Hausgeldschulden im Konkurs

Hausgeldschulden im Konkurs; Masseverbindlichkeit

Hausgeldschulden eines Gemeinschuldners aus einer nach der Konkurseröffnung rechtsbeständig beschlossenen Jahresabrechnung hat der Konkursverwalter als Masseverbindlichkeit vorweg aus der Konkursmasse zu befriedigen.

Die Gemeinschuldnerin, die U. GmbH, ist als Gesellschafterin einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Miteigentümerin von 17 Eigentumswohnungen der Wohnanlage. Durch Beschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 8. Januar 1990 - 86 N 762/89 - ist über ihr Ver-mögen der Konkurs eröffnet worden. Der Antragsgegner ist der Konkursverwalter. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. April 1990 beschlossen die Wohnungseigentümer bestandskräftig die Abrechnung für die Wirtschaftsjahre 1987 bis 1989. Die Gemeinschuldnerin schuldet hieraus rückständiges Hausgeld in Höhe von 22.530,67 DM.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 17. Februar 1992 den Antrag der Wohnungseigentümer, den Antragsgegner zur Zahlung des rückständigen Hausgeldes nebst Zinsen zu verpflichten, zurückgewiesen. Auf die so-fortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 7. Juli 1992 den Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Rechtsbe-schwerde des Antragsgegners.

Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts ist frei von Rechtsfehlern.

Der Antragsgegner ist nach § 58 Abs. 2 KO i. V. mit § 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG verpflichtet, das aufgrund der am 26. April 1990 bestandskräftig be-schlossenen Abrechnung aus den Wirtschaftsjahren 1987 bis 1989 rückständige Hausgeld an die Wohnungseigentümer zu zahlen. Diese erst nach der Konkurseröffnung beschlossene Abrechnung begründet eine Hausgeldforderung, die nach § 58 Abs. 2 KO zu den Massekosten gehört und deshalb nach § 57 KO vorweg aus der Konkursmasse zu befriedigen ist.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden (BGHZ 108, 44, 49 ff. = NJW 1989, 3018), daß die Verpflichtung zur Zahlung aus einer von den Wohnungseigentümern nach der Konkurseröffnung beschlossenen Sonderumlage, die einen durch Wohngeldrückstände aus vergangenen Jahren eingetretenen Fehlbedarf ausgleichen soll, eine Masseverbindlichkeit i. S. von § 58 Nr. 2 KO ist. Dieser Rechtssatz ist nach Auffassung des Senats entsprechend auf den hier vorliegenden ähnlichen Fall anzuwenden, daß die Zah-lungsverpflichtung durch einen bestandskräftigen Abrechnungsbeschluß begründet wird. Geltungsgrund der Zahlungsverpflichtung ist der Wohnungseigentümerbeschluß (BGHZ 104, 197, 202 = NJW 1988, 1910 und BGH vom 20.11.1992 - V ZR 279/91 - NJW 1993, 593 = MDR 1993, 392 für die Abrechnung; s. auch BGHZ 108, 44, 51 für die Umlage). Eine voll wirksame Forderung ist also erst nach der Konkurseröffnung entstanden (BGH vom 20.11.1992, a. a. O.).

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung BGHZ 108, 44, 50 seine Ansicht, daß die Wohngeldforderung aus einer nach der Konkurseröffnung beschlossenen Sonderumlage eine Masseverbindlichkeit ist, auch damit begründet, daß zwischen der ursprünglichen Wohngeldforderung und der Forderung aus der Sonderumlage "... nur ein wirtschaftlicher Zusammenhang ohne Tilgungsverbund" besteht; eine Umwandlung einer vorher bereits bestehenden Forderung liege deshalb nicht vor. Dieses Argument gilt auch für den hier zur Entscheidung stehenden Fall der durch einen Ab rechnungsbeschluß begründeten Hausgeldforderung im Verhältnis zu der auf dem beschlossenen Wirtschaftsplan beruhenden Forderung auf Vorschußzahlungen. Eine wirtschaftliche Abhängigkeit beider Forderungen voneinander besteht hier offensichtlich, weil die gezahlten Vorschüsse auf die Höhe der Wohngeldforderung aus der Abrechnung abzurechnen sind. Ein rechtlicher Tilgungsverbund zwischen beiden Forderungen besteht aber auch hier nicht. Denn die Hausgeldforderung aus dem Abrechnungsbeschluß entsteht nur in der Höhe der Differenz zwischen dem errechneten Ergebnis der Einzelabrechnung und den gezahlten Vorschüssen. Eine Umwandlung der Vorschußforderung in eine Abrechnungsforderung liegt hier deshalb ebensowenig vor wie in dem von dem Bundesgerichtshof ent schiedenen Fall eines Sonderumlagebeschlusses.

