Hauskauf mit feuchtem Keller, Feuchtigkeit als bautypische Erscheinung mangelhaft abgedichteter alter Gebäude, Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, gebotener rechtlicher Hinweis

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel; entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls, namentlich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Dabei gehören zur Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben im Exposé zählen. Wird ein Wohngebäude in einem solchen Exposé etwa als „Luxusimmobilie“ bezeichnet, die „nach neuestem Stand renoviert worden“ ist, kann ein Kläger aus objektiver Sicht erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Mit notariellem Vertrag vom 24. März 2015 kauften die Kl. unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel von der Bekl. ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zu einem Preis von 248.500 €. Das Objekt war zuvor im Auftrag der Bekl. von einem Maklerbüro mit einem Exposé beworben und hierin als „aufwendig saniertes Einfamilienhaus“ und als „vollständig renoviert“ bezeichnet worden. Die Kl. hatten das Haus vor dem Kauf besichtigt. Feuchtigkeitsschäden im Keller waren hierbei nicht zu erkennen. Nach ihrem Einzug stellten sie Feuchtigkeit an den Kellerwänden fest und führten ein selbständiges Beweisverfahren durch. Nach dessen Ergebnis waren die Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kl. durchfeuchtet. Grund der Durchfeuchtung ist nach den Feststellungen des Sachverständigen, dass die Abdichtung der Kellerwände - entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard - nicht bzw. nicht ausreichend abgedichtet sind.

2 Das Landgericht hat in der Feuchtigkeit einen Mangel erblickt, über den die Bekl. die Kl. arglistig getäuscht habe, und hat die Bekl. in der Hauptsache verurteilt, an die Kl. 21.721,30 € nebst Zinsen für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen zu zahlen. Weiter hat es festgestellt, dass die Bekl. verpflichtet ist, den Kl. sämtliche darüber hinausgehende Kosten zu ersetzen, die zur Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller erforderlich sind. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht die Klage vollständig abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wenden sich die Kl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde. Sie wollen mit der Revision die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Zurückweisung der Berufung erreichen.

II. 3 Das Berufungsgericht meint, den Kl. stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. wegen der Feuchtigkeitserscheinungen im Keller des Einfamilienhauses nicht zu. Diese stellten insbesondere keinen Mangel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB dar. Der Keller sei zur vertraglich vorausgesetzten Verwendung ebenso geeignet wie zur gewöhnlichen Verwendung. Das Gebäude aus dem Jahr 1914 weise nach den Ausführungen des Sachverständigen einen für das Gebäudealter und die Art der vorhandenen Kellerkonstruktion bautypischen Zustand auf. […]

III. 5 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsgericht den Anspruch der Kl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

6 1. Der Anspruch der Kl. auf rechtliches Gehör ist verletzt.

7 a) Der Bundesgerichtshof entnimmt Art. 103 Abs. 1 GG in ständiger Rechtsprechung, dass eine in erster Instanz siegreiche Partei darauf vertrauen darf, von dem Berufungsgericht rechtzeitig einen Hinweis zu erhalten, wenn dieses in einem entscheidungserheblichen Punkt der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält. Ein solcher Hinweis muss so rechtzeitig erteilt werden, dass der Berufungsbekl. noch vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung reagieren kann. Die Parteien müssen Einfluss auf das Verfahren und sein Ergebnis nehmen können; sie dürfen nicht gehindert sein, ihren Sachvortrag zu ergänzen (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZR 183/15, GE 2016, 520 Rn. 5; Beschluss vom 16. September 2015 - V ZR 8/15, MDR 2016, 414 Rn. 6 m.w.N.).

8 b) Das Berufungsgericht hat diese Hinweispflicht verletzt.

9 aa) Das Landgericht hatte in der Durchfeuchtung der Kellerwände und in dem wiederkehrenden Eindringen von Feuchtigkeit in den Keller aufgrund der „nicht zeitgemäßen“ Abdichtung einen Mangel des Kaufobjekts erblickt. Die Nutzbarkeit des Kellers sei insgesamt eingeschränkt, namentlich sei die Lagerung von feuchtigkeitsempfindlichen Gegenständen und Lebensmitteln sowie die Nutzung als Wohn- und Aufenthaltsraum ohne umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nicht möglich. Das Berufungsgericht ist hiervon abweichend der Auffassung, dass die Feuchtigkeit als bautypische Erscheinung eines Gebäudes dieses Alters keinen Mangel darstellt.

