Hausverwaltervermietung

Hausverwaltervermietung; Stellvertretung; Offenheitsgrundsatz; Herausgabeverlangen; Mieterbesitzrecht

Vermietet der Hausverwalter abredewidrig im eigenen Namen, kann sich der Mieter gegenüber dem Herausgabeverlangen des Eigentümers nicht auf ein Besitzrecht berufen (Leitsatz der Redaktion).

Die Kl. begründet ihre Berufung wie folgt:

Der Bekl. sei zur Herausgabe des im Klageantrag bezeichneten Grundstücks nach § 985 BGB verpflichtet, denn ihm stehe kein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB zu. Der Mietvertrag vom 14. Januar 1991 sei nur zwischen dem Bekl. und der Wohnungsbaugesellschaft zustande gekommen. Damit sei durch diesen Mietvertrag ihr, der Kl., gegenüber kein Recht des Bekl. zum Besitz des Grundstücks begründet worden.

Die Wohnungsbaugesellschaft sei nicht ermächtigt gewesen, im eigenen Namen einen Mietvertrag für das Grundstück abzuschließen, der sie, die Kl., hätte verpflichten können. Sie habe dem früheren VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin W. unter dem 28. Juni 1982 eine private Vollmacht zur Hausverwaltung erteilt, die auf die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH als Rechtsnachfolgerin des VEB übergegangen sei. Hiernach hätte die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH nur in ihrem, der Kl., Namen einen Mietvertrag abschließen dürfen. Der Mietvertrag vom 14. Januar 1991 sei jedoch seitens der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH als "Vermieterin" abgeschlossen worden. Danach sei zwischen den Parteien kein Mietvertrag zustande gekommen, denn die Voraussetzungen nach § 164 BGB lägen nicht vor, weil der Offenheitsgrundsatz der Stellvertretung nicht gewahrt sei. Es seien darüber hinaus keine Umstände im Sinne von § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ersichtlich, wonach für die Vertragsschließenden das Vertretungsverhältnis sich aus den Umständen ergeben haben könnte. Die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH sei als Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin W. grundsätzlich befugt gewesen, über den eigenen Immobilienbestand Verträge im eigenen Namen zu schließen; dasselbe habe für solche Immobilien gegolten, bezüglich deren noch staatliche Treuhandverwaltung bestanden habe. In diesen Fällen habe die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH als Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin W., solange die staatliche Treuhandverwaltung bestanden habe, Mietverträge kraft eigenen Rechts schließen können. Dementsprechend habe sie auch vorliegend verfahren wollen, wie sich aus ihrem Schreiben vom 20. Januar 1992 ergebe, in dem sie die Motive für die Vermietung an den Bekl. offenlege. Gerade dies zeige, daß die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH selbst als Vermieter habe auftreten wollen.

Im übrigen seien bei Abschluß des Mietvertrages der Bekl. und die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH irrtümlich davon ausgegangen, daß letztere in diesem Fall als staatlicher Verwalter im eigenen Namen den Mietvertrag abschließen könne; dabei sei offensichtlich von ihnen übersehen worden, daß die Verwaltung auf einer privaten Vollmacht beruht habe, was gegenüber den übrigen Fällen der Verwaltung von sogenannten Westgrundstücken ein Sonderfall gewesen sei. Jedenfalls müsse, sie, die Kl., bestreiten, daß der Bekl. die von ihr erteilte private Vollmacht gekannt und darüber hinaus gewußt habe, daß die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH gerade aufgrund dieser privaten Vollmacht das Grundstück verwaltet habe.

Der Mietvertrag sei von ihr, der Kl., auch in keiner Weise genehmigt worden. Das angebliche Telefongespräch der Frau R. mit der bei der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH angestellten Frau H. vom 7. Februar 1991 werde bestritten. Jedenfalls habe Frau R. allein auf dieses Telefongespräch hin keine Einsicht in den Mietvertrag nehmen können und diesen deswegen auch nicht genehmigt. Schließlich könne auch eine Genehmigung des Mietvertrages nicht darin gesehen werden, daß ihr, der Kl., Bevollmächtigter im Sommer 1991 das Grundstück besichtigt habe. Der von ihr bevollmächtigte Rechtsanwalt G. habe insoweit auch bei seiner Besprechung mit der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH den Mietvertrag nicht genehmigt, denn dieser hätte ihm bei der genannten Besprechung nicht vorgelegt werden können. (...)

