Hauskauf

Hauskauf; Wohnfläche; Beschaffenheitsangabe; Eigenschaftszusicherung

a) Das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche kann Beschaffenheitsangabe (§ 459 Abs. 1 BGB) oder zugesicherte Eigenschaft (§ 459 Abs. 2 BGB) eines Grundstücks sein.

b) Die Gewährleistung für eine bestimmte Wohnfläche ist, anders als für eine bestimmte Grundstücksgröße (§ 468 BGB), nicht auf den Fall der Zusicherung beschränkt.

c) Der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem Begriff der Wohnfläche nicht eine bestimmte Art ihrer Berechnung (hier nach §§ 42 bis 44 Zweite Berechnungsverordnung).

Die Kl. kauften von den Bekl. am 18. August 1987 ein mit ei-nem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zum Preis von 315.000 DM. Im notariellen Vertrag heißt es: "§ 1 Vertragsgegenstand

Der Verkäufer verkauft dem dies annehmenden Käufer - mehreren Käufern zu gleichen Teilen - den in Abschnitt I (Grundbuchangaben) bezeichneten Vertragsgegenstand, gelegen in H., P.-Straße 1, mit einer Wohnfläche von circa 130 qm. Mitverkauft werden alle gesetzlichen Bestandteile und sämtliches Zubehör.

§ 5 Gewährleistung, weitere Bedingungen

Der Verkäufer haftet nicht für ein bestimmtes Flächenmaß des Grundbesit-zes oder der Räumlichkeiten, ferner nicht für die Beschaffenheit des Bo-dens oder den derzeitigen baulichen Zustand des Gebäudes, der baulichen Anlagen oder Einrichtungen, ..."

Die Kl. haben Minderung des Kaufpreises um 48.943 DM geltend gemacht. Die im Vertrag zugesicherte Wohnflächengröße von ca. 130 qm sei nicht eingehalten. Die Gewährleistungsregelung sei nicht erörtert worden.

Zur Berechnung der vorhandenen Wohnfläche haben sich die Kl. auf ein Privatgutachten gestützt, dem die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zugrunde liegen. Das OLG hatte der Klage stattgegeben.

Mit der Revision verfolgen die Bekl. ihren Klagabweisungsantrag weiter. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht da-von aus, daß das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche beim Grundstückskauf Gegenstand einer Eigenschaftszusicherung sein kann, die dem Käufer, wenn die Eigenschaft bei Gefahrübergang fehlt, das Recht zur Minderung des Kaufpreises gibt (§§ 459 Abs. 2, 462 BGB). Der Senat hat wiederholt entschieden, daß die nach dem Bauordnungsrecht zulässige Bewohnbarkeit von Räumen eine Eigenschaft des Hauses darstellt (BGH Urt. v. 23. März 1973, V ZR 112/71, WM 1973, 612; Urt. v. 27. Mai 1977, V ZR 201/75, WM 1977, 1088). In gleicher Weise bezeichnet die An-gabe einer Wohnfläche eine tatsächliche oder, wenn, wie in der Regel, auf die zulässige Wohnungsnutzung abgestellt wird (vgl. BGH Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt: Zusicherung des Ertrags der baurechtlich zulässigen Vermietung), zugleich rechtliche Beziehung des Hausgrundstücks zu seiner Umwelt, die in dessen physischer Beschaffenheit ihren Grund hat und bereits deshalb eine zusicherungsfähige Eigenschaft darstellt (BGHZ 70, 47 zum Beschaffenheitsmerkmal i. S. des § 459 Abs. 1 ZPO; zum Begriff der zusicherungsfähigen Eigenschaft vgl. BGHZ 79, 183).

