Haustürgeschäft

Haustürgeschäft; Hausbesuch des Vermieters anläßlich Mietvertragsabschlusses; Widerruf des Mietvertrages

Bei Bestehen eines Mietverhältnisses über Wohnraum fällt ein Vertrag, der anläßlich eines Hausbesuchs des Vermieters beim Mieter geschlossen wird und der die Vereinbarung einer Mieterhöhung und Staffelmietzahlung zum Gegenstand hat, in den sachlichen Anwendungsbereich des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften.

I. Die Kl. sind Mieter einer Wohnung in einer von der Bekl. im Frühjahr 1992 erworbenen Wohnanlage. Mit einem an alle Be-wohner des Anwesens gerichteten Schreiben vom 3. April 1992 stellte sich eine von der Bekl. beauftragte GmbH als Hausverwalterin vor und kündigte eine persönliche Vorstellung bei den Mietern an, um eventuell anstehende Probleme besprechen zu können.

Am 10. April 1992 erschienen zwei Mitarbeiter der Hausverwalterin in der Wohnung der Kl. Anläßlich dieses Besuches wurde ein von der Bekl. vor-formulierter "Nachtrag zum Mietvertrag" vereinbart, in dem der Mietzins von 896,11 DM ohne Nebenkosten auf 1.160 DM ohne Nebenkosten mo-natlich erhöht wurde. Zudem unterzeichneten die Kl. einen vorformulierten "Zusatzmietvertrag", der eine Staffelmietvereinbarung enthielt, wonach der Mietzins von 1.160 DM jährlich erhöht werden sollte bis zum 1. Juli 2002 auf 1.930 DM.

Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 9. Juni 1992 widerriefen die Kl. das "Haustürgeschäft vom 10. April 1992 gemäß §§ 1, 2 HausTWG)".

In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Kl. die Feststellung, daß der Nachtrag zum Mietvertrag und Zusatzmietvertrag vom 10. April 1992 unwirksam sind. Die Bekl. machen widerklagend einen Anspruch auf Zah-lung der ab 1. Juli 1992 erhöhten Miete geltend. Das Amtsgericht hat der Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Es hat das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Ge-schäften (HaustürWG) auf die Verträge vom 10. April 1992 angewendet und den erklärten Widerruf als wirksam angesehen.

Gegen dieses Urteil hat die Bekl. Berufung eingelegt. Sie ist der Meinung, das HaustürWG gelte für die getroffenen Nachtrags- und Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag nicht. Das Landgericht, das die Auffassung des Amtsgerichts zur Anwendbarkeit des HaustürWG teilt, hält die Frage nach dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes für entscheidungserheblich und hat deshalb beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage herbeizuführen:

Findet das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften Anwendung auf einen anläßlich eines Hausbesuchs des Vermieters beim Mieter geschlossenen Vertrag, in dem der Mietzins um 29,44 % erhöht sowie eine Staffelmietvereinbarung getroffen wird?

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO zulässig. Aus der Begründung des Vorlagebeschlusses ergibt sich, daß das Landgericht die Rechtsfrage nicht - wie es nach der gewählten Formulierung den An-schein hat - allgemein für Mietverträge, sondern nur in bezug auf ein Miet-vertragsverhältnis über Wohnraum beantwortet wissen will. Ferner ist den Gründen zu entnehmen, daß das Landgericht mit seiner Vorlage nach dem sachlichen Anwendungsbereich des Gesetzes (§ 1 Abs. 1 HaustürWG) und nicht nach den von den Umständen des Einzelfalles abhängigen per-sönlichen Anwendungsvoraussetzungen (§ 6 Nr. 1 HaustürWG) fragt. Mit diesem Inhalt ist die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, da sie in-soweit unterschiedlich beurteilt wird und zu erwarten ist, daß sie künftig wiederholt auftritt. Sie ist auch, soweit ersichtlich, bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden und für die Sachentscheidung im vorliegenden Fall erheblich.