Der Bekl. erwidert, die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH habe allein aufgrund der privaten Vollmacht der Kl. die Räume und die Freifläche an ihn, den Bekl., vermieten wollen; es könne nicht unterstellt werden, daß sie das Mietobjekt als eigenes habe vermieten wollen. Darüber hinaus habe er, der Bekl., gewußt, daß sie als Verwalterin der Kl. aufgetreten sei. Der von ihm, dem Bekl., als Zeuge benannte Herr M. habe ihm, dem Bekl., im Spätherbst 1990 mitgeteilt, daß die Kl. Eigentümerin des Grundstücks sei und die Rechtsvorgängerin der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH das Grundstück verwalte. Diese habe die Verwaltung auch nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreterin der Kl. geführt, was sich bereits daraus ergebe, daß die entsprechende Akte unter "Ziffer 7" geführt worden sei, was bedeute, daß es sich um die Verwaltung von sogenanntem Westeigentum handele. Er, der Bekl., habe aus alledem schließen müssen, daß die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH den Mietvertrag als Vertreterin der Kl. habe schließen wollen.

Im übrigen habe die Kl. den Mietvertrag genehmigt, denn sie habe den von ihm geführten Betrieb trotz Kenntnis der Vermietung über 14 Monate geduldet. Die bei der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH angestellte Frau H. habe der von der Kl. beauftragten Frau R. am 7. Februar 1991 auch telefonisch von der Vermietung Mitteilung gemacht. Im Sommer 1991 habe ein Bevollmächtigter der Kl. bei der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH vorgesprochen und dabei die Wirksamkeit des Mietvertrages vom 14. Januar 1991 nicht in Zweifel gezogen. Schließlich sei am 5. September 1991 dem Rechtsanwalt G. der Abschluß des Mietvertrages vom 14. Januar 1991 nochmals mitgeteilt worden.

Der Anspruch der Kl. ist nach § 985 BGB begründet, denn dem Bekl. steht kein Recht zum Besitz an dem Grundstück gegenüber der Kl. aufgrund des unter dem 14. Januar 1991 abgeschlossenen Mietvertrages zu. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß dieser Mietvertrag von der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH im Namen der Kl. und mit der sich daraus ergebenden Rechtsfolge aus § 164 Abs. 1 BGB abgeschlossen worden ist. Dabei kann die Frage auf sich beruhen, ob die von der Kl. der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin W. unter dem 28. Juni 1982 erteilte Vollmacht auf deren Rechtsnachfolgerin, die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH, übergegangen ist. Dies kann zugunsten des Bekl. unterstellt werden, weil die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH bei Abschluß des Mietvertrages jedenfalls nicht im Namen der Kl. gehandelt hat. Der Wortlaut des Mietvertrages vom 14. Januar 1991 spricht gegen ein derartiges Vertretungsverhältnis. Die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH i. G. wird in dem Vertrag ausdrücklich als "Vermieterin" bezeichnet. Die Kl. wird in dem schriftlichen Vertrag nicht erwähnt; es fehlt auch jeder Hinweis, daß es sich um ein der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH nicht gehörendes Grundstück handelt.

Es sind auch keine Umstände ersichtlich, aus denen sich entsprechend § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben könnte, daß die Erklärungen der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH im Mietvertrag im Namen der Kl. haben erfolgen sollen. Jedenfalls sind derartige Umstände weder aus dem unstreitigen Sachverhalt noch aus dem Vortrag des Bekl. ersichtlich. Es mag zutreffen, daß der Bekl. von dem durch ihn als Zeugen benannten Herrn M. im Spätherbst 1990 erfahren hat, daß das Mietobjekt im Eigentum der Kl. stand und lediglich von der Rechtsvorgängerin der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH verwaltet worden ist. Daraus ergab sich aus der Sicht des Bekl. jedenfalls nicht zwingend, daß die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH aus diesem Grunde den Mietvertrag nur im Namen der Kl. als der Eigentümerin des Grundstücks hat abschließen wollen. Gerade weil die Wohnungsbaugesellschaften in der früheren DDR Miet- bzw. Nutzungsverträge über sogenanntes Westeigentum mit DDR Bürgern grundsätzlich im eigenen Namen abgeschlossen haben und der außerhalb der DDR lebende Eigentümer in derartigen Verträgen nicht benannt zu werden pflegte, war es jedenfalls ebensogut möglich, daß die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH sich auch noch nach der Wende aufgrund der ihrer Rechtsvorgängerin erteilten Vollmacht berechtigt sah, weiterhin so zu verfahren und derartige Grundstücke im eigenen Namen zu vermieten. Dies geschah im übrigen auch noch regelmäßig nach der Wende, solange die bestehende Zwangsverwaltung der Grundstücke nicht aufgehoben war. Deshalb spricht auch der Hinweis des Bekl., das herauszugebende Grundstück sei bei der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH unter der Anfangsziffer 7 geführt worden, woraus folge, daß es sich um Verwaltung von sogenanntem Westeigentum gehandelt habe, eher dafür, daß die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH noch nach der Praxis gehandelt hat, wie sie zu Zeiten der Zwangsverwaltung üblich war. Abgesehen davon fehlt es aber auch an jedem Hinweis, inwieweit der Bekl. als am Vertragsschluß Beteiligter bei Vertragsschluß bereits davon Kenntnis hatte, daß das Grundstück unter der Anfangsziffer 7 bei der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH geführt wurde.

Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Kl. den von der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH im eigenen Namen abgeschlossenen Mietvertrag nach § 185 Abs. 1 BGB nachträglich genehmigt hat. Jedenfalls reicht insoweit der Vortrag des Bekl. nicht aus, daß die von der Kl. bevollmächtigte Frau R. bei deren Nachfrage durch die Wohnungsbaugesellschaft W. mbH von der Vermietung des Objektes erfahren hat. Insoweit fehlt jeder Vortrag darüber, aus welchem Grunde die Kl. nach Kenntnisnahme dieses Vorgangs den Vertrag gebilligt haben könnte. Allein aus dem Umstand, daß die Kl. zunächst nichts unternommen hat, kann auf eine derartige Genehmigung jedenfalls nicht geschlossen werden. Eine Billigung des Vertrages seitens der Kl. erscheint im übrigen auch insoweit unwahrscheinlich, als der Bekl. selbst nicht vorträgt, daß die Kl. nach Kenntnisnahme der Vermietung auch über die Einzelheiten des mit ihm abgeschlossenen Mietvertrages unterrichtet worden ist. Dasselbe gilt hinsichtlich der Gespräche und Verhandlungen des Bevollmächtigten der Kl. im Sommer 1991 bzw. am 5. September 1991. Dabei mag unterstellt werden, daß die Bevollmächtigten der Kl. auch bei diesen Gelegenheiten von der Vermietung des Objektes erfahren haben und die Kl. spätestens hierdurch schließlich von dem Mietvertrag mit dem Bekl. Kenntnis erhielt. Über eine Reaktion der Kl., die in irgendeiner Weise auf eine Genehmigung des Mietvertrages schließen lassen könnte, wird insoweit nichts vorgetragen. Der Bekl. stellt auch nicht in Abrede, daß selbst bei dem Gespräch des Bevollmächtigten der Kl. am 5. September 1991 die Angestellte der Wohnungsbaugesellschaft W. mbH diesem den Mietvertrag nicht hat vorlegen können, so daß zu diesem Zeitpunkt der Kl. auch Einzelheiten des Mietvertrages offensichtlich nicht bekannt waren.

Bei sog. West-Grundstücken war in der DDR üblich, daß die Kommunale Wohnungsverwaltung Mietverträge nicht im Namen der West-Eigentümer als Vermieter, sondern im eigenen Namen abschloß. Solche Praktiken aufzugeben, ist auch nach der Wende offenbar manchen Wohnungsbaugesellschaften als Nachfolgerinnen der KWV schwergefallen, wie das Urteil des Kammergerichts vom 3. Juni 1993 zeigt.

Die Wohnungsbaugesellschaft hatte nach der Wende einen Mietvertrag abgeschlossen, in dem sie als Vermieterin aufgeführt war.

Die Eigentümerin verlangte mit Erfolg vom Mieter Rückgabe der Mietsache, denn dieser konnte auch eine spätere Genehmigung des Mietvertrages durch die Eigentümerin nicht nachweisen. Dem Mieter stehen damit lediglich - möglicherweise wirtschaftlich wertlose - Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung zu.

Das Urteil dürfte für eine Vielzahl von Fällen von Bedeutung sein, in denen die Verwaltungsgesellschaften auf dem Gebiet der ehemaligen DDR auch nach der Wende nicht vorrangig die Interessen des Eigentümers, sondern eigene oder die des Mieters vertreten zu müssen glaubten.