Hausordnung

Hausordnung; Vertragsbestandteil; Schriftform; Anlage; befristeter Mietvertrag; Kündigung

1. Erklärt der Mietvertrag eine Hausordnung zum Vertragsbestandteil und die Nichteinhaltung der Hausordnung zur Vertragsverletzung, entbehrt er der Schriftform der §§ 566, 126 BGB, wenn die Hausordnung dem Vertrag nicht einmal als Anlage beigefügt wird.

2. Allein der Abschluß eines Mietvertrages für die Dauer von mehr als einem Jahr begründet nicht die Vermutung, daß die Vertragsparteien die gesetzliche Schriftform (§ 566 BGB) zur Wirksamkeitsvoraussetzung des Vertrages erheben wollten (gegen OLG Düsseldorf ZMR 1988, 54).

Die Parteien streiten um die Kündbarkeit bzw. Nichtigkeit eines befristet abgeschlossenen Mietvertrages.

Am 13.3.1996 unterzeichneten die Parteien einen Gewerberaummietvertrag, der gemäß § 2 Ziff. 1 am 30.4.2001 enden sollte. Vermietet wurden Gewerbeflächen. In § 18 Ziff. 1 des Mietvertrages heißt es: "Die Hausordnung ist Vertragsbestandteil und im Interesse einer guten Hausgemeinschaft ... genau einzuhalten. Nichtbeachtung der Hausordnung gilt als Vertragsverletzung ...".

Der Bekl. hat den Mietvertrag mit Schreiben vom 18.5.1998 zum 30.6.1998 gekündigt.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, daß die Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietvertrages geführt habe. Der Vertrag sei wirksam für eine bestimmte Zeit geschlossen. Insbesondere sei die notwendige Schriftform gewahrt. Die einzelnen Blätter des Mietvertrages seien, so hat die Kl. behauptet, fest miteinander verbunden.

1. Die Klage ist unbegründet. Das aufgrund des Vertrages vom 13.3.1996 begründete Mietverhältnis über die im Erdgeschoß des Kongreß- und Kulturzentrums H. gelegenen Gewerberäume (Ladeneinheit 8 zur Größe von 19,39 qm) besteht nicht fort. Es ist durch die ordentliche Kündigung des Bekl. vom 18.5.1998 beendet worden. Der Mietvertrag war nicht bis zum 30.4.2001 befristet und deshalb unter Beachtung des § 566 Satz 2 Hs. 2 BGB ordentlich kündbar (vgl. §§ 564 Abs. 2, 566 BGB). Er entbehrt der nach § 566 Satz 1 BGB notwendigen Schriftform, ohne daß es einer Entscheidung dazu bedarf, inwieweit Anlagen zum Vertrag zur Wahrung der Schriftform mit der Mietvertragsurkunde fest verbunden sein müssen (zuletzt: BGH MDR 1999, 473 [= WM 1999, 286]).

Die Schriftform wird durch Unterzeichnung der einheitlichen Vertragsurkunde gewahrt (§ 126 Abs. 1, 2 BGB). Diese muß das gesamte formbedürftige Rechtsgeschäft enthalten (Senat OLGR 1998, 307, 308; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 126 Rdn. 3). Dazu gehören alle Abreden der Parteien, die nach ihrem Willen Bestandteil des Vertrages werden sollen (Palandt/Heinrichs, § 125, Rdn. 7; § 313, Rdn. 25; Palandt/Putzo, § 566, Rdn. 10; Jauernig, BGB, 8. Aufl., § 566, Rdn. 4). Dem genügt die Vertragsurkunde vom 13.3.1996 nicht.

Gemäß § 18 Abs. 1 des Mietvertrages der Parteien ist die Hausordnung Vertragsbestandteil. Sie war dementsprechend (vgl. auch § 18 Abs. 4 des Mietvertrages) zumindest als Anlage der Vertragsurkunde beizufügen. Unstreitig befand sich die Hausordnung zu keinem Zeitpunkt bei dem Mietvertrag, so daß die Vertragsurkunde unvollständig und der Vertrag selbst nicht schriftlich i. S. v. § 566 BGB geschlossen war.