Die sich bei Prüfung der Entscheidungserheblichkeit ergebenden tatsächlichen und rechtlichen Vorfragen sind nach dem vom Landgericht unterbreiteten Sachverhalt und der im Vorlagebeschluß vertretenen Rechtsauffassung geklärt. Es kann ausgeschlossen werden, daß in der Mietwohnung der Kl. Vertragsverhandlungen auf deren vorhergehender Bestellung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG) geführt worden sind. Eine auf Bestellung gerichtete Erklärung haben die Kl. nach dem festgestellten Sachverhalt weder ausdrücklich noch konkludent abgegeben. Das bloße Schweigen auf die Besuchsankündigung der von der Bekl. beauftragten Verwalterin reicht zur Annahme einer Bestellung keinesfalls aus (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl. HausTWG § 1 Rdnr. 20). Eine Belehrung der Kl. über ihr Wi-derspruchsrecht hat nicht stattgefunden, so daß die einwöchige Widerspruchsfrist (§ 1 Abs. 1 HaustürWG) nicht in Gang gesetzt worden ist (§ 2 Abs. 1 Satz 2 HaustürWG). Da das Mietverhältnis noch besteht und weiter fortgeführt wird, ist auch die in § 2 Abs. 1 Satz 4 HaustürWG bezeichnete Frist nicht abgelaufen. Die Vereinbarung konnte daher, wie geschehen, noch am 9. Juni 1992 widerrufen werden.

Die persönliche Gesetzesanwendungsvoraussetzung des geschäftsmäßigen Handelns bei Vertragsabschluß, die gemäß § 6 Nr. 1 HaustürWG auf seiten der Bekl. als "anderer Vertragspartei" erfüllt sein muß (vgl. BayOb-LG WM 93, 384, 385), ist zwar nicht ausdrücklich festgestellt. Das Vorlie-gen dieser Voraussetzung ergibt sich jedoch bereits aus der Eigenschaft der Bekl. als Immobilien-Handelsgesellschaft und Erwerberin einer aus mehreren Mietwohnungen bestehenden Wohnanlage.

Nach Auffassung des Landgerichts kann die Unwirksamkeit der in Rede stehenden Vereinbarungen aus anderen Rechtsvorschriften als denen des HaustürWG nicht hergeleitet werden. Der vorgelegten Rechtsfrage kommt daher für den Rechtsstreit entscheidende Bedeutung zu.

III. Sie ist in der sich aus dem Tenor ergebenden Weise zu beantworten.

Der sachliche Anwendungsbereich des HaustürWG ergibt sich aus § 1 Abs. 1 HaustürWG. Erfaßt werden danach die auf den Abschluß eines Ver-trages über eine entgeltliche Leistung gerichteten Willenserklärungen, die auf einer der in § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 HaustürWG genannten Verhandlungssituation beruhen.

a) Vom Wortlaut dieser Vorschrift ausgehend, fallen in den Anwendungsbereich grundsätzlich alle Vertragsarten. Die Anwendbarkeit des Gesetzes wird nicht durch die Art des abzuschließenden Vertrages, sondern durch die Situation, die zur Abgabe der Willenserklärung geführt hat, be-stimmt (Werner/Machunsky, HaustürWG, vor § 1 Teil C Rdnr. 5; Ulmer WRP 86, 445, 446). Der Gesetzeswortlaut stellt auch nicht auf den Neu-abschluß von Verträgen ab, so daß die Änderung und Modifizierung be-reits bestehender Verträge vom Wortsinn mitumfaßt werden (Werner/Ma-chunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 23).

Voraussetzung ist nur, daß die abzuschließenden Verträge eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben.

Vom sachlichen Anwendungsbereich des HaustürWG ausdrücklich ausgeschlossen sind lediglich Versicherungsverträge (§ 6 Nr. 2 HaustürWG). Eine weitere sachliche Einschränkung enthält § 5 Abs. 2 HaustürWG, wo-nach die Vorschriften der dort genannten Gesetze gegenüber dem HaustürWG vorrangig anzuwenden sind.

