Haustürwiderruf

Haustürwiderruf; Widerrufsfrist

1. Das Haustürwiderrufsgesetz ist auch auf Mietverträge anwendbar (Aufgabe der entgegengesetzten Rechtsprechung der Kammer, GE 1990, 711).

2. Ob für den Beginn der Widerrufsfrist des § 2 Abs. 1 Satz 4 HausTWG - ein Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistungen - auf die jeweiligen Zeitabschnitte abzustellen ist, für die der Mietzins vereinbart worden ist, oder ob - z. B. bei Staffelmietzinsvereinbarungen - auf den Zeitraum bis zur Erhöhung des Mietzinses abzustellen ist, bleibt unentschieden.

II. Das Amtsgericht hat auf das zulässige Feststellungsbegehren (1.) des Kl. zu Recht erkannt, daß der zwischen den Parteien am 4. März 1989 über die Wohnung im 2. Obergeschoß rechts des Vorderhauses W. Straße abgeschlossene Mietvertrag keinerlei Rechte und Pflichten begründet (2.).

(...)

2.2. Der Kl. hat seine auf den Abschluß des neuen Mietvertrages gerichtete Willenserklärung wirksam nach §§ 1 Abs. 1, 2 HausTWG widerrufen, so daß die Vertragsänderung nicht wirksam werden konnte. Bedenken gegen die Anwendbarkeit des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und anderen Geschäften auf Mietverhältnisse bestehen nicht; dessen Voraussetzungen sind erfüllt worden (a.). Insbesondere wurde die Anfechtung des Mietvertrages fristgerecht erklärt (b.).

a. Zutreffend hat das Amtsgericht die Anfechtung des Mietvertrages unter Heranziehung des Haustürwiderrufsgesetzes für begründet erachtet; auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils wird ausdrücklich gemäß § 543 Abs. 1 ZPO verwiesen. Lediglich ergänzend ist auszuführen, daß die Kammer entgegen ihrer bisherigen Auffassung (Urteil vom 11.5.1990 - 64 S 511/90 -, GE 1990, 711) der nunmehr herrschenden Meinung folgt, wonach §§ 1 ff. HausTWG auf Mietverträge Anwendung finden können.

Unter Bezugnahme auf die ausführliche Begründung des OLG Koblenz im Rechtsentscheid vom 9.2.1994 (4 WE RE 456/93, GE 1994, 335), die die Kammer teilt, ist davon auszugehen, daß Art. 3 Abs. 2 Ziffer a der Richtlinie 85/577/EWG betreffend den Verbraucherschutz vom 20.12.1985 einer Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes nicht entgegensteht.

Zwar soll hiernach der Verbraucherschutz nicht auf Verträge über die Miete von Immobilien gelten; Art. 8 EWG-RiL eröffnet aber dem nationalen Gesetzgeber der Mitgliedsstaaten die Möglichkeit, strengere Verbraucherschutzvorschriften zu erlassen oder beizubehalten (so auch LG Braunschweig, Urteil vom 15.2.1991 - 6 S 306/90 -, WuM 1991, 671; LG Karlsruhe, Urteil vom 26.3.1992 - 5 S 154/91 -, NJW-RR 1992, 973; LG Heidelberg, Urteil vom 23.4.1993 - 5 S 231 -, WuM 1993, 397).

Die an die Anfechtung der vertraglichen Abrede gestellten Anforderungen liegen vor. Die Bekl. handelte als Immobiliengesellschaft geschäftsmäßig i. S. v. § 6 HausTWG. Zwischen den Parteien ist gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HausTWG ein Vertrag über eine entgeltliche Leistung in der Wohnung des Kl. abgeschlossen worden, ohne daß dieser i. S. v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 HausTWG den Zeugen S. als Vertreter der Bekl. zu den Verhandlungen bestellt hatte.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, daß die Bekl. anläßlich des Eigentumserwerbs an der gesamten Wohnanlage mit Schreiben vom 21. Februar 1989 ankündigte, die Wohnung des Kl. besichtigen zu wollen. Denn das Schweigen auf die Besuchsankündigung des Bevollmächtigten der Bekl. reicht zur Annahme einer Bestellung nicht aus (OLG Koblenz, GE 1994, 335 [337]).