2. a) Das Berufungsurteil läßt indessen nicht erkennen, ob das Berufungsgericht von einem zutreffenden Begriff der zugesicherten Eigenschaft (§ 459 Abs. 2 BGB) ausgegangen ist. Für die Annahme einer Zusicherung ist es erforderlich, daß der Verkäufer die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen und zu erkennen gegeben hat, er wolle für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einstehen (BGH Urt. v. 2. April 1982, V ZR 54/81, WM 1982, 696; BGH Urt. v. 7. Oktober 1987, VII ZR 255/86, BGHR-BGB § 463 Satz 1, Zusicherung 1). Hierfür genügt es nicht, daß die Eigenschaft, worauf das Berufungsgericht abhebt, bindend vereinbart wurde. Damit stellt sie, wenn sie, wie die Größe der Wohnfläche, in der Be-schaffenheit der Kaufsache selbst ihren Grund hat, zunächst einmal nur ein Beschaffenheitsmerkmal im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB dar. Zur Zu-sicherung ist darüber hinaus die Erklärung erforderlich, für die Beschaffenheit ohne Verschulden im Sinne einer Gewährleistung einzustehen, einschließlich der Verpflichtung, Schadensersatz bei Fehlen der Eigenschaft zu leisten (BGH Urt. v. 29. Oktober 1980, VIII ZR 148/79, LM BGB § 463 Nr. 38). Das Berufungsgericht führt zwar aus, bei der Größenangabe habe es sich um eine Erklärung gehandelt, für die die Bekl. hätten vertraglich ein-stehen wollen, es stellt aber das Einstehenmüssen der "unverbindlichen Schätzung" oder " Wissenskundgebung" gegenüber und bejaht die Einstandspflicht deshalb, weil die Erklärung über die Wohnfläche Vertragsinhalt geworden sei. Nur unter diesem Gesichtspunkt setzt es sich mit dem Tatsachenvorbringen der Parteien auseinander. b) Auf die Frage, ob die Größe der Wohnfläche im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB zugesichert wurde oder bloße vertragliche Beschaffenheitsangabe nach § 459 Abs. 1 BGB blieb, kommt es für die Entscheidung an. Dies aller-dings nicht deshalb, weil etwa für die Größe der Wohnfläche, wie nach § 468 Satz 1 BGB für die Grundstücksgröße, nur bei Zusicherung Gewähr zu leisten wäre (vgl. BGH Urt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941). § 468 BGB ist eine Sonderbestimmung (RGZ 93, 71, 73; Staudinger/Honsell, BGB 12. Aufl., § 468 Rdn. 4; vgl. auch Senat a.a.O.), die in Satz 1 Zweifeln des historischen Gesetzgebers Rechnung trug, ob die Flächengröße als Mengenangabe eine Eigenschaft des Grundstücks ausmachen könne, und mit der Einschränkung des Wandlungsrechts in Satz 2 Unzulänglichkeiten der Grundstücksvermessung Rechnung tragen wollte (Motive II, S. 233 und 234). Wie die Bebauung des Grundstücks selbst ist aber die Fläche des Bauwerks, insbesondere die Wohnfläche, zweifelsfrei eine Grundstückseigenschaft (s. oben 1); jedenfalls beim Verkauf fertiggestellter Gebäude tritt die Gefahr einer Unzuverlässigkeit von Vermessungen zurück.

War die Wohnflächengröße nicht zugesichert, sondern lediglich vertragliche Beschaffenheit des gekauften Hausgrundstücks, kann der dann aus §§ 459 Abs. 1, 462 BGB herzuleitende Minderungsanspruch am vereinbarten Gewährleistungsausschluß scheitern. Auch wenn es sich - hierfür spricht der Vortrag der Kl. - bei der Vertragsbestimmung, wonach der Ver-käufer nicht für ein bestimmtes Flächenmaß der Räumlichkeiten haftet, um einen formelhaften Gewährleistungsausschluß im notariellen Individualvertrag der Parteien handeln sollte, so wäre dessen Wirksamkeit nicht an die Voraussetzung gebunden, daß die Freizeichnung mit dem Erwerber unter Belehrung über die Rechtsfolgen erörtert worden ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Wirksamkeit von Gewährleistungsausschlüssen in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, in Bau be-findliche oder noch zu errichtende Häuser oder Eigentumswohnungen (vgl. BGHZ 101, 350) findet auf die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses in einem Vertrag über die Veräußerung von Grundstücken mit Altbauten ohne Herstellungsverpflichtung des Veräußerers, wie er hier vorliegt, keine Anwendung (BGHZ 98, 100, 108 f.). Lag keine Zusicherung vor, so könnte der Gewährleistungsausschluß allenfalls aus besonderen Gründen des Einzelfalls wegen seiner Unvereinbarkeit mit Treu und Glau-ben (§ 242 BGB) unwirksam sein. Hierzu hat das Berufungsgericht, von seiner Sicht aus zu Recht, keine Feststellungen getroffen. Ergibt die Aus-legung des Vertrags dagegen, daß die Wohnflächengröße zugesichert war, ist eine gegenüber dem Wortlaut der Freizeichnungsklausel einschränkende Auslegung, wie sie das Berufungsgericht vorgenommen hat, möglich. Dem Gewährleistungsausschluß kommt dann lediglich die Bedeutung zu, den Verkäufer von der Haftung dafür freizustellen, daß das im Vertrag angegebene Flächenmaß genau und nicht nur in etwa ("Circa-Grö-ße") zutrifft (BGH Urt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941, 943). Daß dem Vorhandensein der Freizeichnungsklausel wiederum für die Be-urteilung der Frage Bedeutung zukommt, ob die Flächenangabe überhaupt als Zusicherung zu verstehen ist, hat der Senat in der zuletzt ange führten Entscheidung hervorgehoben.

