Hausmeisterwohnung

Hausmeisterwohnung; Kündigung; Arbeitsvertrag; Hausmeister

Zu den Voraussetzung der Kündigung des Mietverhältnisses über eine sog. Hausmeisterwohnung in Verbindung mit einer Kündigung des Hausmeister-Arbeitsvertrages.

Der Kl. bot durch ein Zeitungsinserat Anfang Juni 1996 die Vermietung einer Wohnung gegen Reinigungs- und kleinere Hausmeisterarbeiten an. Die Wohnung liegt in unmittelbarer Nähe einer vom Kl. betriebenen Galerie und enthält entsprechende Überwachungseinrichtungen.

Die Bekl. zogen Anfang Juli 1996 in die Wohnung ein und nahmen die Hausmeistertätigkeit auf, ohne daß bereits ein schriftlicher Vertrag über den Umfang der Arbeitsleistung zustande gekommen war. In der Folge kam es zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die wöchentliche Arbeitszeit 20 oder 40 Wochenstunden betragen sollte. Die Bekl. lehnten die Unterzeichnung einer Vereinbarung über 40 Wochenarbeitsstunden ab und stellten ihre Hausmeistertätigkeit ein, bis der Umfang der zu erbringenden Arbeiten geklärt sei. Im Hinblick hierauf verlangte der Kl. mit Schreiben vom 25.9.1996 die Herausgabe der Wohnung, weil kein Vertrag zustande gekommen sei. Hilfsweise erklärt er in dem Schreiben die Kündigung sowohl des Arbeits- als auch des Mietvertrags. Die Bekl. sind am 15.1.1997 aus der Wohnung ausgezogen.

Mit seiner am 12.11.1996 bei Gericht eingegangenen und am 9.12.1996 zugestellten Klage hat der Kl. ursprünglich den Antrag angekündigt, die Bekl. zur Räumung der Wohnung zu verurteilen.

Im Hinblick auf den erfolgten Auszug aus der Wohnung hat der Kl. den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt, den Bekl. die Kosten aufzuerlegen. Die Bekl. widersprechen der Erledigung und beantragen Klageabweisung. Sie sind der Auffassung, die Klage sei von Anfang an nicht begründet gewesen, weil verbindlich vereinbart gewesen sei, daß die wöchentliche Arbeitsleistung lediglich 20 Stunden betragen sollte.

Die Klage ist nicht begründet. Der Kl. besaß bis zum Auszug der Bekl. aus der Wohnung keinen fälligen Räumungsanspruch (§ 556 BGB), weil das Mietverhältnis durch das Schreiben vom 25.9.1996 nicht wirksam gekündigt worden ist.

Das Schreiben genügt nicht den besonderen Anforderungen, die für eine erleichterte Kündigung nach §§ 565 c, 565 e BGB vorliegen müssen. Erforderlich ist, daß der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten (dringend) benötigt wird. Der Kl. hat nicht dargetan, daß er zu diesem Zeitpunkt bereits einen Nachfolger für die Bekl. als Hausmeister bestellt hatte und daß dessen Einzug in die Wohnung keine anderen Hindernisse entgegenstanden als die Belegung durch die Bekl.

Diese Voraussetzungen mögen zu einem späteren Zeitpunkt eingetreten sein, wie der Kl. in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 21.2.1997 vorträgt. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil der Kl. dann erneut hätte kündigen müssen.

Eine unwirksame Kündigung lebt nicht von selbst wieder auf. Für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand daher kein Anlaß.

Die Kündigung vom 25.9.1996 war auch nicht nach den allgemeinen Vorschriften wirksam. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er hierzu ein berechtigtes Interesse hat (§ 564 b BGB). Ein solches Interesse ist erst nach Auflösung des Dienstvertrages entstanden. Die im Schreiben vom 25.9.1996 ebenfalls enthaltene Kündigung des Arbeitsvertrags ist im Laufe des folgenden Monats wirksam geworden. Damit begann die Kündigungsfrist für das Mietverhältnis im November 1996 und wurde mit dem Ablauf des übernächsten Monats, also zum Ablauf des Monats Januar 1997 wirksam (§ 565 Abs. 2 BGB). Der Auszug der Bekl. ist am 15. Januar 1997 erfolgt und war daher rechtzeitig.

Eine fristlose Kündigung nach §§ 553, 554, 554 a BGB kommt nicht in Betracht, weil hierfür eine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten vorliegen müßte. Hierzu ist jedoch nichts vorgetragen. Insbesondere lag kein Zahlungsverzug vor, weil zu diesem Zeitpunkt das Arbeitsverhältnis noch bestand und für die Dienstwohnung kein zusätzliches Entgelt vereinbart war.

Anmerkung: Das LG Köln hat durch Urteil vom 27.11.1997 - 1 S 126/97 - (WM 2000, 358) das amtsgerichtliche Urteil bestätigt.