Haustürgeschäft

Haustürgeschäft; MIeterhöhungsvereinbarung

Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften ist auf während des Bestehens eines Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter getroffene Mieterhöhungsvereinbarungen nicht anzuwenden.

Aufgrund der Vereinbarung vom 27. Oktober 1986 sind die Kl. verpflichtet, ab 1. Januar 1987 einen auf 585,- DM erhöhten Grund- oder Nettomietzins zu zahlen. Die Feststellungsklage der Kl. ist mithin unbegründet.

Die Mieterhöhungsvereinbarung ist trotz des von den Kl. mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 erklärten Widerrufs wirksam. Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (HaustWG - BGBl. 1986 Teil I S. 122 f.) ist auf während des Bestehens eines Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter getroffene Mieterhöhungsvereinbarungen nicht anzuwenden.

Es kann dahinstehen, ob nicht schon aus dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 HaustWG ("Eine auf den Abschluß eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung gerichtete Willenserklärung ...") geschlossen werden muß, daß das Gesetz nur auf die Neubegründung eines Schuldverhältnisses, nicht aber auf dessen inhaltliche Abänderung Anwendung finden kann, obwohl die Abänderung - wie im zu entscheidenden Fall -selbst eine vertragliche Regelung, nämlich Angebot und Annahme einer Mieterhöhung, darstellt.

Bei Anwendung des HaustWG auf Mieterhöhungsvereinbarungen liefe die vom Gesetzgeber mit Schaffung des § 10 MHG vorgesehene Möglichkeit, außerhalb des in §§ 2 ff. MHG formalisierten Verfahrens durch einverständliche Regelung die Miete anzuheben, vollkommen leer. Daß der Gesetzgeber mit der Verabschiedung des HaustWG derartiges beabsichtigt haben könnte, ist den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 10/2876 und BT-Drs. 10/4210) nicht zu entnehmen. Eine gemäß § 10 MHG getroffene Vereinbarung wäre nur dann wirksam, wenn der Mieter von sich aus an den Vermieter herangetreten wäre. Nur in einem solchen - nach Einschätzung der Kammer unrealistischen - Fall bestünde nach § 1 Abs. 2 Ziff. 1 HaustWG kein Recht zum Widerruf. (Die in § 1 Abs. 2 weiter definierten Fälle, in denen ein Recht zum Widerruf nicht besteht, können für eine Mieterhöhungsvereinbarung außer Betracht bleiben.) Das Recht zum Widerruf ist nach dieser Vorschrift nämlich dann ausgeschlossen, wenn "mündliche Verhandlungen, auf denen der Abschluß des Vertrages beruht, auf vorhergehende Bestellung des Kunden geführt worden sind". Eine solche Bestellung i. S.d. HaustWG ist jedoch - abgesehen von einer ausdrücklich erfolgten - nur dann anzunehmen, wenn die Äußerung des Kunden nach ihrem objektiven Erklärungswert zweifelsfrei als eine willentliche Besuchs- und Verhandlungsaufforderung angesehen werden muß. Das schlichte Schweigen auf eine z. B. schriftliche Besuchsankündigung, wie sie das Schreiben des Bekl. vom 17. Oktober 1986 darstellt, kann nicht als solche Bestellung gedeutet werden (so auch Gilles, Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften, NJW 1986, 1131 [1142]; vgl. auch BT-Drs. 10/2876, S. 12 zur restriktiven Auslegung des Begriffes Bestellung). Ein Vermieter, der an den Mieter zwecks Vereinbarung einer höheren Miete herantritt, müßte also, obwohl § 10 MHG dieses Vorgehen ausdrücklich billigt und einen Mieterschutz qua Widerruf auf seiten des Mieters nicht in Betracht zieht, immer mit einem Widerruf rechnen, bei Fehlen einer entsprechenden Belehrung de facto bis zum Ende des Vertragsverhältnisses, § 2 Abs. 1 HaustWG.

Eine Anfechtung der Erklärung vom 27. Oktober 1986 nach den §§ 119, 123 BGB ist nicht begründet.

In der Vereinbarung ist der alte Mietzins ausdrücklich als Bruttomietzins bezeichnet. Auf Grund der Mietzusammenstellung als Folge der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 11. Dezember 1984 mußte den Kl. auch klar sein, daß die Bruttomiete von 629,46 DM sich aus Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen zusammensetzte.