Hausmeisterkosten

Hausmeisterkosten; Umlage; Verwaltungstätigkeit; Telefonkosten

Telefonkosten des Hausmeisters und Kosten für Notdienstreparaturen können nicht als Hausmeisterkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Die in der Abrechnung enthaltenen Telefonkosten für Hausmeisterservice können nicht umgelegt werden. Nach den Angaben der Kl. handelt es sich um Gespräche mit der Mietverwaltungsgesellschaft und der Kl. und Gespräche mit Mietern mit Terminabstimmungen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß es sich dabei um typische Hausmeisteraufgaben handelt. Terminabstimmungen mit Mietern sowie Gespräche mit der Verwaltungsgesellschaft gehören vielmehr zu den Verwaltungsaufgaben und sind daher nicht umlagefähig. Es ist auch nicht ersichtlich, aus welchem Grunde die Hausmeister mit der Kl. telefonieren müssen, zumal die Firma M. den umfassenden Hausmeisterservice übernommen hat. Die Kl. kann somit nur die Vergütung des Hausmeisterservices ansetzen. Diese Vergütung beträgt 66.379,38 DM. Von diesem Betrag können in der Abrechnung aber nur 80 % umgelegt werden, die Gesamtkosten sind um 20 % zu kürzen, da die Hausmeisteraufgaben zu mindestens 20 % aus Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten entstehen, deren Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Die Kosten für den Notdienst, der im Hausmeistervertrag enthalten ist, sind zwar umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für Notdienstreparaturen. In der Anlage zum Vertrag für Hausmeisterdienste ist zudem Überwachung der Ordnung und des einwandfreien Gesamtzustandes des betreuten Anwesens als Hausmeisteraufgabe angeführt. Diese Aufgabe ist derart umfassend, daß damit z. B. auch Mängelfeststellungen innerhalb der Wohnungen nach Auszug und vor Einzug eines neuen Mieters umfaßt werden. Dies aber sind eindeutig Verwaltungsaufgaben. Zudem enthält der Aufgabenkatalog noch eine "Vereinfachungsklausel", nach der außer den Leistungen für Ungezieferbekämpfung, Reparaturarbeiten, Fremdfirmen für Fahrstuhl, Heizung und Reinigung alle "sonstigen für die Bewirtschaftung der Gesamtanlage erforderlichen Leistungen durch diesen Vertrag abgedeckt werden sollen". Bereits durch diese Vereinfachungsklausel ist die Möglichkeit gegeben, daß der Hausmeisterservice Verwaltungs- und Reparaturarbeiten ausführt. Dementsprechend ist nach den unbestrittenen Angaben der Bekl. die Firma M. verpflichtet, die Zählerstände für sämtliche Stromzähler abzulesen, ebenfalls für Wasserzähler und Ölstände und die Abrechnungsunterlagen vorzulegen. Einen Hinweis darauf, daß nicht nur reine Hausmeistertätigkeiten berechnet werden, ergibt sich auch aus jeweiligen Rechnungen der M. Hausservice GmbH, in denen nicht nur für "Gestellung eines Hausmeisters", sondern auch für "Hausbetreuung" Kosten angesetzt werden.

Der von den Bekl. vorgenommene Abzug von 20 % ist auf jeden Fall gerechtfertigt. Es ergibt sich damit ein anteiliger Betrag von 491,69 DM.