Hausverwalterhaftung für Gebrauch unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Hausverwalterhaftung für Gebrauch unwirksamer Schönheitsreparaturklausel; Hausverwalterpflichten; Vermietung von Wohnungen an Dritte im Namen des Auftraggebers; Verjährung von Ansprüchen auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung bei Verwaltungstätigkeit

Ein Hausverwalter, der auftragsgemäß im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit Wohnungen an Dritte im Namen seines Auftraggebers vermietet und entsprechende Mietverträge mit Dritten schließt, verletzt die ihm obliegenden vertraglichen Pflichten, wenn er Mietverträge mit unwirksamen Klauseln abschließt mit der Folge, dass die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin des mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks. Die Bekl. verwaltete das Grundstück seit 1995 für die Voreigentümerin. Am 1. Juni 1995 vermietete die Bekl. im Namen der Voreigentümerin die Wohnung an H. In § 4 Ziffer 6 des in wesentlichen Teilen vorformulierten Mietvertrages verpflichtete sich der Mieter H. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bezüglich des Zustands der Mietsache trafen die Parteien in § 12 Ziffer 2 des Mietvertrages bei Vertragsschluss folgende Feststellungen und Abreden:

"Die Mietsache befindet sich in einem einwandfreien Zustand. Mängel irgendwelcher Art bestehen nicht. Die Räume sind frisch renoviert und müssen vom Mieter bei Auszug ebenfalls frisch renoviert an den Vermieter zurückgegeben werden. [...] Auch turnusmäßig noch nicht fällige Schönheitsreparaturen (siehe § 13) sind bei Auszug auszuführen."

Das durch Vertrag vom 1. Juni 1995 begründete Mietverhältnis endete zum 31. Mai 2006, wobei der Mieter H. bei Auszug aus der Wohnung keine Schönheitsreparaturen ausführte. Nach dem am 31. Mai 2006 erstellten und vom damaligen Mieter H. unterschriebenen Übergabeprotokoll befand sich die Wohnung im Zeitpunkt ihrer Rückgabe an die Kl. in einem unrenovierten Zustand.

Nachdem die Kl. den Mieter H. zuvor vergeblich unter Fristsetzung aufforderte, Schönheitsreparaturen in den Räumen auszuführen, ließ sie durch den Maler C. die Wände und Decken der Wohnung, die Fensterflächen sowie die Türblätter und Türrahmen malermäßig behandeln und in der Wohnung Schönheitsreparaturen ausführen. Hierfür stellte der beauftragte Maler ihr einen Betrag in Höhe von [...] in Rechnung.

In einem vor dem Amtsgericht Lichtenberg geführten Rechtsstreit nahm die Kl. den Mieter H. erfolglos auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und auf Zahlung der von ihr gezahlten Vergütung in Anspruch. Mit Urteil vom 6. Februar 2007 wies das Amtsgericht Lichtenberg die Zahlungsklage mit der Begründung ab, die vertragliche Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sei unwirksam.

Die Kl. nimmt nunmehr die Bekl. auf Ersatz der ihr durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen entstandenen Kosten in Anspruch. Der Anspruch sei von der Voreigentümerin an sie abgetreten worden. Die Schönheitsreparaturen, so wie sie von ihr beauftragt und durch den Maler ausgeführt worden seien, seien fällig gewesen und hätten im Falle einer wirksamen vertraglichen Abrede durch den Mieter H. vorgenommen werden müssen. Sie habe die entstandene Vergütung an den von ihr beauftragten Maler gezahlt. Die Bekl. sei zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie die ihr obliegenden Vertragspflichten gegenüber der Voreigentümerin schuldhaft verletzt habe. Die von ihr zusätzlich in § 12 des Mietvertrages aufgenommene Verpflichtung zur Endrenovierung sei unwirksam, was die Bekl. bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages hätte wissen können und müssen.

