Haustürwiderrufsgesetz

Haustürwiderrufsgesetz; Novation; Schuldersetzung; Mietvertrag; Widerruf; Dauerschuldverhältnis

Wird ein bestehendes (hier mündlich vereinbartes) Mietverhältnis vertraglich grundlegend neugestaltet, so liegt eine Schuldersetzung (Novation) vor, auf die das Haustürwiderrufsgesetz sachlich anwendbar ist.

Bei der Frage, wann eine vollständige Erfüllung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 Haustürwiderrufsgesetz eingetreten ist, ist auf die Besonderheit des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis abzustellen.

Der Kl. erzielte als Eigentümer mehrerer Mietobjekte monatliche Mieteinkünfte in beträchtlicher Höhe. Am 1.9.1995 ist der Bekl. in eine Wohnung des Kl. eingezogen. Dabei vereinbarten die Parteien mündlich zunächst einen monatlichen Mietzins von 800 DM. Ob noch weitere Abreden getroffen wurden, ist streitig. Am 16.9.1995 erschien der Kl. in der Mietwohnung des Bekl. und brachte einen schriftlichen Mietvertrag mit. Dieses mehrseitige Vertragsformular, das der Bekl. unterzeichnete, sah ab 1.9.1997 eine Mietzinserhöhung auf 850 DM vor, daneben enthielt es zahlreiche weitere Regelungen, insbesondere wies es eine feste Laufzeit bis zum 1.9.2000 aus. Der Kl. behauptet, sein Besuch beim Bekl. sei auf dessen ausdrücklichen Wunsch hin erfolgt, während der Bekl. einwendet, über den Anlaß des Besuches nicht informiert gewesen zu sein. Mit Schreiben v. 30.6.1998 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis zum 30.9.1998 und zog aus. Bis zu seinem Auszug zahlte er den ursprünglich vereinbarten monatlichen Mietzins in Höhe von 800 DM. Danach stellte er die Zahlungen ein. Der Kl. verlangt eine monatliche Nachzahlung in Höhe von 50 DM ab dem 1.9.1997 und Zahlung des erhöhten Mietzinses in Höhe von monatlich 850 DM ab dem 1.10.1998 bis zu der am 15.2.1999 erfolgten Weitervermietung.

In erster Instanz erklärt der Bekl. am 22.1.1999 schriftlich den Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz.

Das AG Überlingen hat sich auf seine ständige Rechtsprechung berufen, wonach das Haustürwiderrufsgesetz auf Mietverträge nicht anwendbar sei, und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl.