Die vorliegend in Rede stehenden Mieterhöhungs- und Staffelmietvereinbarungen sind als Änderungsverträge zu einem bestehenden Mietvertrag zu charakterisieren. Sie beinhalten eine entgeltliche Leistung bestehend darin, für die Überlassung der Mietwohnung einen erhöhten und künftig sich weiter erhöhenden Mietzins zu zahlen. Von den einschränkenden Vorschriften der §§ 6 Nr. 2, 5 Abs. 2 HaustürWG werden sie nicht erfaßt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind die Vorschriften des HaustürWG mithin auf sie anwendbar (vgl. Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 23, 24; LG Braunschweig, WM 91, 671).

b) Sie sind auch nicht aufgrund europäischen Gemeinschaftsrechts dem Anwendungsbereich des HaustürWG entzogen. Die Richtlinie 85/577/EWG betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Ge-schäftsräumen geschlossenen Verträgen vom 20. Dezember 1985 (ABl. Nr. L 372/31), die den Regelungsgehalt des HaustürWG betrifft, schließt zwar in Art. 3 Abs. 2 über §§ 6 Nr. 2, 5 Abs. 2 HaustürWG hinaus weitere, enumerativ genannte Verträge vom Anwendungsbereich aus. Zu diesem Ausnahmekatalog gehören nach Art. 3 Abs. 2 lit. a auch Verträge über die Miete von Immobilien. Diese Ausnahmeregelung der Richtlinie wirkt sich vorliegend jedoch weder unmittelbar aus, noch ist sie im Wege einer richt-linienkonformen Auslegung des nationalen Rechts in das HaustürWG zu übernehmen (anderer Ansicht: LG Frankfurt, WM 89, 188; LG Hannover WM 89, 189).

Gemäß Art. 189 Abs. 3 EG-Vertrag bindet eine Richtlinie die Mitgliedstaaten nur insoweit, als diese verpflichtet sind, den Inhalt der Richtlinie frist-gerecht in innerstaatliches Recht umzusetzen. Unmittelbare Wirkung in den Mitgliedstaaten kommt einer Richtlinie ausnahmsweise dann zu, wenn diese trotz Fristablaufs noch nicht in nationales Recht umgesetzt worden ist und die Richtlinienbestimmung inhaltlich unbedingt und hinreichend genau ist, um im Einzelfall angewendet zu werden (EuGH 1990 I, 3343, 3348 Rdnr. 16 m. w. N.; Geiger, EG-Vertrag, Art. 189 Rdnr. 15; Ja-rass NJW 90, 2420, 2422). Ob diese Voraussetzungen in der Ausnahmebestimmung des Art. 3 Abs. 2 der Richtlinie erfüllt sind, kann dahinstehen. Die Anerkennung einer unmittelbaren Richtlinienwirkung soll verhindern, daß ein Mitgliedsstaat, der die in der Richtlinie vorgeschriebenen Durchführungsmaßnahmen nicht fristgemäß erlassen hat, dem Einzelnen die Nichterfüllung seiner Verpflichtungen entgegenhalten kann (EuGH, a. a. O.; Geiger, a. a. O.; Jarass, a. a. O.). Unmittelbare Wirkung kann daher nur im Verhältnis des einzelnen Rechtsbürgers gegenüber dem Mitgliedsstaat oder einer ihm zurechenbaren Einrichtung entstehen, nicht jedoch im Ver-hältnis von Privatpersonen untereinander (EuGH, a. a. O., Rdnr. 17; 1990 I, 4156, 4158 Rdnr. 6 m. w. N., Geiger, a. a. O.). Ein unmittelbar ge-staltender Einfluß der Richtlinie auf mietrechtliche Vereinbarungen einzelner Rechtsbürger scheidet damit aus.

Auch das Gebot der richtlinienkonformen Auslegung des nationalen Rechts zwingt nicht zur Übernahme des in Art. 3 Abs. 2 der Richtlinie enthaltenen Ausnahmekatalogs in das HaustürWG.

Das Auslegungsgebot besteht unabhängig von einer unmittelbaren Richtlinienwirkung. Es beruht auf Art. 189 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 5 EG-Vertrag, wonach die nationalen Gerichte, wie alle anderen Träger öffentlicher Gewalt in den Mitgliedstaaten auch, verpflichtet sind, mit geeigneten Maßnahmen zur Verwirklichung des durch die Richtlinie vorgegebenen Ziels beizutragen. Bei der Anwendung nationalen Rechts - gleich, ob es sich um vor oder nach der Richtlinie erlassene Vorschriften handelt - haben die Gerichte daher dieses Recht so auszulegen, daß die Auslegung soweit wie möglich am Wortlaut und Zweck der Richtlinie ausgerichtet ist (EuGH 1990 I, 4156, 4159 Rdnr. 8; NJW 84, 2021, 2022).