1. Die zulässige Klage ist begründet. Die Kl. kann aus abgetretenem Recht von der Bekl. die Erstattung der von ihr für die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten verlangen.

a) Die Bekl. ist nach § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, da sie die ihr im Verhältnis zur Voreigentümerin des Grundstücks obliegenden Verpflichtungen aus dem Hausverwaltervertrag schuldhaft verletzt hat. Ein Verwalter, der auftragsgemäß im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit Wohnungen an Dritte im Namen seines Auftraggebers vermietet und entsprechende Mietverträge mit Dritten schließt, verletzt die ihm obliegenden vertraglichen Pflichten, wenn er Mietverträge mit unwirksamen Klauseln abschließt mit der Folge, dass die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind (KG, GE 2007, 511). Die Bekl. hat diese Verpflichtung objektiv verletzt, da die in § 12 des Mietvertrages vereinbarte Verpflichtung zur Endrenovierung der Wohnung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt mit der Folge, dass die vereinbarte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist (zur Unwirksamkeit solcher Klauseln siehe BGH v. 12.9.2007 - VIII ZR 316/06, GE 2007, 1625 = NZM 2007, 921). Der Verstoß gegen § 307 BGB (vormals § 9 Abs. 1 AGBG) hat zur Folge, dass die vertraglichen Regelungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam sind (BGH, GE 2003, 955 ff.).

Die Bekl. hat diese Pflichtverletzung auch im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 276 BGB zu vertreten. Wie von ihr selbst vorgetragen, gab es bereits im Jahr 1995 zumindest untergerichtliche Rechtsprechung, wonach Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam zu behandeln sind, sofern sie den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten (sog. Endrenovierungsklausel). Die Bekl. war somit bereits aufgrund dieser Rechtsprechung gehalten, von einer Ergänzung der in § 6 und § 13 des Mietvertrages vorformulierten Klauseln abzusehen, da sie mit der Unwirksamkeit der Klausel hätte rechnen müssen. Allein mit einem solchen Unterlassen hätte sie nach Lage der Dinge die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 BGB) hinreichend beachtet.

b) Der Voreigentümerin ist durch die Pflichtverletzung der Bekl. auch ein Schaden entstanden, denn die Pflichtverletzung hat zur Folge, dass ein bei vertragsgemäßem Verhalten der Bekl. entstandener Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen von ihr nicht geltend gemacht werden konnte, obwohl noch vor Übertragung des Eigentums an die Kl. Schönheitsreparaturen fällig geworden sind. (wird ausgeführt)

bb) Da aufgrund des Zustandes der Wohnung Schönheitsreparaturen schon vor dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der Kl. fällig waren, ist der Voreigentümerin ein Schaden im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Als Schaden gilt jede unfreiwillige Einbuße an materiellen und immateriellen Gütern (Looschelders, Schuldrecht AT, 5. Auflage, 2007, Rn. 878). Maßgeblich für die Feststellung eines Schadens nach der Differenzhypothese ist der Vergleich zwischen der bestehenden Güterlage und der Güterlage, die ohne das schädigende Ereignis bestehen würde (Palandt/Heinrichs, Vorb. v. § 249 Rn. 8 m.w.N.). Die Einbuße kann auch darin bestehen, dass ein Rechtsanspruch nicht erworben wird (vgl. BGH NJW 1986, 246; BGH NJW 2004, 1521). Da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme schon zum Zeitpunkt der Umschreibung des Grundbuchs am 31. Mai 2006 Schönheitsreparaturen fällig waren, wäre zugunsten der Voreigentümerin - bei wirksamer Verpflichtung des Mieters H. zur Durchführung der Schönheitsreparaturen - ein vertraglicher Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen entstanden. Die Voreigentümerin hätte den Mieter H. - sofern er einer wirksamen vertraglichen Verpflichtung nicht freiwillig nachgekommen wäre - in Verzug setzen und von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen können (BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 192/04, GE 2005, 467 = NZM 2005, 450).

Zwar hat die Voreigentümerin diese Ansprüche gegenüber dem Mieter nicht geltend gemacht, so dass der Schaden deswegen eventuell nicht bestehen könnte, weil sie ihre Ansprüche gar nicht hätte durchsetzen wollen (vgl. BGH NJW 2004, 1521). Allerdings ist weder ersichtlich noch vorgetragen worden, dass die Voreigentümerin ihr zustehende Ansprüche im Hinblick auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen auch bei einer wirksamen vertraglichen Abrede nicht hätte geltend machen wollen. Dies würde auch jeglicher Lebenserfahrung widersprechen. [...]

