Hausverwalter bei Vergabe von Bauleistungen nur Vertreter

Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen.

Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.

Der Kl. verlangt Werklohn für Malerarbeiten, die in einigen Wohnungen bei der Sanierung einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau-Wohnanlage erbracht worden sind. Die Bekl. hat die Aufträge für die Malerarbeiten erteilt. Sie befaßt sich unter anderem mit Hausverwaltungen für die Erwerber der Plattenbauten.

Die Malerarbeiten haben nur einen kleinen Teil der Sanierung der Plattenbauten ausgemacht. Hauptsächlich sind die Sanierungsarbeiten ohne Beteiligung der Bekl. durch die Erwerber über deren Generalübernehmer vergeben worden. Daran waren der Kl. und sein Partner mit einem Bauwerkvertrag im Wert von mehreren Millionen DM beteiligt. Die Parteien streiten darüber, ob die Bekl. die Werkverträge über die Malerarbeiten im eigenen Namen geschlossen hat oder als Vertreterin der Erwerber.

Das LG hat die Bekl. zur Zahlung von 36.467,83 DM verurteilt. Das OLG hat die Klage abgewiesen. Die Revision des Kl. blieb erfolglos.

Die Revision ist nicht begründet.

I. 2. a) Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag über Bauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des Eigentümers erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, ist in der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden (vgl. KG, NJW-RR 1996, 1523; OLG Brandenburg, ZMR 1997, 598; OLG Düsseldorf, OLGR 2000, 1 sowie BauR 2000, 1210; jeweils m. w. N.). Die Frage ist dahin zu beantworten, daß die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an. Voraussetzung ist stets, daß dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Eigenschaft als Hausverwalter offengelegt ist.

Daß der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber tätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen den Interessen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat der Hausverwalter kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen Namen. Sie kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern dem Eigentümer. Diesem wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegen Werkmängeln, die ihn unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretung geltend machen zu können. Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen ist normalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den Eigentümer als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben.

b) Danach ist davon auszugehen, daß die Bekl. nicht im eigenen Namen gehandelt hat. Sie hat sich als Hausverwaltung ausgewiesen. Die Gesamtsanierung der Wohnanlage ist abgesehen von den Malerarbeiten ohne Mitwirkung der Bekl. und unter maßgeblicher Beteiligung des Kl. und seines Partners als Auftragnehmer vorgenommen worden. Dem Kl. waren die Umstände dieser Sanierung bekannt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß die Malerarbeiten im Gegensatz zu den anderen Arbeiten nicht für die Erwerber, sondern für die Bekl. sollten erbracht werden, fehlen.

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe weitere Umstände nicht ausreichend berücksichtigt, ist im wesentlichen eine revisionsrechtlich unbeachtliche Würdigungsrüge und auch im übrigen nicht begründet. Das von der Bekl. verwandte Briefpapier und die Vergabe der umfangreichen anderweitigen Aufträge durch andere Personen sprechen nicht für ein Handeln der Bekl. im eigenen Namen bei der Vergabe der Malerarbeiten. Daß dem Kl. die Eigentümer der Wohnanlage nicht bekannt waren, kann unterstellt werden, weil diese Kenntnis nicht entscheidend ist. Äußerungen schließlich des Geschäftsführers der Bekl. zur Abwicklung der Bezahlung der Malerarbeiten können dahinstehen. Abgesehen davon, daß es sich um nachvertragliches Verhalten handelt, besagen diese Äußerungen wenig über die Vertretungsverhältnisse, weil auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausverwaltung gehört.

Grundsätzlich haftet ein Vertragsschließender selbst, wenn er nicht erklärt, er schließe den Vertrag für jemand anderen. Die Stellvertretung kann sich auch aus den Umständen ergeben, wobei fraglich ist, ob die Stellung als Hausverwalter immer auf ein Vertretungsverhältnis hinweist. Viele Gerichte waren - anders als der BGH jetzt - der Auffassung, bei Kleinreparaturaufträgen durch die Hausverwaltung sei diese selbst Vertragspartei und nicht etwa der Eigentümer.

Der Kläger hatte Malerarbeiten in der Plattenbauwohnungsanlage ausgeführt, wozu er von der Hausverwaltung beauftragt worden war. Er verlangte Zahlung von über 36.000 DM von der Hausverwaltung und berief sich darauf, die Eigentümer der Wohnanlage seien ihm nicht bekannt gewesen.

Mit Urteil vom 8. Januar 2004 stellte der BGH fest, daß die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter in der Regel für den Eigentümer vorgenommen wird. Nötig sei nur, daß der Werkunternehmer gewußt habe, daß er mit einer Hausverwaltung zu tun hat. Auf den Umfang der Arbeiten komme es dabei nicht an.

Das Urteil stellt eine Abkehr von der bisherigen Praxis dar, die bei Kleinaufträgen den Hausverwalter selbst als Vertragspartner ansah. Handwerker müssen also künftig ihre Rechnungen gegenüber dem Eigentümer einklagen und sollten schon bei Auftragsvergabe um Klarstellung bitten, in wessen Namen eigentlich der Auftrag erteilt wird. Bei Wohnungseigentumsanlagen kann es nämlich zweifelhaft sein, ob nur der einzelne Wohnungseigentümer (bei Reparaturen am Sondereigentum) betroffen ist oder alle Wohnungseigentümer (bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum).