorgängers der Bekl. zutreffen. Die gehörten Zeugen haben jeder für sich in sich nachvollziehbare und schlüssige Angaben gemacht. Es war erkennbar, daß die Zeugen über damalige - für sie alltägliche - Geschäftsvorfälle berichtet haben. Ihre Glaubwürdigkeit steht außer Zweifel. (...)

c) Auch hinsichtlich des von der Kl. behaupteten Kreditvertrages vom 30. September 1990 über 1.500 DM geht der Senat im Rahmen einer Gesamtwürdigung von einer nachgewiesenen Valutierung auch dieses Kreditbetrages aus. Zwar hat die Kl. nicht dargelegt, für welche Einzelmaßnahme bzw. für welchen Zweck dieser Kreditbetrag valutiert worden sein soll, jedoch ergibt sich aus dem von der Kl. vorgelegten Journal, daß zu Lasten des Kreditkontos unter der neuen Kontonummer 6662-80.1230690 zu dem bestehenden Schuldbetrag von 56.300 DM ein weiterer Kreditbetrag von 1.500 DM gebucht wurde, so daß ein Gesamtsollsaldo von 57.800 DM entstanden ist. Da die Kl. es vermocht hat, den Ausgangsbetrag von 56.300 DM (entspricht dem Betrag unter b) nachvollziehbar darzulegen, spricht der Urkundeninhalt des Journals für die Richtigkeit der Behauptung der Kl., daß auch dieser Betrag an den VEB KWV zu Lasten des Kontos des T. für Zwecke der Hausverwaltung ausgezahlt wurde. (...)

Anmerkung: Die LBB macht als Rechtsnachfolger der früheren Sparkasse der Stadt Berlin angebliche Darlehensforderungen aus zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Kreditverträgen geltend, die i. d. R. auch grundbuchlich durch Aufbauhypotheken oder Aufbaugrundschulden gesichert worden sind. Nur soweit eine grundbuchliche Sicherung durch eine Hypothek bis zum 31.12.1975 erfolgte, gilt die gesetzliche Vermutung des § 1138 BGB, daß die der Hypothek zugrunde liegende Forderung besteht. In allen anderen Fallkonstellationen, insbesondere bei erst ab 1.1.1976, d. h. Inkrafttreten des ZGB/DDR aufgenommenen Grundpfandrechten gilt diese Forderungsvermutung nicht, vgl. BGH- Urteil vom 15.11.1994 GE 1995, 140 (177). Vom BGH auch in den Grundlagenurteilen vom 6.10.1998 (GE 1999, 639 = ZOV 1999, 30) und 2.3.1999 (ZOV 1999, 195) ist entschieden worden, daß die bloße Vorlage von Kreditverträgen, Kontenkarten, Darlehensjournalen und Abrechnungslisten kein geeignetes Beweismittel darstellt, um die Auszahlung der Darlehenssummen zu beweisen. Den BGH-Urteilen lagen sog. bankinterne Belege zugrunde. Die LBB behauptet in ihren Standardbriefen, nunmehr sei rechtsgrundsätzlich geklärt, daß der Nachweis der Darlehensauszahlung durch bankexterne Belege (von dem VEB KWV als staatlicher Verwalter und damaliger Darlehensnehmer) den Beweis der Darlehensauszahlungen ergäbe. Bezogen wird sich auf ein angebliches Grundlagenurteil des OLG Brandenburg vom 13.10.1999 - 8. 0. 224/97 -, i. d. R. ohne Fundstellenangabe und Aktenzeichen. Verblüffend ist, daß dieses angebliche Grundlagenurteil bisher nirgendwo veröffentlicht war und auch die LBB keine Veranlassung sah, das angeblich ihren Rechtsstandpunkt unzweifelhaft belegende Urteil veröffentlichen zu lassen. Liest man das in Bezug genommene Urteil des OLG Brandenburg nach, ergibt sich auch ein völlig anderes Bild. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die nicht ohne weiteres auf sonstige Vertragsverhältnisse übertragen werden kann. Denn das OLG Brandenburg nahm aufgrund einer umfangreich durchgeführten Beweisaufnahme an, daß unzweifelhaft der Nachweis der Darlehensauszahlungen durch die vernommenen Zeugen erbracht werden konnte. Zu der konkreten Zahlung von Handwerkerrechnungen und somit Auszahlung der Darlehenssummen waren frühere Mitarbeiter eines Baubetriebes, des zuständigen Sachbearbeiters des früheren VEB KWV und des für die Kreditabwicklung zuständigen Sachbearbeiters der früheren Sparkasse der Stadt Berlin vernommen worden. Deren konkrete Zeugenaussagen ließen dann nach der vom OLG Brandenburg durchgeführten Gesamtschau einen Beweis der Darlehensauszahlung zu.

Ob dieser Beweis auch bei anderen Rechtsverhältnissen durch einen lückenlosen Zeugenbeweis der seinerzeit maßgeblich beteiligten Mitarbeiter erbracht werden kann, erscheint zweifelhaft. Jedenfalls genügt unverändert nicht die bloße Übersendung von Kopien der Kreditverträge, Kontenkarten, Darlehensjournalen und Abrechnungslisten, den unzweifelhaften Beweis der Darlehensauszahlung zu erbringen. Insoweit sind die BGH-Urteile vom 6.10.1998 und 2.3.1999 unverändert gültig. Es sollte daher bei Forderungs- und/oder Zinsgeltendmachungen der LBB weiterhin auf dem lückenlosen Nachweis der Darlehensforderungen bestanden werden. Da dieser weiterhin im Regelfall nicht erbracht werden kann, empfiehlt sich - soweit der Eigentümer eine endgültige Erledigung der Forderungsproblematik und insbesondere der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte wünscht - sich im Vergleichswege mit der LBB zu einigen. Dies konnte jedenfalls im Hinblick auf die "offene Beweislage" vielfach schon erreicht werden. RA Gunnar Schnabel