Haustürwiderruf

Haustürwiderruf; Widerruf; Haustürgeschäft; geschäftsmäßig; Wohnraummietvertrag

1. Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften ist auf Wohnraummietverträge anwendbar.

2. Geschäftsmäßiges Handeln des Vermieter i. S. d. § 6 HaustürWG liegt vor, wenn er (hier:) sechs Wohneinheiten vermietet, ohne daß es darauf ankommt, ob er damit Einnahmen erzielt, die steuerrechtlich Gewinn sind.

Die Bekl. bewohnt aufgrund schriftlichem Mietvertrages v. 1.10.1958 mit dem Rechtsvorgänger der Kl. seit dem 1.8.1958 eine 3-Zimmer-Wohnung. Die Kl. fordert vorliegend von ihr die Nachzahlung von Mietnebenkosten für das Jahr 1996 in Höhe von 952,24 DM.

Im Mietvertrag v. 1.10.1958 ist nicht geregelt, wer und ggfs. in welchem anteiligen Verhältnis die Mietnebenkosten zu tragen hat. In der Vergangenheit entrichtete die Bekl. insoweit monatlich einen Betrag von 25 DM.

Nach Erwerb des Anwesens durch die Kl. erschien am 25.3.1995 deren Ehemann in der Wohnung der Bekl. Im Rahmen dieses Besuches kam es zur Unterzeichnung der Zusatzvereinbarung v. 25.3.1995, nach der Betriebskosten im Mietzins nicht enthalten und gesondert vom Mieter zu zahlen sind. Über Widerrufsmöglichkeiten wurde die Bekl. anläßlich der Unterzeichnung des Zusatzvertrages weder mündlich noch schriftlich unterrichtet.

Mit Schreiben v. 21.4.1997 ließ die Bekl. gegenüber der Kl. ihre - der Bekl. - Zustimmung zur Abänderung des Mietvertrages bzw. zum Abschluß eines Zusatzes zum Mietvertrag gemäß den Grundsätzen des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften v. 16.1.1986 widerrufen. Sie ist der Auffassung, die Kl. könne aus der Vereinbarung v. 25.3.1995 Rechte gegen sie nicht ableiten. Mangels einer hinreichenden rechtlichen Belehrung sei sie auch am 21.4.1997 noch berechtigt gewesen, den Vertragsabschluß zu widerrufen. Dieses Gesetz könne auch auf den vorliegenden Fall angewendet werden, da das Anwesen, in dem sich ihre Wohnung befindet, unstreitig über sechs Wohneinheiten verfügt. Darüber hinaus habe die Kl. auch noch anderweitig umfangreichen vermieteten Grundbesitz.

Die Kl. ist der Ansicht, das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften finde vorliegend keine Anwendung. Das streitgegenständliche Objekt ist nach ihrer Behauptung ihr einziger vermieteter Grundbesitz. Die Verwaltung der Liegenschaft sei mit keinem großen Aufwand verbunden. Einkünfte aus der Vermietung würden nicht erwirtschaftet, das Objekt führe ausschließlich zu Verlusten. Ihren Lebensunterhalt bestreite sie durch die Einkünfte ihres Ehemannes, auch verfüge sie über kein Büro. Zum Abschluß des Vertrages sei es nur gekommen, um der Bekl. eine Anreise zur Wohnung der Kl. zu ersparen. Ein neuer Vertrag sei darüber hinaus nicht geschlossen worden, es sei lediglich ein bereits bestehendes Vertragsverhältnis abgeändert worden.

Lediglich ihr Ehemann verfüge über weiteres Grundeigentum. Diese Mietsachen würden allerdings von einer Hausverwaltung bewirtschaftet.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. kann von der Bekl. nicht die Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 1996 fordern. Der Mietvertrag v. 1.10.1958 enthält keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Tragung der Lasten der vermieteten Sachen. Es bleibt danach bei dem Grundsatz des § 546 BGB, nach dem auf dem Grundstück ruhende Lasten vom Vermieter zu tragen sind.

Aus der Zusatzvereinbarung v. 25.3.1995 kann die Kl. Rechte nicht ableiten. Infolge des Widerrufs der Bekl. v. 21.4.1997 ist diese Vereinbarung unwirksam.

Gemäß § 1 des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften vom 16.1.1986 (HaustürWG) sind seitens des Erklärenden abgegebene Willenserklärungen erst dann wirksam, wenn der Erklärende sie nicht binnen einer Frist von einer Woche schriftlich widerruft, sofern er zu der Erklärung durch eine mündliche Verhandlung an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt wurde. § 2 Abs. 1 Satz 2 HaustürWG bestimmt, daß diese Frist erst dann zu laufen beginnt, wenn die andere Vertragspartei dem Kunden eine drucktechnisch deutlich gestaltete schriftliche Belehrung über sein Recht zum Widerruf ausgehändigt hat. Da letzteres vorliegend nicht geschehen ist, konnte die Bekl. auch am 21.4.1997 noch ihre Zustimmung zum Vertrag v. 25.3.1995 widerrufen.

Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften ist auf Wohnraummietverträge und diese betreffende Zusatzverträge anwendbar. Der Gesetzgeber hat im Zusammenhang mit der Zulassung von Mieterhöhungsvereinbarungen bewußt davon abgesehen, dem Mieter ein Widerrufsrecht zu gewähren. Er hielt vielmehr den Schutz durch das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften auch insoweit für ausreichend (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. A 447 unter Bezugnahme auf BT-Drs. 13/783, Seite 15; OLG Koblenz WM 1994, 257 ff.). Auch Verträge der eingangs skizzierten Art sind danach widerrufbar, wenn sie unter den Voraussetzungen des § 1 HaustürWG abgeschlossen wurden, also am Arbeitsplatz, in einer Privatwohnung, in Verkehrsmitteln, auf öffentlich zugänglichen Verkehrswegen oder im Rahmen von Freizeitveranstaltungen zustande kamen. Die Kl. kann sich vorliegend auch nicht auf den Ausschlußtatbestand von § 6 Ziffer 1 HaustürWG berufen, nach dem das Gesetz nicht anwendbar ist, wenn die andere Vertragspartei nicht geschäftsmäßig handelt. Die Kl. vermietet zumindest sechs Wohneinheiten in Frankfurt am Main. Daß sie hieraus Einnahmen erzielt, was ein geschäftsmäßiges Handeln begründet, kann sie letztlich selbst nicht in Abrede stellen. Ob und inwieweit diese Einnahmen im steuerrechtlichen Sinn zu einem Gewinn führen, ist bei der Einordnung des Geschäfts letztlich ohne Belang. Die Rechtsprechung hat insoweit Ausnahmen lediglich anerkannt, wenn Vermietungen nur in ganz geringem Umfang vorgenommen wurden, so bei der Vermietung von ein bis zwei Wohnungen bzw. Einliegerwohnungen im eigenen Haus.

Auch Zuschnitt und Ausgestaltung der Tätigkeit der Kl. rechtfertigen letztendlich keine andere Beurteilung. Es kann damit dahinstehen, ob die Kl. über ein Büro verfügt, in dem sie ihrer Tätigkeit nachgeht, oder ob dies in Räumen geschieht, die grundsätzlich einer anderen Zweckbestimmung unterliegen.