Die Berufung des Bekl. ist zulässig und auch begründet. Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Zahlung von Mietzins sowie der rückständigen Erhöhungsbeträge zu, weil der Bekl. den Mietvertrag v. 16.9.1995 am 22.1.1999 gemäß § 1 Abs. 1 Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) wirksam widerrufen hat, mit der Folge, daß der Mietvertrag der Parteien v. 16.9.1995 unwirksam ist. [...] 3. Dagegen hat der auf § 1 Abs. 1 HWiG gestützte Widerruf des Bekl. Erfolg. a) Der persönliche Anwendungsbereich des HWiG ist eröffnet. Der Bekl. handelte als Privatperson. Beim Kl. ist von einem geschäftsmäßigen Handeln auszugehen, weil er durch Vermietungen mehrerer Mietobjekte monatliche Einnahmen in beträchtlichem Umfang erzielt. Der Einwand des Kl., die vorliegende sei eine seiner Erstvermietungen gewesen, ist unerheblich. Denn bereits der Abschluß des ersten Geschäfts in der Absicht, weitere gleicher Art zu besorgen, ist ausreichend (MüKo/Ulmer, 3. Aufl., § 6 HWiG Rn. 14; Palandt/Putzo 58. Aufl., § 6 HWiG Rn. 3). b) Entgegen der Auffassung des AG geht die Kammer mit der ganz überwiegenden Meinung davon aus, daß der sachliche Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 HWiG auch Mietverträge umfaßt (OLG Koblenz NJW 1994, 1418 [= WM 1994, 257]: LG Karlsruhe NJW-RR 1992, 973, 974 [= WM 1992, 363]; MüKo/Ulmer, § 1 HWiG Rn. 11). Der Mietvertrag begründet nämlich für beide Parteien gegenseitige Leistungspflichten: Es handelt sich also um einen entgeltlichen Vertrag entsprechend dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 HWiG. Der Umstand, daß Mietverträge über Immobilien in Art. 3 Abs. 2 lit. a der dem HWiG zugrunde liegenden Richtlinie 85/577/EWG ausgenommen sind, steht angesichts des den Mitgliedsstaaten in Art. 8 der Richtlinie ausdrücklich belassenen Umsetzungsspielraums einer Anwendung nicht entgegen (OLG Koblenz a. a. O.; MüKo/Ulmer a. a. O.). Die Einbeziehung von Mietverträgen entspricht auch dem Sinn und Zweck des HWiG: Der Mieter kann beim plötzlichen Besuch des Vermieters zum Zwecke des Abschlusses des Mietvertrages in gleicher Weise überrascht und auch überrumpelt werden wie beim Besuch eines Vertreters an der Haustür. c) Auch die Besonderheit, daß zwischen den Parteien bei Abschluß des schriftlichen Vertrages bereits ein mündlich begründetes Mietverhältnis vorlag, steht der Anwendung des § 1 Abs. 1 HWiG nicht entgegen. Dieser neue Mietvertrag ist als Novation (Schuldersetzung) zu qualifizieren. Anders als beim bloßen Änderungsvertrag werden bei der Schuldersetzung nicht nur einzelne Inhalte verändert, sondern es wird ein neues Schuldverhältnis begründet. Eine solche Novation ist dann zu bejahen, wenn der Wille der Parteien auf die Ersetzung des alten Schuldverhältnisses durch ein neues gerichtet ist (Palandt/Heinrichs, § 305 BGB Rn. 8; Soergel/Wolf, 12. Aufl., § 305 BGB Rn. 51). Zur Ermittlung des Parteiwillens ist hierbei auf die Vertragsurkunde zurückzugreifen (BGH NJW 1999, 575, 576). Danach liegt hier ein das bisherige Schuldverhältnis ersetzender Vertrag, nicht bloß ändernder Vertrag vor: An die Stelle des alten mündlichen Vertrags ist ein umfangreicher, mehrseitiger schriftlicher Vertrag getreten. Der Mietzins wurde dabei abweichend vom mündlichen Vertrag geregelt. Eine Bezugnahme auf den mündlich abgeschlossenen Vertrag enthält der schriftliche Vertrag nicht. Das mit der Novation begründete neue Schuldverhältnis beinhaltet für beide Parteien Leistungspflichten und ist ein entgeltlicher Vertrag im Sinne von § 1 Abs. 1 HWiG. Die Anwendung des HWiG auf den neuen

