Hausverwalter als Vertragspartner

Hausverwalter als Vertragspartner; Stellvertretung

Erfüllt ein Hausverwalter bei Abschluß von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind - hier Anmietung von Ablesegeräten zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen -, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenkundigkeit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, daß der Verwalter als Vertreter des Hauseigentümers handelt.

Die Kl. erstellt Betriebskostenabrechnungen und vermietet Heizkostenverteiler, Meßgeräte und Wasserzähler. Die Bekl. ist Miteigentümerin eines Mehrfamilienhauses, das von der G. verwaltet wird. Diese beauftragte die Kl. mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und mietete von ihr Meßgeräte. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung der Vergütung für die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sowie die Vermietung von Ablesegeräten in Anspruch. Die Parteien streiten darüber, ob die Bekl. oder die Verwalterin Vertragspartner der Kl. geworden ist. In den Formularverträgen der Kl. heißt es:

Liegenschaft: ...

Auftraggeber (vorgedruckt): G.

vertreten durch (vorgedruckt): Hausverwaltung (folgt Adresse)

Die Klage blieb in beiden Rechtszügen erfolglos.

II. (...)

Die Kl. kann gegen die Bekl. Ansprüche aus den Verträgen vom 2. September 1997 bzw. 19. Juni 1998 nicht herleiten. Mangels Handelns im Namen der Bekl. als Eigentümerin ist die verwaltende G. als handelnde Person selbst Vertragspartnerin der Kl. geworden (§ 164 Abs. 2 BGB). 1. Nach § 164 Abs. 1 S. 2 BGB wirkt allerdings die von einem Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch für und gegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen Namen abgegeben hat, die Umstände jedoch ergeben, daß er im Namen des Vertretenen gehandelt hat. Ist ungewiß, für wen der Vertreter einen Vertrag abschließt, ist seine Willenserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen. Hierbei ist von maßgeblicher Bedeutung, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven Betrachter in der Lage des Erklärungsempfängers darstellt. Insbesondere sind die Interessenlage sowie der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand zugehört, und die typischen Verhaltensweisen in diesem Rahmen zu berücksichtigten (BGH NJW-RR 1988, 475/476; KG NJW-RR 1996, 1523; OLG Düsseldorf, 5. Zivilsenat, OLGR 2000, 151).

Die Frage, ob für den Vertragspartner erkennbar ein Hausverwalter nicht im eigenen Namen handelt, sondern im Namen des Hauseigentümers, auch wenn dessen Name nicht genannt wird, wird in Rechtsprechung und Literatur je nach Vertragsart unterschiedlich beantwortet. Für den Abschluß eines Werkvertrages, der über Kleinstreparaturen hinausgeht, wird überwiegend die Auffassung vertreten, daß auch ohne ausdrückliche Benennung der Hauseigentümer und nicht der Verwalter Vertragspartei wird. Begründet wird dies zum einen damit, daß dem Hausverwalter üblicherweise keine derart weitreichende Vollmacht erteilt wird, die ihn zum Handeln im eigenen Namen bevollmächtigt (vgl. KG a. a. O). Zum anderen wird auch auf das Sicherungsinteresse des Werkunternehmers abgestellt, dem so die Möglichkeit der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek eröffnet wird (OLG Düsseldorf a. a. O.; KG a. a. O.; Brandenburgisches OLG ZMR 1997, 598; Palandt/Heinrichs, 61. Auflage, § 164 Rn. 5). Demgegenüber wird auch für Werkverträge zum Teil eine differenzierte Betrachtungsweise vertreten, die maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls abstellt (OLG Düsseldorf, 22. Zivilsenat, NJW-RR 1993, 885; Schramm in Münchener Kommentar, 4. Auflage, § 164 Rn. 26).

Beim Abschluß von Mietverträgen oder Strombezugsverträgen wird regelmäßig ein Vertragsschluß mit dem Eigentümer oder Vermieter angenommen (KG WuM 1984, 254; OLG Jena OLGR 2002, 268 f.).

Eine Bewertung des Sachverhaltes nach diesen Grundsätzen führt dazu, daß die G. als Hausverwalterin und nicht die Bekl. als Grundstückseigentümerin Vertragspartei geworden ist.

a. Für die Annahme einer Eigenhaftung der G. spricht zunächst, wie sie und die Kl. bei Ausfüllen des Vertrages verfahren sind. Obwohl der von der Kl. selbst erstellte Formularvertrag eine Trennung von Vertretenem und Vertreter vorsah ("Auftraggeber", "vertreten durch"), wurden die Daten der G. übergreifend in beide Felder eingetragen.

b. Ferner spricht die bei Abschluß des Vertrages bestehende Interessenlage nicht zwingend dafür, daß die G. als Vertreterin der Bekl. gehandelt hat. Zwar mag es sich bei der Vergabe von Reparaturaufträgen, die den Umfang der laufenden Verwaltung übersteigen, oder in Fällen einer Vermietung durch den Verwalter um Tätigkeiten handeln, die nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht von seiner allgemeinen Verwaltervollmacht umfaßt sind und die er deshalb üblicherweise nicht in eigenem Namen, sondern im Namen des Hauseigentümers erledigt. Im Rahmen typischer Verwaltungstätigkeit - wie hier der Erstellung von Heizkostenabrechnungen - ist eine derart eindeutige Interessenlage aber nicht gegeben. Im Gegenteil:

Die entgeltliche Beauftragung des Verwalters durch den Hauseigentümer hat typischerweise den Zweck, sich von regelmäßig anfallenden Verwaltungstätigkeiten, so auch der Erstellung von Heizkostenabrechnungen, zu entlasten. Der Hauseigentümer will dabei seine Vertragsbeziehungen - auch für den Fall von Leistungsstörungen - häufig ausschließlich auf die zum Verwalter beschränken und nicht mit Dritten z. B. um Gewährleistung streiten. Der Verwalter seinerseits nimmt dann zwar im Außenverhältnis Tätigkeiten wahr, die letztlich auch im Interesse des Eigentümers liegen. Der Verwalter will in einem solchen Fall jedoch in erster Linie seinen Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) mit dem Eigentümer nachkommen. Der Berufung ist zuzugeben, daß auch Fallgestaltungen denkbar sind, in denen der Verwalter, etwa weil er vor einer Kündigung des Eigentümers nicht geschützt ist, kein Interesse an einer eigenen langfristigen Vertragsbindung hat. Dies ist aber nicht zwingend der Fall. Der Verwalter muß keineswegs auf längere Frist an seinen Vertragspartner gebunden sein als an den Eigentümer. Der Verwalter kann durchaus durch entsprechende Kündigungsbeschränkungen (z. B. Ausschluß von § 627 BGB) im Verhältnis zum Eigentümer geschützt sein und deshalb seinerseits langfristige Bindungen eingehen. Auch die Interessenlage vom Verwalter beauftragter Werkunternehmer steht dem nicht entgegen. Kleinere Reparaturaufträge des Verwalters begründen kein bedeutendes Sicherungsinteresse des Unternehmers. Bei sonstigen Aufträgen, wie hier der Erstellung von Heizkostenabrechungen, kommt zudem die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB nicht in Betracht, da diese auf Bauleistungen beschränkt ist. In einem solchen Fall ist es Sache des Unternehmers, sich - durch einfache Nachfrage - Klarheit über die Person seines Vertragspartners zu verschaffen.

Schließlich war es nicht im Interesse der Eigentümerin, daß die Ablesegeräte vertragsgemäß nicht gekauft, sondern gemäß § 535 BGB nur gemietet wurden. Anders als bei einem Erwerb, der ausschließlich dem Eigentümer dauerhaft zugute kommt, war die Anmietung der Ablesegeräte auf Zeit angelegt und entsprach daher gerade der Interessenlage der G., eine Nutzung der Geräte nur für den Zeitraum finanzieren zu müssen, in dem sie mit der Erstellung der Heizkostenabrechnungen beauftragt war.

c. Eine andere Beurteilung der Interessenlage ergibt sich auch nicht daraus, daß die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. auf den Eigentümer abstellen, weil diesem die Erstellung von Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung obliegt. Denn die Vorschriften der Heizkostenverordnung richten sich auch an diejenigen Personen, die tatsächlich oder rechtlich vergleichbar statt des Gebäudeeigentümers eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf eine Mehrheit von Nutzern vornehmen müssen, also auch an dergestalt tätige Hausverwaltungen (von Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III. A. Rn. 61). Im übrigen hat insoweit auch die in der Ausfüllung des Vertrages getroffene Individualabrede, die ein Vertretungsverhältnis gerade nicht ausweist, Vorrang (§ 4 AGBG). d. Auch der von der Kl. geführte Schriftverkehr hindert diese Annahme nicht. Selbst wenn sich die Verwalterin im nachfolgenden Schriftverkehr nicht als Vertragspartnerin der Kl. ansah, ändert dies nichts an dem vorangegangenen Vertragsschluß zwischen Verwalterin und Kl. Eine indizielle Wirkung im Sinne einer übereinstimmenden Vorstellung beider Parteien, wer Vertragspartei der Kl. geworden sei (vgl. BGH WM 1994, 267; NZM 2000, 961 = GE 2000, 1614), läßt sich dem Schreiben der Verwalterin vom 10. Januar 2000 schon deshalb nicht entnehmen, weil die Kl. auch alle weiteren Rechnungen an die Verwalterin, nicht aber an die Bekl. sandte.

e. Erfüllt hiernach aber der Verwalter bei Abschluß von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenkundigkeit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, daß der Verwalter als Vertreter des Hauseigentümers handelt. Diese Zweifel gehen zu Lasten desjenigen, der sich auf die Wirksamkeit der Vertretung beruft (vgl. BGH NJW 1986, 1675). (...)

Wenn sich nicht zumindest aus den Umständen ergibt, daß der Vertrag nur in Vertretung abgeschlossen werden soll, haftet der angebliche Vertreter selbst (§ 164 Abs. 2 BGB). Bei kleineren Reparaturaufträgen durch den Hausverwalter nimmt die Rechtsprechung an, daß der Verwalter Vertragspartei wird. Anders soll es bei größeren Werkverträgen sein.

Die Hausverwalterin hatte Ablesegeräte für die Erstellung von Heizkostenabrechnungen gemietet; die Ablesefirma verlangte später von der Eigentümerin Zahlung.

Mit Beschluß vom 7. Januar 2003 bestätigte das OLG Düsseldorf die Auffassung der Vorinstanz, daß hier die Hausverwalterin und nicht die Eigentümerin Vertragspartnerin gewesen sei. Das folge einmal aus dem Vertragsvordruck, in dem nur die Hausverwalterin als Auftraggeber genannt sei. Zum anderen sei auch aus den sonstigen Umständen und der Interessenlage nicht klar erkennbar gewesen, daß die Hausverwalterin als Vertreterin gehandelt habe. Es liege gerade im eigenen Interesse der Hausverwalterin, wenn sie sich von regelmäßig anfallenden Verwaltungstätigkeiten wie der Erstellung von Heizkostenabrechnungen entlasten wolle.