Der Kl. hat seine Vertragsannahme i. S. v. §§ 1 Abs. 1, 2 HausTWG mit Schreiben vom 28. März 1989 wirksam widerrufen. Zwar erklärte er die Anfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums und Täuschung; seine Erklärung ist aber dahingehend zu verstehen, die auf Abschluß des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung zurückzunehmen; dies stellt per Definition den Widerruf dar (Putzo in Palandt, 53. Aufl. 1994, § 2 HausTWG, Rdn. 1).

Hierfür spricht auch, daß der Kl. in seinem Schreiben auf den Abschluß "an der Haustür" hinweist. Das Wort "Widerruf" muß nicht ausdrücklich gebraucht werden; sinnentsprechende Ausdrücke genügen (Putzo in Palandt, aaO., § 2 HausTWG, Rdn. 3). Dementsprechend haben auch die Parteien die Erklärung des Kl. verstanden, wie ihre Auseinandersetzung mit dem Haustürwiderrufsgesetz zeigt.

b. Die Widerrufsfrist beträgt nach § 1 Abs. 1 HausTWG eine Woche und beginnt gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 HausTWG erst mit ordnungsgemäßer Belehrung zu laufen, welche unstreitig unterblieben ist. Gleichwohl ist der Widerruf damit nicht unbegrenzt statthaft, denn nach § 2 Abs. 1 Satz 4 HausTWG erlischt das Recht nach einem Monat ab beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung.

Insoweit erweist sich die Anwendung des Haustürwiderrufsgesetzes auf Mietverhältnisse als problematisch, denn der Zeitpunkt, ab wann die aus dem Mietvertrag resultierenden Leistungen beiderseitig als vollständig erbracht gelten, ist zweifelhaft. Hierzu wird seitens der zitierten Rechtsprechung nicht ausdrücklich Stellung genommen.

So wird jeweils von der Rechtzeitigkeit des Widerrufs bei der nicht vollständigen Erfüllung ausgegangen, unabhängig von der Frage, wann der Vertragsschluß erfolgte (LG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 973; LG Heidelberg, WuM 1993, 397 [398]). Für das OLG Koblenz (GE 1994, 335 [337]) ist die in § 2 Abs. 1 Satz 4 HausTWG bezeichnete Frist nicht abgelaufen, wenn das Mietverhältnis noch besteht und weiter fortgeführt wird.

Damit gehen die genannten Entscheidungen davon aus, daß die Ausschlußfrist von einem Monat bei Mietverträgen nie eintritt; die gesetzliche Regelung wird faktisch außer Kraft gesetzt. Dagegen bestehen Bedenken, denn hierdurch würde eine Rechtssicherheit bei Mietverträgen nie eintreten und deren Rückabwicklung für mehrere Jahre, letztlich infolge von § 3 Abs. 1 Satz 1 HausTWG, geboten sein. Die mehrjährige Rückgewährpflicht war aber aufgrund der eindeutigen Fristenregelung vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt.

Eine Unmöglichkeit der Herausgabe der Leistung, welche bei der Nutzung einer Mietsache regelmäßig vorliegt, könnte eine derartige umfassende Rückabwicklung jedenfalls nicht begrenzen, denn die Unmöglichkeit schließt wegen § 3 Abs. 1 Satz 2 HausTWG das Widerrufsrecht nicht aus (Putzo in Palandt, § 2 HausTWG, Rdn. 7). Vielmehr wäre Wertersatz zu leisten.