10 bb) Vom Standpunkt des Berufungsgerichts war ein Hinweis auf seine Rechtsauffassung erforderlich. Die Kl. hatten - worauf die Beschwerde verweist - bereits in der Klageschrift zu einer aus der Kellerfeuchtigkeit herrührenden Geruchsbelastung im Haus vorgetragen und einen muffigen bzw. modrigfeuchten Geruch geschildert, der nach Regenfällen im Haus wahrnehmbar sei. Diesen hätten sie bei der Besichtigung nicht festgestellt bzw. nicht feststellen können, da die Bekl. vor dem Besichtigungstermin das komplette Haus kräftig durchlüftet habe. Weil grundsätzlich davon auszugehen ist, dass die Gerichte das Parteivorbringen zur Kenntnis nehmen und in Erwägung ziehen, kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht diesen Vortrag bei seiner Entscheidung übersehen hat. Auszugehen ist vielmehr davon, dass es den Vortrag als nicht ausreichend substantiiert bzw. als nicht unter Beweis gestellt angesehen und deshalb unerwähnt gelassen hat (zur Berücksichtigung erstinstanzlichen Vortrags in der Berufungsinstanz vgl. BGH, Beschluss vom 10. Oktober 2018 - VII ZR 13/18, BauR 2019, 544 Rn. 15). Folglich hätte das Berufungsgericht die Kl. auf seine vom Landgericht abweichende Rechtsauffassung hinweisen und ihnen Gelegenheit geben müssen, ihren Vortrag zu der Geruchsbelastung des Hauses zu ergänzen und unter Beweis zu stellen. Das ist jedoch, wie die Beschwerde zu Recht beanstandet, nicht geschehen. Da ein solcher Hinweis in den Gerichtsakten nicht dokumentiert ist, gilt er als nicht erteilt (§ 139 Abs. 4 Satz 2 ZPO; Senat, BGH, Beschluss vom 16. September 2015 - V ZR 8/15, aaO. Rn. 8). Indem das Berufungsgericht in dieser Situation ohne entsprechenden Hinweis und ohne Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, die Klage abgewiesen hat, hat es die Kl. in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

11 2. Der Verfahrensfehler ist entscheidungserheblich.

12 a) Die Kl. hätten auf den Hinweis des Berufungsgerichts ihren erstinstanzlichen Vortrag ergänzt und ausgeführt, dass der Geruch durch das Treppenhaus ziehe, und dass ihn Besucher beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen hätten, und zwar schon Tage nach dem Einzug der Kl. Hierzu hätten sie Beweis angetreten durch Vernehmung der Zeugen E. und W. L.

13 b) Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung dieses durch Beweisantritt unterlegten Vortrags zu einer anderen Entscheidung gekommen wäre.

14 aa) Nach der Rechtsprechung des Senats begründet bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, namentlich darauf, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (st. Rspr., vgl. zuletzt Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 15 m.w.N.). Dabei gehören zur Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben im Exposé zählen (Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, aaO. Rn. 17). Wenn ein Wohngebäude in einem solchen Exposé etwa als „Luxusimmobilie“ bezeichnet wird, die „nach neuestem Stand renoviert worden“ ist, dann kann ein Kl. aus objektiver Sicht erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen (Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, aaO. Rn. 18).

15 bb) Nach diesen Maßstäben ist zwar zunächst revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht - auch unter Berücksichtigung des im Auftrag der Bekl. erstellten und verwendeten Exposés - davon ausgeht, dass weder ein sanierter noch ein Keller geschuldet war, der zu Wohnzwecken genutzt werden kann, sondern ein Keller in einem der Bauzeit des Gebäudes gemäßen Errichtungszustand. Ein Sachmangel wird aber im Allgemeinen vorliegen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers - wie die Kl. behaupten - ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird. Dieser unter Beweis gestellten Behauptung der Kl. wird daher nachzugehen sein. Dass sich der Vortrag wörtlich genommen nur auf die Zeit nach dem Einzug der Kl. bezieht, steht dem nicht entgegen, da im Hinblick auf die Ursache des Mangels (fehlende bzw. nicht ausreichende Abdichtung der Kellerwände) nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Beeinträchtigung inzwischen entfallen ist.

