Hausordnung mit Verpflichtung des Verwalters zur gerichtlichen Ahndung

Hausordnung mit Verpflichtung des Verwalters zur gerichtlichen Ahndung; Verwalterhaftung; verschuldensunabhängige Verursacherhaftung

1. Eine durch Mehrheitsbeschluß aufgestellte Hausordnung ist insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären, als sie den Verwalter verpflichtet, "grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden".

2. Eine durch Mehrheitsbeschluß aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Verschulden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von den weiteren Beteiligten verwaltet wird. Am 16.2.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 6 eine Haus-, Garagen- und Gartenordnung (künftig: Hausordnung).

Nr. 12 der Hausordnung lautet wie folgt:

Der Verwalter ist verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung der Hausordnung und die damit verbundenen Arbeiten zu überwachen sowie grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden.

Nr. 14 Abs. 1 der Hausordnung lautet wie folgt:

Allgemeines: Für Schäden, die aus Nichteinhaltung der Hausordnung entstehen bzw. von sonstigen Gründen herrühren, haftet im vollen Umfange der Verursacher.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Eigentümerbeschluß über die Hausordnung für ungültig zu erklären.

a) Die Regelung in Nr. 12 der Hausordnung ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, weil es ihr an der erforderlichen Bestimmtheit und Klarheit fehlt. Der Senat kann den angefochtenen Eigentümerbeschluß über die Hausordnung selbst auslegen, weil die Hausordnung jedenfalls in Nr. 12 Regelungen enthält, die auch für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten (BGHZ 139, 288/291 = GE 1999, 319 = NJW 1998, 955/956). Der Kern der Regelung der Nr. 12 besteht in der Verpflichtung des Verwalters, grobe Verstöße gegen die Hausordnung gerichtlich zu ahnden. Die Regelung läßt nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit erkennen, wann ein grober Verstoß vorliegt und was unter einer gerichtlichen Ahndung im einzelnen zu verstehen ist (vgl. BGHZ 139, 288/291 = GE 1999, 319 = NJW 1998, 955/957).

b) Die in Nr. 14 Abs. 1 der Hausordnung getroffene Regelung ist nichtig. Sie sieht eine Haftung für Schäden durch den "Verursacher" vor. Damit wird das gesetzliche Leitbild, das grundsätzlich nur eine Haftung für Verschulden vorsieht (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB, Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 276 Rn. 3), abgeändert. Das Verschuldensprinzip gilt auch für eine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 10 Rn. 30). Eine Änderung ist nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich, weil den Wohnungseigentümern die Beschlußkompetenz für Abänderungen des Gesetzes fehlt (siehe BGHZ 145, 158/168 = GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500).