Hausverwaltervertrag

Hausverwaltervertrag; Provisionsabsprachen; Geschäftsbesorgung; Sittenwidrigkeit

1. Hausverwaltervertrag als Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter.

2. Sittenwidrigkeit von Provisionsabsprachen zwischen Hausverwaltung und Handwerkern.

Es geht um offene Handwerkerrechnungen. Die Bekl. hat gegenüber den in der Höhe unbestrittenen Werklohnforderungen der Kl. aus abgetretenem Recht Aufrechnung erklärt. Die Hausverwaltung des Gebäudes hat mit dem Geschäftsführer der Kl. vereinbart, daß für alle von der Hausverwaltung an die Kl. vergebenen Aufträge eine Provision von 5 % der Auftragssumme habe gezahlt werden sollen. Die daraus der Haus-verwaltung gegen die Kl. zustehenden Provisionsansprüche habe die Hausverwaltung an die Bekl. abgetreten.

Die von der Bekl. aus abgetretenem Recht erklärte Aufrechnung ist unbegründet. Die von ihr geltend gemachte Provisionsvereinbarung zwischen der Hausverwaltung der Bekl. und der Kl. wäre je-denfalls gemäß § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig, so daß der Kl. auf den diesbezüglichen Vortrag der Bekl. auch keine Erklärungsfrist einzuräumen war.

Ein Vertrag, der die Verwaltung von Häusern zum Inhalt hat, stellt sich als Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter dar (vgl. Seiler in MünchKomm BGB, Bd. 3,2 2. Aufl., 1986, § 675 Rdnr. 44). Die Hauptpflichten des entgeltlich tätig werdenden Geschäftsbesorgers richten sich nach Dienstvertragsrecht. Jedoch bringt § 675 BGB zum Ausdruck, daß der Geschäftsbesorger die im Auftragsrecht typischen Pflichten zur sorgfältigen und sachkundigen Wahrnehmung des fremden Geschäfts sowie zur Loya-lität zu erfüllen hat.

Bei einer wie hier vereinbarten Provisionszahlungspflicht ist jedoch nicht mehr gewährleistet, daß die Hausverwaltung ihre Aufgaben im Sinne des Eigentümers durchführt, indem sie bei der Vergabe von Aufträgen das günstigste Angebot aussucht. Vielmehr wird sie den Auftrag in der Regel auch dann an den Handwerksbetrieb vergeben, der ihr Provisionen ver-sprochen hat, wenn andere Anbieter günstiger sind. Daß der Handwerksbetrieb die ausgezhalten Provisionen in seine Kalkulation einbeziehen muß, liegt auf der Hand. Dies geht zu Lasten des Hauseigentümers, für den die Hausverwaltung treuhänderisch tätig ist. Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Angebote der Kl. trotz der Provisionsabrede gün-stig waren, denn für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit ist es gleichgültig, ob sich die Zahlungen im Einzelfall für den Geschäftsherrn nachteilig aus-gewirkt haben (vgl. BGH NJW 1962, 1099; Hefermehl in Soergel BGB, 12. Aufl. 1987, § 138 Rdnr. 180), etwa weil der Handwerker die zu zahlende Provision auf den Werklohn schlägt. Vielmehr ergibt sich die Sittenwidrigkeit der Provisionsvereinbarung daraus, daß die Hausverwaltung durch das Sichversprechenlassen und die Annahme der Provisionen - für den versprechenden Handwerksbetrieb erkennbar - ihre Pflichten zur sorgfälti-gen Wahrnehmung der Interessen des Hauseigentümers verletzt.