3. Ging das Berufungsgericht von einem zutreffenden Begriff der Eigenschaftszusicherung aus, so rügt die Revision mit Recht, daß es sich mit dem Prozeßstoff nicht umfassend auseinandergesetzt hat (286 ZPO). Wird ausgeführt.

4. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht ferner bei der Auslegung des Begriffs der Wohnfläche im Vertrag der Parteien einen allgemeinen Sprachgebrauch an, der diese der Fläche gleichsetzt, die sich aufgrund ei-ner Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (§§ 42 bis 44 II. BV) ergibt. Dem Sprachgebrauch kommt die Bedeutung eines Erfahrungssatzes, nämlich der beim Gebrauch der deutschen Sprache allgemein bestehenden Übung, zu; er unterliegt daher in vollem Um fang revisionsgerichtlicher Überprüfung (BGH Urt. v. 2. Mai 1956, V ZR 157/54, LM BGB § 133 Fb Nr. 4; Urt. v. 13. Juli 1960, V ZR 90/59, LM BGB § 133 C Nr. 17). §§ 42 bis 44 II. BV haben zwar über ihren gesetzlichen An-wendungsbereich, insbesondere den öffentlich geförderten, steuerbegünstigten und freifinanzierten Wohnraum im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und des Wohnungsbindungsgesetzes, hinaus verschiedentlich Anwendung bei der Berechnung der Wohnfläche gefunden. Dies gilt insbesondere für den Bereich des Mietrechts (vgl. etwa die Zusammenstellung bei Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, II. BV § 42 S. 3 f.). Andererseits ist die Anwendung der Berechnungsvorschriften auch hier auf Widerspruch gestoßen (z. B. BayObLG ZMR 1984, 66, welches bei Fehlen einer vertraglichen Bestimmung die Ermittlung der Wohnfläche nach den jeweils besonderen Umständen des Einzelfalls be-fürwortet; LG München, WoWiMietR 1984, 113, welches der DIN-Norm 283, deren für die Wohnflächenberechnung maßgebliches Blatt 2 allerdings seit August 1983 ersatzlos gestrichen ist, den Vorzug gibt). Duden (Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 1981) bezeichnet als Wohnfläche die "dem Wohnen dienende Grundfläche von Wohnungen oder Wohnhäusern", beschreibt die Bemessung ihrer Größe aber nicht (ähnlich: Brockhaus/Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 1984). Brockhaus, Enzyklopädie, 17. Aufl., gibt zwar gewisse Hinweise zur Flächenberechnung, diese erfolgen aber im Zusammenhang mit der Erläuterung der Wohnungsgrößen im gemeinnützigen Wohnungsbau unter Bezugnahme auf gesetzliche Vorschriften; ein Sprachgebrauch wird nicht wiedergegeben. Ein allgemeiner Sprachgebrauch, der mit dem Begriff der Wohnfläche deren Berechnung nach festgelegten Regeln verbindet, läßt sich somit nicht feststellen. Der Senat ist daher auch nicht in der Lage, die unzutreffende Wortdeutung des Berufungsgerichts durch eine andere zu ersetzen.

Dies schließt es nicht aus, daß sich bei Grundstücksgeschäften allgemein oder örtlich die Verkehrssitte gebildet hat, die Wohnfläche nach den Vor-schriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Sie wäre bei der Auslegung des vertraglichen Begriffs nach §§ 133, 157 BGB heranzuziehen. Hierfür könnte etwa der Umstand sprechen, daß in Anleitungen zur Grundstücks- und Gebäudebewertung neben der DIN-Norm 283 vielfach §§ 42 bis 44 II. BV genannt werden (vgl. etwa Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung, 3. Aufl., S. 426, 157; Ross, Brachmann, Ermittlung des Bauwerts von Gebäuden, 24. Aufl., S. 140, 401). Das Berufungsgericht hat indessen keine Verkehrssitte in diesem Sinne festgestellt. Der Se-nat kann dies, da es sich um eine Tatfrage handelt (BGHZ 40, 332, 334; BGH Urt. v. 27. November 1985, IV a ZR 68/84, NJW 1986, 1036, 1037), auch nicht nachholen (§ 561 ZPO).