Hausgeldklage

Hausgeldklage; anfechtbarer Wohnungskauf

1. Ficht ein Wohnungseigentümer wegen des überhöhten Kaufpreises nur den Kaufvertrag an, wirkt sich dies auf den Eigentumserwerb unmittelbar noch nicht aus, so dass fälliges Hausgeld zu zahlen ist.

2. Auch schon nach der Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter ermächtigt sein, das Hausgeld einzuklagen und einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig. [...]

2. Die Berufung ist auch begründet. Der Anspruch auf das rückständige Wohngeld sowie auf den Rückstand aus der Abrechnung für 2006 steht der Kl. gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu.

a) Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist - entgegen der Ansicht der Bekl. - der Verwalter zur Vertretung der klagenden Wohnungseigentümer im vorliegenden Rechtsstreit berechtigt, ohne dass es zuvor eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte. Zwar ist ein Verwalter nicht kraft Gesetzes berufen, Ansprüche der Wohnungseigentümer oder des Verbandes gerichtlich geltend zu machen, vielmehr ist es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu befinden, ob ein Prozess geführt werden soll. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter aber durch Beschluss oder Vereinbarung bevollmächtigen, ihnen oder der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, im Umfang der erteilten Vertretungsmacht ist der Verwalter berechtigt, auch ohne einen besonderen Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft in einem gerichtlichen Verfahren zu beauftragen (BGH, NZM 2012, 562 Rn. 6). Dies ist vorliegend in der Teilungserklärung ... geschehen, denn dort ist ausdrücklich festgelegt, dass der Verwalter in „Erweiterung bzw. Ergänzung der gesetzlichen Bestimmungen" die Befugnis hat, die von den Wohnungseigentümern nach § 15 der Gemeinschaftsordnung zu entrichtenden Beiträge einzuziehen und diese gegenüber Säumigen gerichtlich geltend zu machen. Da Gegenstand des § 15 der Teilungserklärung die streitgegenständlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind, besteht eine entsprechende Befugnis des Verwalters.

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Verwaltervertrag zeitlich vor der Unterzeichnung der Teilungserklärung geschlossen wurde. Dies führt - anders als die Bekl. meinen - nicht zur Unwirksamkeit der Verwalterbestellung. Denn die Verwalterbestellung ist ... der Teilungserklärung erfolgt, damit wurde die Amtsstellung des Verwalters begründet (vgl. Niedenführ, WEG, § 26 Rn 6; Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, § 26 Rn. 21). Insoweit ist auch für den Beginn der Amtszeit des Verwalters die Regelung in der Teilungserklärung maßgeblich, eine andersartige Bestimmung im Verwaltervertrag wäre insoweit unwirksam (Bärmann/Merle, § 26 Rz. 70). Indes liegt eine abweichende Bestimmung im vorliegenden Fall ohnehin nicht vor, denn der Verwaltervertrag bestimmt ausdrücklich, dass die Verwalterbestellung ab Eintragung der Teilungserklärung erfolgen soll. Zudem beruht - entgegen der Ansicht der Bekl. - die im vorliegenden Rechtsstreit maßgebliche Befugnis des Verwalters, der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich durchzusetzen, nicht auf dem Verwaltervertrag, sondern auf der Teilungserklärung. Soweit die Bekl. insoweit der Ansicht sind, einzelne Punkte der Gemeinschaftsordnung seien unwirksam, so ist dies im vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Selbst wenn dies der Fall wäre, berührt dies die Bestellung des Verwalters als solche oder die Einräumung der Befugnis, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessen geltend zu machen, nicht und führt auch nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Gemeinschaftsordnung. Denn die Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich durchzusetzen in der Gemeinschaftsordnung, ist vom BGH ausdrücklich gebilligt worden (BGH NZM 2012, 562 Rn. 10). Ebenfalls ist die - nicht in der Gemeinschaftsordnung, sondern in der Teilungserklärung erfolgte Bestellung des Verwalters - wie ausgeführt - zulässig.

b) Die Bekl. sind auch Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Entgegen der Ansicht der Bekl. ändert hieran weder die Anfechtung des Kaufvertrages etwas noch eine etwaige Nichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 138 BGB.

aa) Denn selbst wenn der Kaufvertrag wegen einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein sollte, betrifft dies die Eigentümerstellung der Bekl. nicht, sondern führt lediglich zu einem Rückabwicklungsanspruch aus §§ 812 ff. BGB gegen die Verkäuferin, den die Bekl. bisher nicht durchgesetzt haben.