Unter Beachtung dieses Gebots ist festzustellen, daß das HaustürWG hin-sichtlich der von seinem Anwendungsbereich umfaßten Vertragsarten auch ohne Übernahme der Ausnahmeregelung einen richtlinienkonformen Inhalt hat. Nationales Recht tritt nur dann hinter EG-Recht zurück, wenn dieses eine Frage abschließend regelt, nicht bereits schon dann, wenn es nur Mindestanforderungen aufstellt und damit strengere Regelungen zuläßt (Jarass, a. a. O., 2421). Letzteres ist bei der zitierten Verbraucherschutzrichtlinie der Fall. Gemäß Art. 8 der Richtlinie sind die Mitgliedstaaten nicht daran gehindert, noch günstigere Verbraucherschutzbestimmungen auf dem Gebiet dieser Richtlinie zu erlassen oder beizubehalten. Von dieser Möglichkeit macht das HaustürWG Gebrauch, wenn es den Ausnahmekatalog der Richtlinie nicht in seinen Wortlaut aufnimmt. Es führt damit über eine Erweiterung seines Anwendungsbereichs zu einer Stärkung des Verbraucherschutzes. Der grundsätzlichen Anwendbarkeit des HaustürWG auf alle Vertragsarten, vorbehaltlich der sich aus §§ 5 Abs. 2, 6 Nr. 2 HaustürWG ergebenden Einschränkungen, stehen daher aus EG-rechtlicher Sicht keine Hinderungsgründe entgegen. Es bedarf aufgrund dessen keiner im Sinne des Art. 3 Abs. 2 der Richtlinie einschränkenden Gesetzesauslegung (LG Heidelberg WM 93, 397; LG Karlsruhe WM 92, 363; LG Braunschweig WM 91, 671; Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 24; Erman/Klingsporn, BGB, 1. Band, 9. Aufl. § 1 HaustürWG Rdnr. 5 b).

c) Auch eine Übernahme der in Art. 3 Abs. 2 der Richtlinie enthaltenen Ein-schränkung im Wege einer historischen Gesetzesauslegung kommt nicht in Betracht. Die in der Rechtsprechung teilweise vertretene Gegenansicht (LG Frankfurt WM 89, 188 = NJW-RR 89, 824) sieht in der unterbliebenen Aufnahme des Ausnahmekatalogs in den Gesetzeswortlaut lediglich ein Versehen des Gesetzgebers. Die Gesetzgebungsorgane seien bei der Gesetzesberatung davon ausgegangen, mit dem HaustürWG die damals geplante EG-Richtlinie vorab in nationales Recht umzusetzen. Nur weil bei Verabschiedung des Gesetzes die Richtlinie noch nicht erlassen gewesen sei, sei es unterblieben, die enumerative Einschränkung der Vertragsarten in das HaustürWG zu übernehmen.

Es bedarf hier keiner näheren Erörterung, ob die an der Entstehungsgeschichte orientierte Gesetzesauslegung überhaupt zu einem Ergebnis füh-ren kann, das im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze findet (vgl. BGH 46, 74, 76; Palandt/Heinrichs, a. a. O., Einl. Rdnr. 34). Da, wie ausgeführt, die einschlägige EG-Richtlinie eine Erweiterung ihres Regelungsgehalts durch nationales Recht ausdrücklich zuläßt, besteht von vornherein kein Widerspruch zwischen dem erkannten Willen des Gesetzgebers und dem Wort-laut des geltenden Gesetzes. Daß der Gesetzgeber die in der EG-Richt linie aufgezählten Einschränkungen der Vertragsarten nicht übernehmen wollte, ergibt sich im übrigen aus der weiteren Entwicklungsgeschichte des Gesetzes. Das HaustürWG ist am 17. Dezember 1990 durch das Gesetz über Verbraucherkredite, zur Änderung der Zivilprozeßordnung und anderer Gesetze (BGBl. I S. 2840) geändert worden. Die Änderung betrifft gera-de § 5 HaustürWG, der in Abs. 2 Einschränkungen des sachlichen Anwen-dungsbereichs enthält. Eine Aufnahme der in Art. 3 Abs. 2 der Richtlinie enthaltenen Einschränkungen in den Gesetzeswortlaut ist auch bei dieser Gelegenheit nicht erfolgt. Daraus ergibt sich, daß die geltende Gesetzesfassung ohne den Ausnahmekatalog der Richtlinie dem tatsächlichen Wil-len des Gesetzgebers entspricht und nicht auf einem bloßen Versehen im Gesetzgebungsverfahren beruht.