Ob es sich bei der Hausordnung um eine Nebenabrede handelte, kann dahinstehen. Der Formzwang gilt auch für Nebenabreden, soweit sich nicht aus dem Zweck der Formvorschrift etwas anderes ergibt (Palandt/Heinrichs, § 125, Rdn. 7). Durch die Schriftform des § 566 BGB soll in erster Linie dem späteren Erwerber des Grundstücks mit Blick auf § 571 Abs. 1 BGB ermöglicht werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten zu informieren (Palandt/Putzo, § 566, Rdn. 1). Danach konnte hier nicht auf die Beifügung der Hausordnung verzichtet werden. Die Hausordnung enthält die für das Verhalten im Hause maßgebliche Rechtsordnung. Ihre Nichteinhaltung haben die Parteien in § 18 des Mietvertrages als Vertragsverletzung qualifiziert. Ein späterer Erwerber des Grundstücks muß daher wissen, welche Rechte und Pflichten in der Hausordnung vereinbart sind.

Entbehrt der Mietvertrag der Schriftform, so gilt er auf unbestimmte Zeit geschlossen, so daß das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann (§§ 566 Satz 2, 564 Abs. 2 BGB). Eine solche Kündigung hat der Bekl. mit Schreiben vom 18.5.1998 erklärt. Anhaltspunkte dafür, daß er (ausschließlich) eine außerordentliche Kündigung aussprechen wollte, sind nicht ersichtlich. Die ordentliche Kündigung führte nach Ablauf der Kündigungsfrist (§ 565 Abs. 1 a BGB) zum Ende des Jahres 1998 zur Vertragsbeendigung. Die gesetzlich vorgesehene (richtige) Kündigungsfrist tritt an die Stelle der im Kündigungsschreiben genannten kürzeren Frist (Palandt/Putzo, § 565, Rdn. 8 m. w. N.; Palandt/Heinrichs, § 140, Rdn. 11 m. w. N.).

Beruft sich der Bekl. auf die fehlende Schriftform, ist hierin kein treuwidriges Verhalten zu erblicken (Palandt/Putzo, § 566, Rdn. 12). Dies könnte ausnahmsweise nur dann angenommen werden, wenn die Kündbarkeit nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dafür hat der Senat keine Anhaltspunkte.

2a. Die Widerklage ist mit dem Hauptantrag zulässig. § 530 Abs. 1 ZPO steht ihr nicht entgegen, weil sie zumindest sachdienlich ist. Der Senat vermag auf seiten des Bekl. auch ein Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Nichtigkeit des Mietvertrages (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu erkennen.

Der Mietvertrag ist allerdings - soweit der Bekl. hierzu vorgetragen hat - nicht nichtig. Die Nichteinhaltung der Schriftform hat hier nicht zur Nichtigkeit nach §§ 154 Abs. 2 BGB, 125 Satz 2, 127 Satz 1, 126 Abs. 1, 2 BGB geführt.

Haben die Parteien die Schriftform als konstitutive Voraussetzung für das Zustandekommen des Mietvertrages bestimmt, folgt aus deren Nichteinhaltung, daß der Vertrag nicht zustande gekommen bzw. nichtig ist. Die in diese Richtung aufgestellte Tatsachenbehauptung des Bekl. gibt allerdings lediglich inhaltsleer die gesetzlichen Voraussetzungen wieder, ohne daß dies mit Tatsachen untersetzt ist. Der vorgebrachte Beweisantritt stellt sich dementsprechend als reiner Beweisermittlungsantrag dar (BGH NJW-RR 1996, 1212, 1213 m. w. N.; OLG Düsseldorf OLGR 1993, 40; 1995, 70; OLG Köln OLGR 1995, 206, 207; KG KGR 1997, 269, 270; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 56. Aufl., vor § 284, Rdn. 27; Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl., § 284, Rdn. 3). Der erste Anschein streitet, entgegen der Auffassung des Bekl., nicht zu seinen Gunsten. Der Senat vermag der Auffassung des OLG Düsseldorf (ZMR 1988, 54), daß im Falle eines langfristigen Mietvertrages zu vermuten sei, daß die Parteien die gesetzliche Schriftform zur Wirksamkeitsvoraussetzung erheben wollten, nicht zu folgen. Aus § 566 Satz 2 BGB ergibt sich vielmehr das Gegenteil. In der Regel kommt bei Nichtbeachtung der Schriftform ein unbefristetes Mietverhältnis zustande (§ 566 Satz 2 BGB). Wer demnach behauptet, die Schriftform sei als Wirksamkeitsvoraussetzung vereinbart worden, muß die dahingehenden Tatsachen darlegen und beweisen.