Haustürwiderrufsgesetz

Haustürwiderrufsgesetz; Widerruf; Widerrufsrecht; konkludente Zustimmung; Mietvertragsänderung; geschäftsmäßig; Mietvertrag; Beweislast

Dem im Sinne des HaustürWG geschäftsmäßig handelnden Vermieter obliegt der Beweis, daß ein Mietvertrag in der Wohnung des Mieters ohne vorherige Bestellung vereinbarungsgemäß geändert worden ist und daß der Mieter die Initiative zur Vertragsänderung ergriffen hat. Ohne diese Beweise ist davon auszugehen, daß der Mieter der Verhandlungssituation nicht gewachsen war, so daß ein Widerrufsrecht nach dem HaustürWG gegeben ist. In der bloßen Mietzahlung durch den Mieter während des Schwebezustandes des Vertrages liegt keine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der Bekl. bewohnt als Mieter zusammen mit seiner Familie eine 4-Zimmerwohnung in dem Mehrparteienhaus, das seit 1984 dem Kl. gehört. Laut Mietvertrag v. 1.1.1984 betrug die monatliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung insgesamt 530 DM. Ende Mai 1995 erschien der Bekl. in den Geschäftsräumen des Kl. Anlaß des Besuchs war, daß der Sohn des Bekl. seine in der Türkei lebende Verlobte heiraten und zu sich nach Deutschland holen wollte. Es war beabsichtigt, die Verlobte als weitere Person in die Familienwohnung aufzunehmen. Aus diesem Grund benötigte der Bekl. eine schriftliche Bescheinigung des Kl. über das Mietverhältnis für das Ausländeramt. Einzelheiten des Besuchs und des Gesprächs Ende Mai 1995 in den Geschäftsräumen des Kl. sind zwischen den Parteien streitig.

Am 27.6.1995 schlossen die Parteien in der Wohnung des Bekl. einen neuen Mietvertrag. Danach sollte die Nettogrundmiete ab 1.9.1995 836 DM und die Nebenkostenvorauszahlung 130 DM betragen (= 966 DM). Für die nächsten vier Jahre war eine gestaffelte Mieterhöhung, wirksam jeweils zum 1. Juli vorgesehen. Mit Datum v. 27.6.1995 unterschrieb der Kl. ferner die vom Bekl. benötigte Mietbescheinigung.

Mit Schreiben v. 17.10.1995, das dem Kl. am 30.11.1995 zuging, ließ der Bekl. die vertragliche Vereinbarung v. 27.6.1995 durch den Mieterverein Köln unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz (HaustürWG) widerrufen. Ab September 1995 bis einschließlich November 1996 entrichtete der Kl. die erhöhte Gesamtmiete von 966 DM. Ab 1.12.1996 zahlt der Bekl. an den Kl. nur noch monatlich 530 DM.

Mit der Klage begehrt der Kl. die noch offenstehenden Differenzbeträge aus dem Mietvertrag v. 27.6.1995 für die Zeit von Juli 1996 bis einschließlich März 1997.

Der Kl. behauptet, der Bekl. habe anläßlich des Besuchs in seinem Geschäft und vor dem Hintergrund des Familienzuwachses den Abschluß eines neuen Mietvertrages angeregt und sich dabei gleichzeitig zur Zahlung eines erhöhten Entgelts bereit erklärt. Der Bekl. behauptet, in dem Gespräch Ende Mai 1995 in den Geschäftsräumen des Kl. habe er den Kl. lediglich gebeten, das mitgebrachte Formular über die Mietbescheinigung zur Vorlage bei der Stadt Köln auszufüllen und zu unterschreiben. Über eine Änderung des Mietvertrages oder eine Erhöhung des Mietzinses sei nicht gesprochen worden. Am 27.6.1995 habe der Kl. die Wohnung des Bekl. mit dem bereits ausgefüllten Vertragsformular unaufgefordert aufgesucht. Der Kl. habe ihn zum Abschluß des zweiten Vertrages mit der Erklärung gedrängt, daß er andernfalls die Mietbescheinigung nicht unterzeichnen werde. Auch mit Kündigung sei gedroht worden. Nur aufgrund dieser Streßsituation habe der Bekl. den Mietvertrag unterschrieben.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Zahlung eines weiteren Mietzinses für die Zeit von Juli 1996 bis einschließlich März 1997 aus § 535 BGB zu.

Ein über die unstreitig bisher gezahlten Beträge hinausgehender Anspruch des Kl. kann sich nicht aus dem Mietvertrag v. 27.6.1995 ergeben. Der Mietvertrag v. 27.6.1995 ist unwirksam, weil der Bekl. seine auf den Abschluß dieses Vertrages gerichtete Willenserklärung mit Schreiben v. 17.10.1995 gemäß § 1 Abs. 1 HaustürWG wirksam widerrufen hat.

Die Widerrufserklärung entspricht der Form des § 1 Abs. 1 HaustürWG und bringt inhaltlich eindeutig zum Ausdruck, daß der Vertrag nicht gelten solle und dessen Durchführung nicht angestrebt werde. Der Mieterverein Köln handelte insoweit gemäß §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB als Vertreter des Bekl.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist das HaustürWG auf Mietverträge anwendbar (vgl. OLG Koblenz NJW 1994, 1418 [= WM 1994, 257]; Fischer/Machunsky, Haustürwiderrufsgesetz, S. 21). § 1 HaustürWG bezieht sich nach seinem Wortlaut auf alle Verträge über entgeltliche Leistungen. Hierzu gehören auch Mietverträge. Eine Einbeziehung von Mietverträgen in den Geltungsbereich des HaustürWG entspricht auch dessen Sinn und Zweck. Das HaustürWG will nicht den vertrags- sondern den verhandlungsspezifischen Gefahren entgegentreten (vgl. Fischer/Machunsky a. a. O., S. 83). Hauptanliegen des Gesetzes ist es, die situationsbedingte Verkürzung der Überlegungszeit und das den Umständen innewohnende Überrumpelungsmoment durch die Möglichkeit eines Widerrufs zu korrigieren und die typische Ungleichheit der Verhandlungsstärke beider Vertragsparteien auszugleichen. Solche Gegebenheiten können auch beim Abschluß oder bei der Änderung eines Mietvertrages vorliegen.

Dem steht nicht entgegen, daß Artikel 3 Abs. 2 a der Richtlinie der EG betreffend Verbraucherschutz bei dem Abschluß von Haustürgeschäften - 85/577/EWG - keine Anwendung auf Mietverträge über Immobilien findet. In Artikel 8 eröffnet die Richtlinie den Mitgliedsstaaten die Möglichkeit, günstigere Verbraucherschutzbestimmungen zu erlassen oder beizubehalten. Sie besitzt damit nur einseitig zwingenden Charakter. Normen des HaustürWG, die über den Schutzbereich der Richtlinie hinausgehen, haben danach ohne weiteres Bestand (vgl. Fischer/Machunsky a. a. O., S. 125). Das Gebot der richtlinienkonformen Auslegung zwingt daher nicht zur Übernahme des in Artikel 3 Abs. 2 a der Richtlinie enthaltenen Ausnahmekatalogs.

An der Anwendbarkeit des HaustürWG in personeller Hinsicht bestehen vorliegend keine Bedenken. Der Bekl. hat den Mietvertrag nicht in Ausübung einer selbständigen Erwerbstätigkeit abgeschlossen und der Kl. hat geschäftsmäßig gehandelt (§ 6 Nr. 1 HaustürWG). Daß der Kl. nur ein Mietobjekt besitzt, steht dem nicht entgegen. Geschäftsmäßig handelt, wer den Abschluß bestimmter Geschäfte zu wiederholen beabsichtigt und diese Tätigkeit zum dauernden oder wiederkehrenden Bestandteil seiner Beschäftigung machen will, ohne daß es zwingend auf Gewinnerzielungsabsicht ankommt. Der Kl. selbst wohnt nicht in dem Haus, in dem sich die Wohnung des Bekl. befindet. Insgesamt beherbergt das Haus vier Mietparteien. Angesichts dieser Umstände ist davon auszugehen, daß der Kl. das betreffende Grundstück mit dem Mietshaus von dem Voreigentümer erworben hat, um damit eine Einnahmequelle oder zumindest einen mit regelmäßigem Verwaltungsaufwand verbundenen Vermögenswert zu erhalten (vgl. LG Braunschweig WM 1991, 671 f.). (...)

