Hausverwaltung

Hausverwaltung; Vertreter; Vermieter; unternehmensbezogene Ge- schäfte

Eine Hausverwaltung wird nicht zwangsläufig immer nur als Vertreter (des Vermieters) tätig.

Die von der Kl. geltend gemachten Ansprüche können - wenn über haupt - nur gegenüber dem Vermieter der von der Kl. innegehaltenen Woh nung bestehen. Denn die Ansprüche aus dem Mietverhältnis richten sich gegen den Partner des Mietvertrages. Insofern kommt es nur auf die schul drechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien des Mietvertrages, nicht auf die dingliche Rechtslage bezüglich des Eigentums an dem Haus grundstück und damit der gemieteten Wohnung an.

Der Bekl. ist zwar (Mit-)eigentümer des Grundstücks, auf dem das Haus mit der Wohnung der Kl. steht. Daraus folgt jedoch noch nicht, daß er auch der Kl. gegenüber der Vermieter der Wohnung ist. Das hätte er nur sein können, wenn er auch Vertragspartner des (obligatorischen) Mietverhältnisses ge worden wäre und ist. Ausweislich des vorliegenden Mietvertrages vom 27. März 1983 hat die S. & S. Hausverwaltung den Mietvertrag mit der Kl. als Vermieterin abgeschlossen. Dem Vertrag ist nicht zu entnehmen, daß die Hausverwaltung S & S. als Vertreterin der Eigentümer und damit auch des Bekl. als Miteigentümer aufgetreten ist. Die Kl. hat auch keine Umstände vorgetragen und es sind auch sonst keine Umstände ersichtlich, aus denen sich ergibt, daß die Hausverwaltung als Vertreterin für die Eigentümer auf getreten ist. Nach § 164 Abs. 1 BGB wirkt aber eine Willenserklärung nur dann unmittelbar für und gegen den Vertretenen, wenn sie von dem Vertre ter innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertre tenen abgegeben wird, wobei es keinen Unterschied macht, ob die Erklä rung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, daß sie in dessen Namen erfolgen soll. Der Umstand, daß dem Namen des Vermieters das Wort "Hausverwaltung" beigefügt worden ist, spricht nicht ohne weiteres dafür, daß hier in Vertretung der Eigentümer, ge handelt worden ist (vgl. auch LG Berlin in GE 1987, 91). Denn eine Hausver waltung wird nicht zwangsläufig immer nur als Vertreter tätig. Es kommt im nicht unerheblichen Maße auch vor, daß die Hausverwaltung selbst Eigen tümerin des Grundstücks ist. Ferner ist es oft so, daß aufgrund von vertrag lichen Absprachen zwischen Eigentümer und Hausverwaltung letztere die Rechte und Pflichten als Vermieterin innehaben soll, so zum Beispiel bei umfangreichen Eigentümergemeinschaften und der damit verbundenen Schwerfälligkeit im rechtsgeschäftlichen Handeln. Jedenfalls ist es nicht ausgeschlossen, daß auch eine Hausverwaltung Vermieter im Rechtssinne und damit Vertragspartner der Mieter in allen Rechten und Pflichten sein kann, so daß weitere Umstände hinzutreten müssen, um eine Vertreterstel lung anzunehmen.

Die Rechtsprechung zu den sogenannten unternehmensbezogenen Ge schäften (vgl. z.B. BGH NJW 1984/1347) ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Nach dieser Rechtsprechung kann bei einem unternehmens bezogenen Geschäft der Grundsatz nicht gelten, daß mangels Erkenn barkeit des Vertreterwillens das Geschäft mit dem Vertreter zustande kommt, da es sich bei § 164 BGB nicht um einen ausnahmslos geltenden Rechtssatz, sondern um eine Auslegungsregel handelt. Dort geht es jedoch um ein Auftreten im Handelsverkehr, wobei das unternehmensbezogene Geschäft im Zweifel dafür sprechen soll, daß mit dem Inhaber des jeweiligen Unternehmens abgeschlossen wird. Derartige Umstände, daß ein Dritter, hier also der Hauseigentümer, Vertragspartner sein soll, sind hier jedoch nicht ersichtlich, da - wie schon dargelegt - in nicht unüblicher Weise auch Hausverwaltungen Vermieter sein können, unabhängig davon, ob sie auch Eigentümer des Grundstücks sind.