Grundsätzlich gilt, dass beim Verkauf von Altbauten, bei deren Bau Kellerabdichtungen noch unüblich waren, nicht jede Kellerfeuchtigkeit einen Mangel darstellt. Doch selbst wenn ein Haus – wie üblich – unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wurde, kann der Käufer Arglist einwenden, wenn im Exposé ein Wohngebäude z. B. als „Luxusimmobilie“ bezeichnet wird, die „nach neuestem Stand renoviert worden ist“. Dann darf ein Käufer erwarten, dass jedenfalls die Wohnräume keine Feuchtigkeit aufweisen.

Die Kläger erwarben von der Beklagten unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein Einfamilienhaus, das zuvor im Auftrag der Beklagten von einem Makler im Exposé als „aufwendig saniertes Einfamilienhaus“ und als „vollständig renoviert“ beworben worden war. Die Kläger hatten das Haus vor dem Kauf besichtigt. Feuchtigkeitsschäden im Keller waren hierbei nicht zu erkennen. Nach Einzug stellten sie Feuchtigkeit im Keller fest. Ein selbständiges Beweisverfahren ergab Durchfeuchtung der Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger, weil die Kellerwände entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard nicht bzw. nicht ausreichend abgedichtet waren. Mit ihrer Klage machen sie geltend, dass die aus der Kellerfeuchtigkeit herrührende muffig-modrigfeuchte Geruchsbelastung nach Regenfällen im Haus wahrnehmbar sei, was sie bei der Besichtigung nicht hätten feststellen können, da die Beklagte vor dem Besichtigungstermin das komplette Haus kräftig durchlüftet habe. Das LG hat die Beklagte u. a. dazu verurteilt, an die Kläger 21.721,30 € nebst Zinsen für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen zu zahlen. Der feuchte Keller sei ein Mangel, weil seine Nutzbarkeit insgesamt eingeschränkt, namentlich die Lagerung von feuchtigkeitsempfindlichen Gegenständen und Lebensmitteln sowie die Nutzung als Wohn- und Aufenthaltsraum ohne umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nicht möglich sei. Darüber hätte die Beklagte die Kläger arglistig getäuscht. Auf Berufung der Beklagten hat das OLG die Klage vollständig abgewiesen und keine Revision zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hatte Erfolg.

Der Anspruch der Kläger auf rechtliches Gehör sei vom OLG verletzt worden. Das OLG hatte, anders als das LG, ohne Wenn und Aber die Auffassung vertreten, dass die Feuchtigkeit als bautypische Erscheinung eines Gebäudes dieses Alters generell keinen Mangel darstellt. Darauf, dass es in diesem entscheidungserheblichen Punkt dem LG nicht folgen wolle, sondern eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich halte, hätte das OLG die Kläger noch vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung hinweisen müssen. Diese Hinweispflicht habe das Berufungsgericht verletzt, das sei auch entscheidungserheblich.

Die Kläger hätten auf den Hinweis des Berufungsgerichts ihren erstinstanzlichen Vortrag ergänzt und ausgeführt, dass der Geruch durch das Treppenhaus ziehe, und dass ihn Besucher beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen hätten, und zwar schon Tage nach dem Einzug der Kläger. Hierzu hätten sie Beweis angetreten.

Nach der Rechtsprechung des BGH begründet bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, namentlich darauf, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Dabei gehören zur Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben im Exposé zählen.

Wenn ein Wohngebäude in einem solchen Exposé etwa als „Luxusimmobilie“ bezeichnet wird, die „nach neuestem Stand renoviert worden“ ist, dann kann ein Kläger aus objektiver Sicht erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie Wohnzwecken dienen.

Vorliegend sei auch nach den Angaben im Exposé weder ein sanierter noch ein Keller geschuldet worden, der zu Wohnzwecken genutzt werden kann, sondern ein Keller in einem der Bauzeit des Gebäudes gemäßen Errichtungszustand. Ein Sachmangel werde aber im Allgemeinen vorliegen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird. Dieser unter Beweis gestellten Behauptung der Kläger werde daher nachzugehen sein.