Der Bekl. ist durch die Verhandlungssituation zur Annahme des Mietvertrages v. 27.6.1995 bestimmt worden. Für diese Kausalität spricht eine tatsächliche Vermutung, da die Erklärung des Bekl. unstreitig in unmittelbarem zeitlichen und räumlichen Zusammenhang mit der mündlichen Vorbesprechung in seiner Privatwohnung steht (vgl. Fischer/Machunsky a. a. O., S. 23, 100). Diese Vermutung hat der Kl. nicht widerlegt. Wie oben ausgeführt, vermochte er insbesondere nicht zu beweisen, daß der Bekl. selbst die Initiative für die Vertragsänderung ergriffen hat.

Der Widerruf des Bekl. war rechtzeitig, da mangels schriftlicher Belehrung im Sinne des § 2 Abs. 1 Sätze 2 u. 3 HaustürWG die einwöchige Widerrufsfrist des § 1 Abs. 1 HaustürWG nicht in Gang gesetzt worden ist und die beiderseitigen Leistungen noch nicht vollständig erbracht sind. Bei Dauerschuldverhältnissen, wie einem Mietverhältnis, liegt eine vollständige Vertragserfüllung erst mit regulärer Vertragsbeendigung durch Zeitablauf vor (vgl. Fischer/Machunsky a. a. O., S. 243).

Ein Zahlungsanspruch des Kl. läßt sich nicht aus einer konkludenten Zustimmung des Bekl. zu der im Mietvertrag v. 27.6.1995 vereinbarten Mieterhöhung durch Zahlung des erhöhten Betrages von 966 DM in der Folgezeit herleiten. Wegen des zunächst bestehenden Schwebezustandes des Vertrages sind Zahlungen bis zum Widerruf für die Annahme einer Vertragsänderung durch konkludentes Verhalten ohne Bedeutung. Doch auch die Zahlungen nach dem Widerruf bis einschließlich November 1996 lassen für einen objektiven Empfänger keinen Rechtsbindungswillen des Bekl. dahingehend erkennen, daß dieser sich mit der Vereinbarung einer erhöhten Miete gemäß dem Vertrag v. 27.6.1995 einverstanden erklärt.

Die Rechtsprechung ist zu Recht mit der Annahme konkludenter Vertragsänderungen infolge abweichender Vertragspraxis zurückhaltend. In der bloßen Zahlung liegt nicht ohne weiteres auch ein entsprechender rechtsgeschäftlicher Wille. Dies gilt hier um so mehr, als der Bekl. durch den Widerruf eindeutig zu erkennen gegeben hat, daß er den Mietvertrag v. 27.6.1995 nicht für und gegen sich gelten lassen will. Aus diesem Grund kann man die Rechtsprechung zur konkludenten Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen durch vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum auch nicht auf den vorliegenden Fall anwenden. Das Verhalten des Bekl. war in sich widersprüchlich und ließ für einen objektiven Empfänger nicht auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen des Bekl. schließen. So lassen die Zahlungen vollkommen offen, ob der Bekl. den neuen Vertrag insgesamt, nur die Vereinbarung einer erhöhten Sockelmiete oder auch die Vereinbarung einer Staffelmiete gegen sich gelten lassen wollte. Mithin fehlt es jedenfalls an einer hinreichend bestimmten konkludenten Willenserklärung des Bekl