abei abweichend vom mündlichen Vertrag geregelt. Eine Bezugnahme auf den mündlich abgeschlossenen Vertrag enthält der schriftliche Vertrag nicht. Das mit der Novation begründete neue Schuldverhältnis beinhaltet für beide Parteien Leistungspflichten und ist ein entgeltlicher Vertrag im Sinne von § 1 Abs. 1 HWiG. Die Anwendung des HWiG auf den neuen Mietvertrag steht auch mit dem Sinn und Zweck dieses Gesetzes in Einklang. Denn der Mieter ist der Gefahr der Überrumpelung in gleichem Maße ausgesetzt wie beim Neuabschluß eines Mietvertrages. Daß sich beide Parteien bei Abschluß des neuen Vertrages bereits kennen, ist unerheblich, weil das HWiG in § 1 Abs. 1 seinen sachlichen Anwendungsbereich allein vom Vorliegen bestimmter-situationsbedingter Voraussetzungen abhängig macht. Außerdem ist der Mieter regelmäßig auf die Wohnung des Vermieters angewiesen und befindet sich daher in der schwächeren Verhandlungsposition. Mit dem Widerrufsrecht verfolgte der Gesetzgeber gerade den Zweck, dem Kunden ein Instrument an die Hand zu geben, um sich von den Folgen einer bestehenden Verhandlungsungleichheit zu lösen (LG Heidelberg WM 1993, 397). d) Das HWiG wird bei Verträgen, die eine Mieterhöhung beinhalten, auch nicht durch das Miethöhegesetz verdrängt (OLG Koblenz NJW 19941 1419, 1420 [= WM a. a. O.]; LG Wiesbaden WM 1996, 698, 699; Fischer/Machunsky, 2. Aufl. § 1 HWiG Rn. 33; a. A. Drygala NJW 1994, 3260, 3264; MüKo/Voelskow § 10 MHG Rn. 4). Denn die Vorschriften des § 10 Abs. 1 2. Halbsatz, Abs. 2 MHG haben gegenüber § 1 Abs. 1 HWiG keinen spezielleren, sondern vielmehr einen anderen Regelungsgehalt. Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Halbsatz 2 MHG befaßt sich mit der inhaltlichen Wirksamkeit von Mieterhöhungsvereinbarungen, wohingegen § 1 HWiG an die äußeren Umstände des Vertragsschlusses anknüpft. 4. Der Widerruf ist nicht gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG ausgeschlossen. Hiernach besteht ein Widerrufsrecht dann nicht, wenn der Kunde seinen Vertragspartner zu den Vertragsverhandlungen bestellt hat. Diese ausdrücklich zu erklärende Bestellung muß den eindeutigen Wunsch des Kunden erkennen lassen, daß er Vertragsverhandlungen über einen bestimmten, ihm bekannten Vertragsgegenstand wünscht (Palandt/Putzo § 1 HWiG Rn. 17; Staudinger/Werner, 13. Aufl., § 1 HWiG Rn. 124 ff.). Weil es sich hierbei um eine Ausnahmeregelung handelt, trägt der Bekl. die Beweislast für seine Behauptung, er sei auf Bestellung des Bekl. gekommen. Diesen Beweis hat der Bekl. hier nicht erbracht. Zwar haben die Zeugen A. und B. angegeben, der Bekl. sei über das Erscheinen des Kl. telefonisch informiert gewesen. Die Zeugen konnten demgegenüber keine Angaben dazu machen, ob dieses Telefongespräch vom Bekl. ausgegangen ist und ob er über den Grund des Besuches informiert war. Die bloße Kenntnis des Kunden davon, daß der Vertragspartner ihn aufsuchen werde, reicht nicht aus, um eine Bestellung im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG anzunehmen. 5. Der Bekl. hat am 22.1.1999 schriftlich den Widerruf erklärt. Mangels einer Belehrung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 HWiG ist entgegen der Auffassung des Kl. die einwöchige Widerrufsfrist gemäß § 1 Abs. 1 HWiG nicht in Lauf gesetzt worden. Das Widerrufsrecht ist auch nicht gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 wegen beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung erloschen. Mit der Leistungserbringung ist zwar grundsätzlich die Erfüllung im Sinne von § 362 BGB gemeint. Anders liegt es jedoch - wie hier - bei Dauerschuldverhältnissen; sie stellen ein einheitliches

G nicht in Lauf gesetzt worden. Das Widerrufsrecht ist auch nicht gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 wegen beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung erloschen. Mit der Leistungserbringung ist zwar grundsätzlich die Erfüllung im Sinne von § 362 BGB gemeint. Anders liegt es jedoch - wie hier - bei Dauerschuldverhältnissen; sie stellen ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, welches erst durch Zeitablauf oder sonstige Erlöschungsgründe endet (Fischer/Machunsky § 2 HWiG Rn. 60, 61). Das durch den schriftlichen Vertrag neu begründete Mietverhältnis wurde vorliegend nicht vollständig erfüllt, weil der Bekl. der ab 1.9.1997 vereinbarten Erhöhung des Mietzinses zu keinem Zeitpunkt nachgekommen ist. Dem bei Dauerschuldverhältnissen oft auch nach Jahren noch möglichen Widerruf kann auch nicht der Einwand der Verwirkung entgegengehalten werden. Denn die Gründe dafür liegen allein in der Sphäre der anderen Vertragspartei, die zudem jederzeit selbst durch eine nachträgliche ordnungsgemäße Belehrung die Widerrufsfrist in Gang setzen kann (BGHZ 97, 127, 134 ff. zu § 1 b Abs. 2 Satz 2 AbzG; Fischer/Machunsky § 2 HWiG Rn. 61). Hiernach hat der Bekl. den neu begründeten Mietvertrag v 16.9.1995 wirksam widerrufen. 6. Mit der Erklärung des Widerrufs wurde der bis dahin schwebend unwirksame neue Mietvertrag endgültig mit ex tunc-Wirkung unwirksam (MüKo/Ulmer § 1 HWiG Rn. 3; Staudinger/Werner § 1 HWiG Rn. 48). Es gilt somit zwischen den Parteien der ursprüngliche mündliche Mietvertrag. Denn es gibt keine Anhaltspunkte dafür, daß der Bekl. auch diesen Vertrag nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufen wollte.