Denn das wertneutrale abstrakte Verfügungsgeschäft wird von der Sittenwidrigkeit des Verpflichtungsgeschäfts in der Regel nicht erfasst, es sei denn, dass die Unsittlichkeit gerade im Vollzug der Leistung liegt (BGH NJW 1990, 384; BGH, Urt. v. 21.3.1997, V ZR 355/95, zit. nach juris Rn. 6; BGH NJW-RR 2006, 888, 889). Hiervon ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts jedoch auch bei wucherähnlichen Rechtsgeschäften nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade nicht auszugehen, da sich das Missverhältnis im Äquivalenzverhältnis ausschließlich auf das Kausalgeschäft bezieht, nicht jedoch auf das Erfüllungsgeschäft (BGH, Urt. v. 21.3.1997, V ZR 355/95, zit. nach juris Rn. 6 m.w.N.). Eine Nichtigkeit des Erfüllungsgeschäfts käme vielmehr nur dann in Betracht, wenn mit ihm ein eigener sittenwidriger Zweck verfolgt würde (BGH aaO.). Hierfür ist nichts ersichtlich. Die im vorliegenden Fall von den Bekl. geltend gemachte Unausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung betrifft allein das Kausalgeschäft und wirkt sich auf das Erfüllungsgeschäft nicht aus (vgl. BGH aaO.).

Eine Nichtigkeit folgt ferner nicht daraus, dass Grund- und Erfüllungsgeschäft durch den Willen der Parteien zu einer Einheit i.S.d. § 139 BGB zusammengefasst wären. Denn ein derartiger Parteiwille ist jedoch grundsätzlich nicht zu unterstellen, und zwar - wie der BGH ausdrücklich betont - selbst dann nicht, wenn - wie beim Grundstückskaufvertrag üblich - Kaufvertrag und Auflassung in derselben Urkunde enthalten sind (BGH NJW 1985, 3006, 3007 m.w.N.; vgl. Staudinger-Sack/Fischinger, BGB, 11. Aufl., § 138 Rn. 169), wobei eine derartige Einheit im vorliegenden Fall bereits nicht gegeben ist.

Im Übrigen wäre die Erfüllungshandlung der Verkäuferin selbst dann nicht von der Nichtigkeit des Kaufvertrages erfasst, wenn die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB vorlägen. Denn selbst bei einer Nichtigkeit des Kaufvertrages aufgrund Wuchers erstreckt sich die Nichtigkeit nur auf das Erfüllungsgeschäft des Bewucherten - nicht jedoch auf das Erfüllungsgeschäft des Wucherers (allg. Meinung vgl. Staudinger/Sack/Fischinger, Neubearb. 2011, § 138, Rn. 264 m.w.N.). Dieses folgt neben dem Wortlaut, der ausdrücklich nur auf das „gewähren" lassen der Vorteile abstellt, auch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Denn der Bewucherte soll durch die Nichtigkeit geschützt werden und keine eigenen Rechtspositionen verlieren. Dies wäre aber der Fall, wenn auch sein Erfüllungsgeschäft von der Nichtigkeit erfasst wäre. In diesem Fall stünden dem Wucherer nämlich unmittelbar auf sein Eigentum gestützte Herausgabeansprüche zu. Bleibt hingegen das Erfüllungsgeschäft des Wucherers wirksam, bestehen gegen den Bewucherten nur Bereicherungsansprüche, die indes - anders als auf das Eigentum gestützte Herausgabeansprüche - u. a. gemäß § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen sein können (vgl. dazu BGH NJW 1995, 1152).

bb) Auch die von den Bekl. mit Schreiben ihrer Anwälte vom 21.11.2007 vorgenommene Anfechtung des Kaufvertrages führt nicht dazu, dass die Bekl. nicht Mitglieder der Eigentümergemeinschaft geworden sind.