Auch kann die in § 3 Abs. 3 HausTWG vorgesehene Verpflichtung, für die Überlassung eine Nutzungsvergütung zu zahlen, den mit dem rückwirkenden Widerruf verbundenen Schwebezustand nicht beseitigen. Denn als Wert ist der übliche oder gedachte Mietzins zugrunde zu legen (Putzo in Palandt, aaO., § 3 HausTWG, Rdn. 14). Bei der anfechtbaren Einführung einer Staffelmiete ist zweifelhaft, ob für die Vergangenheit lediglich der ursprünglich vereinbarte Mietzins heranzuziehen wäre. Zudem ist zu bedenken, daß der Mieter nach § 3 Abs. 4 HausTWG Ersatz für seine in den Jahren auf die Mietsache gemachten notwendigen Aufwendungen verlangen könnte.

Ob daher entgegen der vorgenannten Rechtsprechung auch bei Mietverhältnissen von einer monatlichen Ausschlußfrist des Widerrufsrechts auszugehen ist, kann letztlich dahinstehen. Für eine derartige Ausschlußfrist spräche der Zweck der Vorschrift, dem Anfechtungsberechtigten zwar ausreichend Gelegenheit zu geben, die Vor- und Nachteile des abgeschlossenen Vertrages zu überdenken, andererseits aber diesen Schwebezustand innerhalb angemessener Frist zu beenden.

Da zumindest nach Ablauf jedes einzelnen Monats eine beiderseitige vollständige Erbringung der Leistung für diesen und die zurückliegenden Monate anzunehmen ist, weil unter Erbringung i. S. v. § 2 HausTWG die Erfüllung i. S. v. § 362 BGB zu verstehen ist (Putzo in Palandt, aaO., § 2 HausTWG, Rdn. 4), könnte davon ausgegangen werden, daß nach dieser Erfüllung die Widerrufsfrist von einem Monat zu laufen beginnt.

Da die Befriedigung regelmäßig mit der Überlassung der Wohnung zum Mietgebrauch und auf der anderen Seite mit der monatlichen Mietzinszahlung eintritt, wäre eine derartige, nur auf eine beschränkt rückwirkende, ansonsten auf eine zukünftige Aufhebung des Vertrages gerichtete Betrachtung sachgerecht.

Letztlich ist eine abschließende Stellungnahme zu dieser Frage nicht erforderlich, denn der Kl. hat auch nach restriktiver Betrachtung den Widerruf wirksam binnen Monatsfrist schriftlich erklärt. Nach Abschluß des neuen Mietverhältnisses am 4. März 1989 widerrief er seine auf den Vertragsschluß gerichtete Willenserklärung bereits mit Schreiben vom 28. März 1989, wodurch der Vertrag keine Wirksamkeit erlangen konnte. Begrifflich war daher mit dem Wortlaut des Haustürwiderrufsgesetzes die Unwirksamkeit und nicht, wie vom Amtsgericht vorgenommen, die Nichtigkeit des Vertrages festzustellen.

Der Verbraucher kann Verträge widerrufen, die er mit einem unangemeldeten Vertreter in seiner Wohnung abgeschlossen hat. Das gilt nach inzwischen herrschender Auffassung auch für Mietverträge, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 7. Oktober 1994 ausführt.

Allerdings ist nach dem Haustürwiderrufsgesetz einen Monat nach gegenseitiger Erbringung der Leistungen ein Widerruf ausgeschlossen. Wann dies bei einem Mietverhältnis der Fall ist, ist bisher nicht erörtert. Das Landgericht konnte die Frage ebenfalls offenlassen, neigt aber anscheinend zu der Auffassung, daß nach Überlassung der Wohnung und nach Mietzahlung die Monatsfrist zu laufen beginnt. Anders könnte es lediglich bei einer Staffelmiete sein.

Ein Neuabschluß eines Mietvertrages in der Wohnung des Mieters, etwa anläßlich des Hauserwerbs, bedarf stets einer ordnungsgemäßen Belehrung über das Widerrufsrecht nach § 2 HausTWG.