Hausmeisterkosten

Hausmeisterkosten; Schätzung; Vandalismus

Bei der Schätzung der ortsüblichen Höhe der Hausmeisterkosten durch das Gericht können höhere Kosten wegen Vandalismuserscheinungen in einer größeren Wirtschaftseinheit berücksichtigt werden.

Daß die genannten Häuser die objektiven Anforderungen an eine Wirtschaftseinheit (derselbe bautechnische Standard, dieselbe Bauweise und Ausstattung, OLG Koblenz WM 1990, 268, 270) erfüllen, ist nach dem eingehenden Vortrag der Kl. mit Schriftsatz vom 2.3.1999 von den Bekl. nicht mehr bestritten worden.

[Die Abrechnung 1996 ist] dahingehend zu korrigieren, daß die Hausmeisterkosten nur mit einem Betrag von 340,66 DM anstelle von 598,85 DM angesetzt werden können. Angesichts der von den Bekl. in Bezug genommenen Unterlagen konnte die Kl. nicht bestreiten, daß die Hausmeister teilweise auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten durchführen. Zwar hat die Kl. vorgetragen, daß der Umfang dieser Tätigkeiten lediglich 20 % der Gesamttätigkeiten der Hausmeister ausmacht und daß von den Gesamtkosten nur 80 % abgerechnet worden seien. Dieser Vortrag ist allerdings angesichts des Bestreitens der Bekl. und der Höhe der umgelegten Hausmeisterkosten unsubstantiiert. Angesichts der Höhe der umgelegten Hausmeisterkosten von 0,61 DM/qm monatlich hätte die Kl. die Berücksichtigung der angesetzten Hausmeisterkosten nur dadurch konkret darlegen können, daß sie genaue Tätigkeitsberichte der Hausmeister für das Jahr 1996 vorgelegt hätte. Die allgemeine Erfahrung ergibt nämlich nicht, daß Hausmeisterkosten von 0,61 DM/qm und Monat für Hausmeisterkosten ohne Verwaltung und Instandsetzung und ohne Hausreinigung und Pflege der Außenanlagen, wie sie hier in den Abrechnungen gesondert ausgewiesen sind, angemessen sind. Vielmehr können gemäß § 287 ZPO nur Kosten von 0,35 DM/qm monatlich angesetzt werden, was bei einer Wohnfläche von 81,11 qm und zwölf Monaten einen Gesamtbetrag von 340,66 DM ergibt. Für das Abrechnungsjahr 1994 hat das Gericht bereits entschieden, daß als ortsübliche Hausmeisterkosten ohne Grünflächenpflege und Treppenhausreinigung allenfalls ein Mindestbetrag von 0,25 DM/qm angesetzt werden könne. Diese Feststellung beruhte auf dem Mietspiegel der Stadt Remscheid vom Jahre 1994, welcher für ortsübliche Hausmeisterkosten einen Satz von 0,07 DM/qm annahm. Selbst wenn man berücksichtigt, daß in der Stadt K. das Lohnniveau um einiges höher ist, waren danach jedenfalls für normale Häuser Hausmeisterkosten von 0,25 DM/qm nicht anzunehmen. Im vorliegenden Fall gilt allerdings die Besonderheit, daß es sich um eine größere Anlage handelt, bei der Vandalismuserscheinungen mit entsprechend höheren Kosten nicht ausgeschlossen werden können. Deshalb setzt das Gericht für solche Anlagen für das Jahr 1994 die Hausmeisterkosten mangels näherer Nachweise mit 0,30 DM/qm an. Für das Jahr 1996 können daher nur Kosten in Höhe von etwa 0,35 DM/qm unter Berücksichtigung der allgemeinen Lohnsteigerungen angenommen werden.