Auch insoweit erfasst die Anfechtung - die schon ausweislich der Anfechtungserklärung nur „den Kaufvertrag" erfassen soll - die Erfüllungshandlung der Verkäuferin nicht.

(1) Zwar entspricht es gefestigter Rechtsprechung, dass in Fällen, in denen sich der für das Verpflichtungsgeschäft bestehende Anfechtungsgrund auch auf das Erfüllungsgeschäft erstreckt, auch das dingliche Erfüllungsgeschäft von der Anfechtung erfasst wird. Hiervon kann auch bei einer - wie hier - in Betracht kommenden arglistigen Täuschung ausgegangen werden, wenn der täuschungsbedingte Irrtum auch bei dem Erfüllungsgeschäft noch andauerte (so schon RGZ 70, 55, 56; vgl. BGHZ 58, 257; BeckOK BGB/Wendtland, § 142, Rn. 7; MüKoBGB/Busche, § 142, Rn. 15). Indes erstreckt sich die Nichtigkeit auch hier lediglich auf das Erfüllungsgeschäft des Anfechtungsgegners, denn nur bei diesem kann die Täuschung sich kausal auf die abgegebenen Willenserklärungen ausgewirkt haben. Demgegenüber kann der Willensmangel sich auf das abstrakte Erfüllungsgeschäft des Anfechtungsgegners, bei dem sich die Willensbetätigung des Anfechtenden auf die - insoweit neutrale - Annahme beschränkt, nicht auswirken (vgl. Sörgel/Hefermehl, § 142, Rn. 5, m.w.N.).

Eine Kausalität der von den Bekl. behaupteten Täuschung auf das Erfüllungsgeschäft der Verkäuferin ist vorliegend schon deshalb ausgeschlossen, weil dieses Verfügungsgeschäft - für sich betrachtet - zu einem Wertzuwachs im Vermögen der Bekl. führte und sich daher ein vorhandener Willensmangel insoweit - anders als im Hinblick auf die Zahlung des Kaufpreises - nicht auswirken konnte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Erfüllungshandlung der Verkäuferin mit der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden war. Auch wenn dies auf Seiten der Bekl. zu Belastungen führen kann, ändert dies an dem Wertzuwachs auf Seiten der Bekl. nichts, denn nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten hat die Wohnung einen Wert von über 30.000 €, so dass auch nach Abzug der Wohngeldbelastungen ein erheblicher Wertzuwachs verbleibt.

(2) Hinzu kommt, dass im vorliegenden Falle eine entsprechende Anfechtungserklärung auch des dinglichen Erfüllungsgeschäfts der Verkäuferin nicht erfolgt ist. Die - anwaltlich vertretenen - Bekl. haben die Anfechtung ausdrücklich auf den Kaufvertrag beschränkt und die Verkäuferin gebeten, sich zur „Rückabwicklung des Kaufvertrages" mit den Prozessbevollmächtigten der Bekl. in Verbindung zu setzen.

Es hätte jedoch einer ausdrücklichen Erklärung bedurft, wenn die Bekl. ausnahmsweise auch das sie begünstigende Erfüllungsgeschäft der Verkäuferin hätten anfechten wollen, welches im vorliegenden Fall zudem noch nicht einmal in der gleichen Urkunde wie der Kaufvertrag enthalten war. Denn durch eine erfolgreiche Anfechtung des Erfüllungsgeschäfts der Verkäuferin hätten die Bekl. unmittelbar ihr Eigentum an der Wohnung verloren, während sie bei einer Anfechtung lediglich des Verpflichtungsgeschäfts nur einem bereicherungsrechtlichem Rückforderungsanspruch der Verkäuferin ausgesetzt sind, dem sie gegebenenfalls eigene Rückforderungsansprüche entgegenhalten könnten. Ein solches untypisches und nicht interessengerechtes Ergebnis kann nicht durch eine Auslegung der Anfechtungserklärung, die sich nach §§ 133, 157 BGB maßgeblich an der Interessenlage der Parteien zu orientieren hat, gewonnen werden. Hierzu wäre vielmehr eine ausdrückliche Erklärung erforderlich gewesen.

c) Sind die Bekl. damit Wohnungseigentümer, besteht der geltend gemachte Anspruch.