d) Auch die Auslegung des HaustürWG nach seinem Sinn und Zweck spricht für die Einbeziehung der genannten Mieterhöhungs- und Staffelmietvereinbarungen in den sachlichen Anwendungsbereich (so auch LG Heidelberg WM 93, 397, 398; LG Karlsruhe WM 92, 363, 364; LG Braun-schweig WM 91, 671, 672; Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 24; Mi-chaelis WM 89, 2, 3; anderer Ansicht: LG Hannover WM 89, 189; Palandt/Putzo, a. a. O., HaustürWG Einl. Rdnr. 7).

Dem steht zunächst nicht entgegen, daß das HaustürWG in § 1 Abs. 1 in bezug auf den Widerrufsberechtigten vom "Kunden" spricht und damit ei-nen Begriff gebraucht, der nach dem allgemeinen Sprachverständnis auf einen Mieter jedenfalls nicht ohne weiteres Anwendung findet. Die Bezeichnung des "Kunden" ist ohne eigene Bedeutung und damit kein Aus-legungskriterium. Die Definition dieses Begriffs orientiert sich am Gesetzeszweck selbst. Darunter fällt jeder, der im Sinne von § 1 Abs. 1 Haus-türWG eine Willenserklärung abgibt und zur Ausübung des Widerrufsrechts berechtigt ist (Soergel/Wolf, BGB, Bd. 1, 12. Aufl., § 1 HWiG Rdnr. 4; Erman/Klingsporn, a. a. O., § 1 HaustürWG Rdnr. 3; Palandt/Putzo, a. a. O., HausTWG Einl. Rdnr. 33; Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 12). Auch der Mieter ist daher "Kunde" im Sinne des HaustürWG, so-weit er dem Schutzbereich des Gesetzes unterliegt.

Das HaustürWG soll den Verbraucher vor der Gefahr schützen, in bestimmten, dafür typischen Situationen bei der Anbahnung und dem Abschluß von Geschäften unter Beeinträchtigung seiner rechtsgeschäftlichen Entscheidungsfreiheit überrumpelt oder sonst auf unzulässige Weise zu unüberlegten Geschäftsabschlüssen gedrängt zu werden (BGH NJW 92, 1889, 1890 m. w. N.; Palandt/Putzo, a. a. O., HaustürWG Einl. Rdnr. 2; Erman/Klingsporn, a. a. O., HaustürWG Einl. Rdnr. 18; Werner/Machunsky, a. a. O., vor § 1 Teil A Rdnr. 10, 11).

