Hausmeisterkosten während der Freistellungsphase des Vorruhestandes

Hausmeisterkosten während der Freistellungsphase des Vorruhestandes; verbrauchsabhängige Heiz-/Warmwasserkosten nach Gradtagszahlen

1. Die für den Hausmeister während der Freistellungsphase des Vorruhestandes anfallenden Kosten sind zumindest zu 50 % auch dann umlagefähig, wenn der Hausmeister während dieser Zeit keine Arbeitsleistungen erbracht hat.

2. Ist eine Zwischenablesung zur Erfassung der verbrauchsabhängigen Heizkosten technisch nicht möglich, weil Wärmemengenzähler (gemeint: Heizkostenverteiler, d. Red.), die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, installiert sind, darf der Vermieter nach Gradtagszahlen abrechnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung in der W.straße in Berlin und der formell und inhaltlich ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 vom 12.12.2007 begründet.

Keinen Anspruch hat die Kl. allerdings auf die Kosten der Dachrinnenreinigung in Höhe von 4,04 € und die Nutzerwechselgebühr in Höhe von 14,88 €. Soweit die Kl. vorträgt, sie habe mit der Betriebskostenabrechnung 2001 angekündigt, künftig die Dachrinnenreinigung abzurechnen, genügt diese Ankündigung nicht, um nicht als umlagefähig vereinbarte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Zwar können neu anfallende Betriebskosten einseitig vom Vermieter neu eingeführt werden, bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich aber nicht um solche neuen Betriebskosten, sondern offensichtlich um Betriebskosten, die zuvor vergessen wurden, in die Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten aufzunehmen, denn es gibt im Vortrag der Kl. keine Anhaltspunkte dafür, dass vor dem Jahr 2001 eine Dachrinnenreinigung etwa überhaupt nicht stattfinden musste, sondern erst aufgrund geänderter Umstände eingeführt werde musste. Bei der Nutzerwechselgebühr handelt es sich um Verwaltungskosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind.

Die Hauswartskosten sind dagegen umlegbar, auch wenn der Hauswart im Jahr 2006 wegen des Erreichens der Freistellungsphase der Altersteilzeit keine Arbeiten in dem streitigen Wohnhaus mehr verrichtet hat, denn die Bekl. ist während der gesamten Arbeitsphase aus der Altersteilzeitvereinbarung des Hauswarts bereits Mieterin in dem streitigen Haus gewesen, so dass sie während dieser Zeit in den Genuss der trotz voller Arbeitsleistung nur reduzierten Hauswartskosten gekommen ist.

Die Kl. war auch nicht verpflichtet, die anteiligen Heiz- und Warmwasserkosten der Bekl. nach dem Ergebnis einer Zwischenablesung abzurechnen, sondern war gemäß § 9 b Abs. 3 HeizkV berechtigt, diese nach Gradtagszahlen abzurechnen, da wegen der in der Wohnung vorhandenen Wärmemengenzähler, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, eine Zwischenablesung, die zu zutreffenden Ergebnissen führt, technisch nicht möglich ist. [...]

Die für den Hausmeister während der Freistellungsphase des Vorruhestandes anfallenden Kosten sind zumindest zu 50 % auch dann umlagefähig, wenn der Hausmeister während dieser Zeit keine Arbeitsleistungen erbracht hat. Ist eine Zwischenablesung zur Erfassung der verbrauchsabhängigen Heizkosten technisch nicht möglich, darf der Vermieter nach Gradtagszahlen abrechnen.

Der Vermieter nahm die Mieter auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung in Anspruch. Der Mieter monierte, dass die darin geltend gemachten Dachreinigungskosten nicht vereinbart worden seien; der sich im Ruhestand befindende Hauswart habe wegen seiner Freistellungsphase im Abrechnungszeitraum keine Arbeitsleistungen erbracht, und die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sei mangels Zwischenablesung unwirksam.

Der Vermieter berief sich darauf, dass er die Umlage der Dachrinnenreinigung angekündigt habe und der Mieter während der Arbeitsphase des Hauswarts in den Genuss der vollen Arbeitsleistung des Hauswarts gekommen sei, obwohl nur die reduzierten Hauswartskosten umgelegt worden seien.

Das AG Köpenick hielt die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht für umlagefähig, weil sie nicht vereinbart worden seien und der Vermieter nicht dargelegt habe, dass es sich um neu entstandene Betriebskosten gehandelt habe. Die Hauswartskosten seien jedenfalls im umgelegten Umfang von 50 % ansatzfähig, weil der Mieter während der Arbeitsphase des Hauswarts in den Genuss der vollen Arbeitsleistung des Hauswarts gekommen sei, obwohl nur die reduzierten Hauswartskosten umgelegt worden seien. Da eine Zwischenablesung zur Erfassung der verbrauchsabhängigen Heizkosten technisch nicht möglich gewesen sei, weil Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionierten, installiert gewesen seien; bei diesen Geräten sei eine Zwischenablesung technisch nicht möglich. Deshalb habe der Vermieter nach Gradtagszahlen abrechnen dürfen.

Hinsichtlich der Kosten der Dachrinnenreinigung entspricht das Urteil der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 - WuM 2004, 290 = GE 2004, 613 und Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03 - WuM 2004, 292 = GE 2004, 810), dass diese Kosten zwar grundsätzlich als sonstige Betriebskosten nach § 2 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden dürfen, dazu aber die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart werden muss, was auch stillschweigend durch jahrelange Zahlung auf entsprechend abgerechnete Kosten erfolgen kann.

Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der während der Freistellungszeit des sich im Vorruhestand befindenden Hauswarts entstehenden Kosten entspricht das Urteil der hiesigen Auffassung (GE 2009, 16). Nach dieser ist jedenfalls die Umlage der zu 50 % entstehenden Kosten unabhängig davon zulässig, dass der Hauswart keine Arbeitsleistungen erbringt.

Im Übrigen verwechselt das Urteil Wärmemengenzähler (vgl. dazu Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, Teil C Rn. 76 ff.) mit Verdunstungsgeräten (vgl. dazu Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, Teil C Rn. 71 ff.), bei denen eine Zwischenablesung technisch möglich ist. Im vorliegenden Fall lagen offensichtlich Verdunstungsgeräte und keine Wärmemengenzähler - wie es im Urteil heißt - vor.