Entgegen der Annahme der Bekl. ist der streitgegenständliche Anspruch nicht verjährt. Die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB ist auf das Vertragsverhältnis zwischen der Bekl. und der Voreigentümerin nicht anwendbar. Zwar ist die Vorschrift weit auszulegen, da sie den Zweck verfolgt, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Diese schnelle Abwicklung ist deshalb erwünscht, weil Miete und Pacht häufig wechselnde Interessen berühren und der Zustand der überlassenen Sache um so schwerer festzustellen ist, je länger dieser Zeitpunkt zurückliegt (BGH, Urt. v. 22.2.2006, XI I ZR 48/03). Die Vorschrift ist aber schon ihrem Wortlaut nach nur auf die im Verhältnis der Mietvertragsparteien entstandenen Ansprüche anwendbar. Daher kann sie nur ausnahmsweise auf andere Rechtsverhältnisse erstreckt werden. Dazu gehören Ansprüche des Eigentümers, der nicht der Vermieter ist, wenn zwischen ihnen eine enge wirtschaftliche Beziehung besteht (BGHZ 116, 293; Palandt/Weidenkaff, § 548 Rn. 5a) und Ansprüche des Vermieters gegen den Untermieter (BGH NJW 1986, 254). Die kurze Verjährung auf das Verhältnis zwischen der Bekl. und der Voreigentümerin zu erstrecken, erscheint angesichts der eng begrenzten Ausnahmen und mangelnder Nähe zwischen der Bekl. und dem ehemaligen Mieter nicht gerechtfertigt. Der Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. würde somit erst nach drei Jahren verjähren.

[...]

Ein Hausverwalter, der erkennbar unwirksame Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen verwendet, macht sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter sich daraufhin weigert, fällige und notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ein Hausverwalter vermietete im Namen des Vermieters eigenständig Wohnungen. Dazu benutzte er ein Formular, das er aber wie folgt ergänzte: "Die Mietsache befindet sich in einem einwandfreien Zustand. Mängel irgendwelcher Art bestehen nicht. Die Räume sind frisch renoviert und müssen vom Mieter bei Auszug ebenfalls frisch renoviert an den Vermieter zurückgegeben werden. [...] Auch turnusgemäß noch nicht fällige Schönheitsreparaturen (siehe § 13) sind bei Auszug auszuführen."

Nach Mietende nach mehr als zehn Jahren führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch. Eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Kostenersatz wurde wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel abgewiesen. Der Vermieter forderte vom Hausverwalter Regress.

Das AG Lichtenberg verurteilte den Hausverwalter antragsgemäß. Die verwandte Schönheitsreparaturklausel mit der Verpflichtung zur Endrenovierung der Wohnung sei nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Die Verwendung der unwirksamen Klausel habe der Verwalter auch zu vertreten, da es bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahre 1995 eine Rechtsprechung gegeben habe, wonach Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam zu behandeln seien, sofern sie die Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten. Der Hausverwalter habe deswegen von der Verwendung einer derartigen Klausel absehen müssen. Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB sei auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Verwalter und dem Vermieter/Auftraggeber nicht anwendbar.

Der BGH hat zuletzt mit Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 - (GE 2007, 1625) festgehalten, dass eine sogenannte Endrenovierungsklausel in Wohnraumverträgen unwirksam ist und auch die allgemeine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall bringe. Das OLG Hamm sowie das OLG Frankfurt hatten das schon mit Rechtsentscheiden aus dem Jahr 1981 so gesehen (GE 1981, 41; GE 1981, 1117). Dennoch hatte sich verbreitet die Ansicht gehalten, der Mieter, der zu Beginn des Mietverhältnisses eine frisch renovierte Wohnung erhalte, müsse bei Ende des Mietverhältnisses eine solche auch zurückgeben. Das ist (und war) eine eindeutig falsche Annahme: Auch bei Übergabe einer frisch renovierten Wohnung sind Schönheitsreparaturen erst dann geschuldet, wenn sie notwendig sind.