Daß der Mieter sich bei Mieterhöhungsvereinbarungen mit dem Vermieter in einer schutzwürdigen Position befindet, hat der Gesetzgeber schon durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) anerkannt. Der Mie-ter kann sich unter dem Druck einer ansonsten drohenden Mietvertragskündigung veranlaßt sehen, auch ungerechtfertigten Mieterhöhungsverlangen nachzugeben (Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des 2. WKSchG, Drucksache 7/2011, zitiert in Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, MiethöheG Einführung Anm. 4. S. 105). Dieser Ge fahr trägt das MHG dadurch Rechnung, daß es die Mieterhöhungsvoraussetzungen grundsätzlich der Parteidisposition entzieht (§§ 1 Satz 2, 10 Abs. 1 Halbsatz 1 MHG) und Erhöhungen nur unter den formellen und ma-teriellen Voraussetzungen §§ 2 bis 8 MHG zuläßt (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 24). Dabei war es Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter auch vor unüberlegten Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen (vgl. Begründung der Bundesregierung zum Gesetzentwurf, Drucksache 7/2011, zitiert in Schade/Schubart/Wienicke, a. a. O., MiethöheG § 2 I a, S. 115). § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG billigt dem Mieter deswegen gegenüber dem zu begründenden Mieterhöhungsverlangen ei-ne Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten zu. Zwar läßt das Ge-setz auch die Möglichkeit offen, Mieterhöhungen im Laufe des Vertragsverhältnisses frei zu vereinbaren (§ 10 Abs. 1 Halbsatz 2 MHG) und sich auf sogenannte Staffelmieten zu einigen (§ 10 Abs. 2 MHG). Das bedeutet jedoch nicht, daß der Gesetzgeber in diesen Fällen die Schutzwürdigkeit des Mieters verneint hätte. Vielmehr legte er auch hier Wert darauf, dem Mieter die Möglichkeit einer freien Entscheidung zu sichern, ob er im Ein-zelfall einer verlangten Mieterhöhung zustimmen will, die von der Regelung des Gesetzes abweicht (Begründung der Bundesregierung zum Ge-setzesentwurf, Drucksache 7/2011, zitiert in Schade/Schubart/Wienicke, a. a. O., MiethöheG § 10 I a, S. 162). Mieterhöhungs- und Staffelmietvereinbarungen sind deshalb nicht schrankenlos, sondern nur unter den in § 10 Abs. 1 Halbsatz 2 und Abs. 2 MHG zum Schutz des Mieters bestimm-ten Voraussetzungen zulässig (vgl. Begründung der Bundesregierung, a. a. O. und Drucksache 9/2079, abgedruckt in Schade/Schubart/Wienicke, a. a. O., MiethöheG § 10 I b, S. 162 a; Schmidt Futterer/Blank, a. a. O., Rdnr. C 518).

Der durch das MHG ausgestaltete Schutz des Mieters, der ihn vor unüber-legten und unter unzulässigem Druck zustandegekommenen Mieterhöhungsvereinbarungen bewahren soll, entspricht damit dem allgemeinen Verbraucherschutzinteresse, das dem HaustürWG nach seinem Sinn und Zweck zugrunde liegt.

e) Das MHG ist aber nicht als lex specialis anzusehen, das bei freien Miet-erhöhungsvereinbarungen dem HaustürWG als allgemeinerem Gesetz vorginge. Denn die Vorschriften des § 10 Abs. 1 Halbsatz 2 und Abs. 2 MHG haben gegenüber § 1 Abs. 1 HaustürWG keinen spezielleren, son-dern einen anderen Regelungsgehalt. Die Vorschriften des MHG regeln abweichend vom Grundsatz des § 10 Abs. 1 Halbsatz 1 MHG die inhalt-liche Wirksamkeit freier Mieterhöhungsvereinbarungen (Palandt/Putzo, a. a. O., MHG § 10 Rdnr. 3; Schade/Schubart/Wienicke, a. a. O., MiethöheG § 10 III Anm. 3 und 4). Demgegenüber befaßt sich das HaustürWG nicht mit der inhaltlichen Wirksamkeit von Willenserklärungen. Es knüpft vielmehr daran an und regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Erklärende sich von einer an sich inhaltlich zulässigen Willenserklärung wieder lösen kann (vgl. Soergel/Wolf, a. a. O., § 1 HWiG Rdnr. 3). Das HaustürWG führt damit als privatrechtliche Sondervorschrift mit eigenem Regelungsgehalt im Bereich freier Mieterhöhungsvereinbarungen zu einer Erweiterung des Rechtsschutzes des Mieters (so im Ergebnis auch LG Braunschweig WM 91, 671; LG Frankfurt WM 89, 188; Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 24; Michaelis WM 89, 2, 3; anderer Ansicht: LG Ham-burg WM 88, 169; Erman/Klingsporn, a. a. O., § 1 HaustürWG Rdnr. 5 b).

