Haustürmietvertrag

Der Abschluß eines neuen Mietvertrages in der Wohnung des bisherigen Mie-ters kann wegen Verstoßes gegen § 1 Haustürwiderrufsgesetz unwirksam sein.

Die Kl. ist seit Januar 1987 Mieterin einer Wohnung in Berlin aufgrund eines damals abgeschlossenen Mietvertrages. Die Kl. begehrt die Feststellung, daß ein zwischen den Parteien neu am 4. März 1989 abgeschlossener Mietvertrag un-wirksam sei.

Die Bekl. erwarb Nutzen und Lasten am Grundstück am 1. März 1989. Am 4. März 1989 suchte der Ehemann der Geschäftsführerin der Bekl. in deren Auftrag die Kl. in deren Wohnung auf. Nach einer Besprechung, deren Verlauf die Parteien unterschiedlich schildern, unterzeichnete die Kl. einen neuen Mietvertrag vom 4. März 1989. Dieser ist auf einem gleichen Formular abgeschlossen wie der ursprüngliche, enthält als wesentliche inhaltliche Änderung gegenüber dem früheren Mietvertrag in § 7 eine Staffel-Mietzinsvereinbarung, nach der der Mietzins sich ab 1. März 1990 bis 1. März 1999 jährlich um jeweils 5 % erhöhen soll, sowie ferner Ergänzungen zur Heizkostenabrechnung. Gleichzeitig wurde in einem Wohnungsübergabeprotokoll vom gleichen Tage festgehalten, daß der ursprüngliche Mietvertrag erloschen sein sollte. Die Kl. hat die Anfechtung des Mietvertrages vom 4. März 1989 wegen argli-stiger Täuschung erklärt.

Die Klage ist begründet, da der Vertrag vom 4. März 1989 unwirksam ist. Insbesondere besteht auch ein Feststellungsinteresse nach § 256 ZPO, da die Bekl. sich Rechte aus diesem Vertrag berühmt.

Unabhängig vom Bestehen eines Anfechtungsgrundes für die Kl. hält das erkennende Gericht den Vertrag vom 4. März 1989 wegen Verstoßes gegen § 1 des Haustür-widerrufsgesetzes (HaustWG) für unwirksam, da die Kl. ihre Willenserklärung durch die Anfechtung schlüssig widerrufen hat. Im übrigen wäre es in jedem Fall unwirksam, da eine Belehrung über das Widerrufsrecht nicht erfolgt ist, und somit gemäß § 1 HaustWG noch kein Vertrag zustande gekommen ist.

Voraussetzung der Anwendung des HaustWG ist gemäß § 1 lediglich, daß es sich um eine auf den Abschluß eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung gerichtete Wil-lenserklärung handelt. Das Gericht hat keine Bedenken, dies vorliegend anzunehmen. Die Parteien haben einen neuen Mietvertrag, der Grundlage des Mietverhältnis-ses sein sollte, am 4. März 1989 abgeschlossen. Die Willenserklärung der Bekl. ist somit eine auf den Abschluß eines Vertrages gerichtete Willenserklärung, dessen In-halt entgeltliche Leistung, nämlich Mietzahlung zu den geänderten Staffel-Mietzinsbedingungen, sein sollte. Grundsätzlich wird auch der Abschluß eines Mietvertrages zu den zu § 1 HaustWG gehörenden Geschäften gezählt (Palandt, Einf. 3 vor § 1 HaustWG).

Auch der Mietvertrag ist ein gegenseitiger entgeltlicher Vertrag. Daß die übrigen Vor aussetzungen des § 1 HaustWG im vorliegenden Fall vorliegen, insbesondere unan-gemeldet Besuch der Bekl. in der Wohnung der Kl., ist unumstritten.

Dem Gericht ist durchaus bekannt, daß das LG Berlin in einer Entscheidung vom 4. Februar 1988 (GE 88, 355) die Ansicht geäußert hat, daß einfache Mieterhöhungsvereinbarungen gemäß § 10 MHG nicht unter das HaustWG fielen. Zum einen ist im vorliegenden Fall aber nicht nur eine Mieterhöhung vereinbart worden, sondern ein gesamter, neuer Mietvertrag abgeschlossen. Dies folgt auch aus der Übergabeverhandlung, nach der der ursprüngliche Mietvertrag vom 12. Januar 1987 erloschen sein sollte. Somit sind die vom Landgericht in der genannten Entscheidung geäußerten Bedenken vorliegend unerheblich, insbesondere was die Frage der generellen Anwendbarkeit beinhaltet, ob eine Mieterhöhung dem Neuabschluß eines Mietvertrages gleichzusetzen wäre.

Des weiteren ist das erkennende Gericht aber auch inhaltlich der Ansicht, daß der Meinung des Landgerichts nicht gefolgt werden kann.

Sinn des HaustWG, das nach dem Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz er-lassen wurde, ist es, in jedem Fall den Verbraucher vor übereilten Entscheidungen durch unprovozierten Besuch in seiner Wohnung zu schützen. Es ist in keiner Weise erkennbar, daß der Gesetzgeber auch nur für den Fall des § 10 MHG hier eine Aus-nahme machen wollte. Es ist hierfür auch kein Grund erkennbar. Gerade weitgehende Entscheidungen über die Anhebung der Miete, wie die vorliegende Staffel Miet-zinsvereinbarung über zehn Jahre, sollen eben nach dem HaustWG nicht durch den Besuch des uneingeladenen neuen Vermieters in der Wohnung übereilt getroffen werden können.