Sowohl der Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 als auch die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2006 sind - was die Bekl. nicht in Abrede stellen - durch bestandskräftige Beschlüsse der Eigentümerversammlung beschlossen worden und damit auch für die Bekl. bindend.

Soweit die Bekl. darüber hinaus bestreiten, dass die eingeklagten Hausgeldzahlungen bei der Kl. „nicht eingegangen sind", führt dies ebenfalls nicht zum Erfolg. Denn die Bekl. - die sich insoweit (wohl) auf Erfüllung berufen - haben hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Etwas anderes ergibt sich auch nicht dadurch, dass die Zahlungen in der Vergangenheit durch einen Mietgaranten erfolgt sind, denn dieses ändert die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Erfüllung (§ 362 BGB) nicht. Im Übrigen ergibt sich aus dem eigenen Schreiben der Bekl. vom 25. November 2006, dass die Mietgarantin seit Juli 2006 keine Zahlungen mehr geleistet hat.

3. Der Zinsanspruch folgt in der im Berufungsverfahren noch geltend gemachten Höhe (§ 520 Abs. 3 Nr. 1, § 308 ZPO) aus §§ 286, 288 BGB.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 544 ZPO.

Ficht ein Wohnungserwerber wegen des überhöhten Kaufpreises nur den Kaufvertrag an, wirkt sich dies auf den Eigentumserwerb unmittelbar noch nicht aus, so dass fälliges Hausgeld zu zahlen ist.

Die WEG, vertreten durch den Verwalter, klagt 2010 aus dem Wirtschaftsplan 2006 und der zugehörigen Jahresabrechnung ca. 900 € Hausgeld ein. Die Beklagten berufen sich auf einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für die Wohnung. Ihr Anwalt hat gegenüber dem Verkäufer die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nur hinsichtlich des Kaufvertrags erklärt und leugnet die Befugnis des Verwalters, das Hausgeld über einen Rechtsanwalt einzuklagen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung des fälligen Hausgeldes ergibt sich hier schon aus der Gemeinschaftsordnung. Das berechtigt den Verwalter auch zur Mandatierung eines Anwalts. Da die Wohnungskäufer sich mit ihrer Arglistanfechtung nur gegen den Kaufvertrag gewandt haben, bleibt die Übereignung der Wohnung bis zur Rückgängigmachung wirksam. Damit wird auch das fällig gestellte Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft geschuldet.

Die auf den ersten Blick verwunderliche Entscheidung beruht auf der fast vollständigen Trennung des schuldrechtlichen Kaufvertrages von dem sachenrechtlichen Erfüllungsgeschäft der Übereignung der Eigentumswohnung nach dem BGB. Sowohl bei Annahme der Sittenwidrigkeit als auch bei der erfolgreichen Arglistanfechtung wird vielfach versucht, den Einwand des rückwirkend unwirksamen Kaufvertrages gleich auf die Erfüllungshandlung durchgreifen zu lassen. Dies hat der Rechtsanwalt hier aber schon dadurch verbaut, dass er die Anfechtungserklärung nur auf den Kaufvertrag bezogen, nicht aber zugleich auf das zugehörige Erfüllungsgeschäft erstreckt hat. Folgerichtig muss das Eigentum erst erfolgreich zurückverlangt und die Eintragung im Grundbuch rückgängig gemacht werden, bis die laufende Verpflichtung zur Zahlung der fälligen Hausgelder für den betrogenen Wohnungskäufer entfällt. Zu kritisieren ist die überlange Prozessdauer, ohne dass eine dafür etwa verantwortliche Beweisaufnahme ersichtlich wäre. Das AG hat relativ schnell schon Mitte 2010 geurteilt. Das LG hat für die Berufungsentscheidung drei (!)volle Jahre gebraucht. Dauert der Prozess über die Rückübereignung ebenso lange, werden die reingelegten Käufer noch für viele Jahre Hausgeld zahlen müssen.