Der Einwand der Gegenmeinung (LG Hamburg, a. a. O.; Erman/Klingsporn, a. a. O.), die Möglichkeit freier Mieterhöhungsvereinbarungen würde durch die Anwendung des HaustürWG weitgehend ausgehöhlt, ist unbegründet. Im Hinblick auf den eingeschränkten persönlichen Anwendungsbereich (§ 6 Nr. 1 HaustürWG) findet das Gesetz von vornherein nur auf Mieterhöhungsverlangen geschäftsmäßig handelnder Vermieter Anwendung. Auch diese sind keinen Einschränkungen des HaustürWG unterworfen, soweit sie Mieterhöhungen außerhalb der in § 1 Abs. 1 HaustürWG genannten Anbahnungssituationen (z. B. im Briefverkehr) vereinbaren. Selbst die unter den sachlichen Anwendungsvoraussetzungen des HaustürWG getroffenen Vereinbarungen werden ohne weiteres wirksam, wenn der - nach § 2 Abs. 1 Satz 2 HaustürWG belehrte - Mieter seine Erklärung nicht binnen einer Woche widerruft. Diese Zeit der schwebenden Unwirksamkeit ist für den redlichen Geschäftsverkehr eine Beschränkung von nur geringer praktischer Bedeutung. Denn in derartigen Entscheidungssituationen, in denen die dem Vertragspartner abverlangte Zustimmungserklärung für ihn zu weitreichenden wirtschaftlichen Nachteilen führen kann, entspricht die Einräumung einer Überlegungsfrist ohnehin den Grundsätzen eines fairen geschäftlichen Verhaltens. Ein solches Verfahren, das dem Mieter freie Entscheidungsmöglichkeit beläßt, wird das Zustandekommen einvernehmlicher Mieterhöhungsabreden eher fördern als behindern (vgl. Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 24).

Nach alledem sind während des Bestehens eines Mietverhältnisses getroffene Mieterhöhungsvereinbarungen einschließlich sogenannter Staffelmietvereinbarungen ihrer Art nach Verträge, die von § 1 Abs. 1 HaustürWG erfaßt werden.

f) Sucht der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Vertreter (vgl. Soer-gel/Wolf, a. a. O. § 1 HWiG Rdnr. 15, Palandt/Putzo, a. a. O., HausTWG § 1 Rdnr. 7; Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 43) den Mieter in dessen Wohnung auf, um mit ihm Mieterhöhungen bzw. Staffelmietvereinbarungen zu besprechen, liegt eine Vertragsanbahnungssituation gemäß §1 Abs. 1 Nr. 1 HaustürWG vor. Wird die Zustimmungserklärung des Mieters noch während des Vermieterbesuches abgegeben, ist aufgrund dieser en-gen zeitlichen Abfolge - vorbehaltlich abweichender Feststellungen des Landgerichts - die Kausalität zwischen Anbahnungssituation und Abgabe der Willenserklärung indiziert (Soergel/Wolf, a. a. O., § 1 HWiG Rdnr. 12, Palandt/Putzo, a. a. O., HausTWG § 1 Rdnr. 5, Werner/Machunsky, a. a. O., § 1 Rdnr. 34).

Die der Rechtsfrage zugrunde liegenden Vereinbarungen sind daher dem sachlichen Anwendungsbereich des HaustürWG zuzurechnen.

Wer unangemeldet Besuch bekommt und sich zur Bestellung eines 24bändigen Lexikons überreden läßt, kann dies nach dem Haustürwiderrufsgesetz rückgängig machen. Streitig war, ob das auch für Vereinbarungen über eine Mieterhöhung gilt.

Das Bayerische Oberste Landesgericht konnte dies in seinem vor kurzem ergangenen Rechtsentscheid noch offenlassen, weil dort der Vermieter nicht geschäftsmäßig gehandelt hatte.

Nunmehr hat das OLG Koblenz in seinem Rechtsentscheid vom 9. Februar 1994 festgestellt, daß das Haustürwiderrufsgesetz auch auf Mietverträge anwendbar ist, wofür ja schon der keinerlei Einschränkungen enthaltende Wortlaut spricht. Das Hauptargument der Vertreter der Gegenmeinung stützte sich auf eine EG-Richtlinie, wonach Mietverträge über Immobilien ausgenommen sein sollen. Eine Richtlinie gilt jedoch nur im Verhältnis des Bürgers zum Staat; sie ist kein Gesetz.

Wenn der Vermieter den Mieter in seiner Wohnung aufsucht, um Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag zu treffen, sollte er eine schriftliche Belehrung über das Widerrufsrecht (auf einem extra Blatt Papier) nach § 2 HausTWG nicht vergessen.