Entgegen der von dem Antragsgegner vertretenen Ansicht kann auch die denkbare, wenn auch nicht naheliegende Möglichkeit, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlußfassung über eine Abrechnung nur deshalb verzögert, um sich für den drohenden Konkurs eines Wohnungseigentümers eine Masseverbindlichkeit zu verschaffen, nicht zu einem an-deren Ergebnis führen. Der Einwand, ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung sei rechtsmißbräuchlich zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer gefaßt worden, ist grundsätzlich kein Grund für eine absolute Nichtigkeit, sondern bedarf gemäß § 23 Abs. 4 WEG der frist-gerechten Geltendmachung durch gerichtliche Anfechtung. Auch dem Konkursverwalter steht im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG der Ein-wand des Rechtsmißbrauchs offen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft den Zeitpunkt der Abstimmung über die Jahresabrechnung nur deshalb verzögert, um eine Masseverbindlichkeit gegen die Konkursmasse zu begründen. Der Senat hat darüber hinaus für das Beschlußanfechtungsverfahren entschieden, daß ein Abrechnungsbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, der durch die Aufnahme nicht ausgeglichener Vorschußverpflichtungen des Rechtsvorgängers in die Abrechnung eine Mithaftung des Erwerbers für dessen Hausgeldschulden begründet (Beschluß vom 6. September 1993 - 24 W 4142/92 - zur Veröffentlichung vorgesehen). Eine solche Mög-lichkeit besteht hier jedoch nicht mehr, weil der Antragsgegner den erst nach Konkurseröffnung gefaßten Wohnungseigentümerbeschluß vom 26. April 1990, durch den die Abrechnung der Wirtschaftsjahre 1987 bis 1989 genehmigt wurde, nicht angefochten hat und nach Ablauf der Anfech-tungsfrist auch nicht mehr anfechten kann. Aus dem bestandskräftigen Ab-rechnungsbeschluß ist er deshalb aus den oben dargelegten Gründen zur Zahlung des rückständigen Hausgeldes als Masseschuld verpflichtet. Der vorliegende Fall ist auch nicht dem von dem Senat mit Beschluß vom 15. Februar 1993 - 24 W 3618/92 - (WE 1993, 194 = KG R Berlin 1993, 4 = WuM 1993, 302) entschiedenen Fall vergleichbar, daß die Fortschreibung eines alten Kontostandes in der Einzelabrechnung an der Festlegung der Beitragsschuld durch den neuen Abrechnungsbeschluß nicht teilnimmt. Denn im vorliegenden Fall handelt es sich nach den fehlerfreien Feststellungen des Landgerichts nicht um eine Fortschreibung schon in früheren Abrechnungen beschlossener Rückstände der Gemeinschuldnerin, sondern um die erstmalige Festlegung der Hausgeldschuld für die Wirtschaftsjahre 1987 bis 1989 durch den Wohnungseigentümerbeschluß vom 28. April 1990.

Bei der Konkurseröffnung gehen normale Gläubiger des Gemeinschuldners mehr oder weniger leer aus, da aus der ohnehin schmalen Konkursmasse zunächst vorrangige Ansprüche zu befriedigen sind. Die Frage, ob eine bevorrechtigte Masseschuld vorliegt, ist daher von besonderer Bedeutung.

Der Bundesgerichtshof hatte für den Fall des Konkurses über das Vermögen eines Wohnungseigentümers schon vor einigen Jahren entschieden, daß eine von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sonderumlage eine Masseschuld ist.

Davon ausgehend hat das Kammergericht in seinem Beschluß vom 8. September 1993 auch den Anspruch der Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes als Masseschuld angesehen, wenn die Abrechnung erst nach der Konkurseröffnung erstellt wird. Der Konkursverwalter hat diese Forderung dann vorrangig zu befriedigen. Dies allerdings nur dann, wenn der Eigentümerbeschluß erst nach der Konkurseröffnung gefaßt wurde; es lohnt also in diesen Fällen, nicht zu schnell zu sein. Der mögliche Einwand des Rechtsmißbrauchs wird für den Konkursverwalter nur schwer zu beweisen sein.