Hausverwalter

Hausverwalter; Prozeßführungsbefugnis

Ein Wohnungsverwalter, der nach dem Hausverwaltervertrag und der dazu gehörenden Hausverwaltervollmacht nur ermächtigt ist, Mieten und Nebenkosten im eigenen Namen für den Vermieter geltend zu machen, kann aus dieser Ermächtigung keine Prozeßführungsbefugnis herleiten, weil diese Ermächtigung unwirksam ist.

II. Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg und mußte zu einer Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung führen, denn die Klage war mangels Prozeßführungsbefugnis der Kl. bereits unzulässig.

1. Der Mietvertrag vom 29. November 1973 ist zwischen der Bekl. und Herrn S. B. geschlossen worden. Da nach dem unwidersprochen gebliebe-nen Vortrag der Kl. dieser von dessen Tochter Elvira S. beerbt worden ist, ist diese mit Eintragung in das Grundbuch als neue Eigentümerin gemäß § 571 Abs. 1 BGB in das bestehende Mietverhältnis eingetreten. Daher ist sie hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruchs aktivlegitimiert.

2. Die Kl. wurde zwar nach dem mit der Eigentümerin geschlossenen Hausverwaltervertrag vom 18. Dezember 1989 von dieser in § 2 Abs. 2 Zif-fer 2 ermächtigt, Miet- und Pachtzinsen sowie alle anderen Ansprüche aus den Vertragsverhältnissen, auch unter der Inanspruchnahme der Gerichte, im eigenen Namen geltend zu machen. Ob hierunter auch Räumungsansprüche zu fassen sind, kann dabei dahingestellt bleiben, da jedenfalls § 2 Abs. 3 des Hausverwaltervertrages die ausdrückliche Ermächtigung enthält, gerichtliche Verfahren, die die ordnungsgemäße Verwaltung betreffen, im eigenen Namen geltend zu machen.

Eine solche Ermächtigung zur Geltendmachung fremder Rechte ist aber nur unter den Voraussetzungen einer gewillkürten Prozeßstandschaft zu-lässig (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 17. Aufl. 1991, vor § 50 Rdnr. 42 f.). Diese liegen hier nicht vor.

a) Zum einen ist bereits die zugrunde liegende Ermächtigung, die auf den oben genannten Vertragspassagen beruht, unwirksam. Denn die Ermächtigung zur Prozeßführung muß sich auf einen bestimmten Anspruch (eine bestimmte Rechtsstreitigkeit) beziehen (MüKo/Lindacher, ZPO, 1992, vor § 50 Rdnr. 56 m. w. N.; LG Kassel, ZMR 1992, 548). Daran fehlt es hier. Hier ist der Kl. eine Generalermächtigung erteilt worden. Eine solche ist aber gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG unwirksam (vgl. LG Kassel, a. a. O.).

Danach ist die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten, wozu auch die Geltendmachung von Herausgabeansprüchen zählt, erlaubnispflichtig. Insoweit enthält auch Art. 1 § 5 Nr. 3 RBerG keine Ausnahme. Eine solche Erlaubnis ist der Kl. aber nicht erteilt worden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des BGH, wonach Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft den Verwalter ermächtigen können, bestimmte Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen für die Eigentümer geltend zu machen (vgl. BGHZ 100, 391; BGHZ 81, 35). Denn in diesen Fällen wurde dem Verwalter je-weils eine Einzelermächtigung durch Beschluß der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung einer bestimmten Forderung und zur Führung eines bestimmten Rechtsstreits erteilt. Anders als im vorliegenden Fall lag also keine Generalermächtigung vor.

Daher ist hier die Kl. bereits nicht wirksam zur Führung des Prozesses und Geltendmachung des streitgegenständlichen Räumungs- und Herausgabeanspruchs im eigenen Namen ermächtigt worden.

b) Darüber hinaus fehlt es auch an dem für die gewillkürte Prozeßstandschaft erforderlichen Interesse der Kl., den Anspruch der Vermieterin im ei-genen Namen geltend zu machen.

Ein rechtsschutzwürdiges Interesse an der Prozeßführung im eigenen Na-men ist nämlich nur dann gegeben, wenn die Entscheidung Einfluß auf die eigene Rechtslage des Prozeßführungsbefugten hat (BGH, NJW-RR 1988, 127; OLG Celle, NJW 1989, 2477 m. w. N. ). Ein lediglich wirtschaftliches Interesse genügt nicht (BGH, VersR 1985, 155), wohl aber das In-teresse des Prozeßstandschafters an Provision (BGH, NJW 1988, 1210).

Ein solches ist hier aber weder vorgetragen noch ersichtlich.

Vielmehr ist nach den Regelungen des Verwaltervertrages davon auszugehen, daß die unter § 3 vereinbarte Vergütung unabhängig von der Durchsetzung des streitgegenständlichen Räumungs- und Herausgabeanspruchs ist.

Nach § 6 Ziff. 2 sollen nur "Sonderarbeiten, die außerhalb der üblichen Hausverwaltertätigkeit liegen und die in Wahrnehmung der Interessen des Eigentümers vom Verwalter übernommen werden", gesondert vergütet werden. Um eine solche "Sonderarbeit" handelt es sich nach Ansicht der Kammer bei der hier in Rede stehenden gerichtlichen Geltendmachung ei-nes Räumungs- und Herausgabeanspruchs nicht, da diese Tätigkeit unter die in § 2 des Vertrages aufgelisteten Pflichten des Verwalters fällt, so daß insoweit von einer üblichen Tätigkeit auszugehen ist.

Soweit die Kl. vorträgt, der Voreigentümer S. B. sei Geschäftsführer ihrer Komplementärin und deren alleiniger Gesellschafter gewesen und die jetzige Eigentümerin sei ebenfalls Gesellschafterin der GmbH, so vermag dies zu keiner anderen Beurteilung zu führen.

Denn selbst wenn man unterstellt, daß die jetzige Eigentümerin praktisch beherrschende Gesellschafterin der Kl. ist, mag dies zwar dazu führen, daß sie als Eigentümerin ein besonderes persönliches Interesse an der Durchsetzung des Anspruchs hat; jedoch ist dies zur Annahme eines rechtlich schutzwürdigen Interesses der GmbH an der Prozeßführung im eigenen Namen nicht genügend, da deren Interessen hiervon gerade nicht berührt werden. Denn es ist trotzdem ein fremder Anspruch, nämlich der ihrer Auftraggeberin, wobei sie, wie oben bereits ausgeführt, für ihr Tätig-werden insoweit ein erfolgsunabhängiges Honorar erhält. (...)

In vielen Hausverwalterverträgen findet sich die Klausel, wonach der Verwalter Mietzinsrückstände auch im eigenen Namen einklagen dürfe. Eine solche "gewillkürte Prozeßstandschaft", wonach jemand ein fremdes Recht im eigenen Namen einklagt, ist nach der Rechtsprechung nur ausnahmsweise zulässig.

Das Landgericht Berlin hat in seiner Entscheidung vom 8. Januar 1993 die Prozeßführungsbefugnis des Hausverwalters verneint, weil unter anderem auch ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliege und im übrigen ein eigenes wirtschaftliches Interesse der Hausverwaltung an der Prozeßführung im eigenen Namen nicht erkennbar sei.