Härtegründe nach Eigenbedarfskündigung, Suche um Ersatzwohnraum

1. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Eigenbedarfskündigung wirkt nur gegenüber dem am Verfahren beteiligten Vermieter, nicht aber gegenüber anderen Mitvermietern. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine notwendige Streitgenossenschaft handeln sollte.

2. Der Mieter kann sich auf einen Härtegrund nach § 574 BGB nicht allein wegen seines Alters und der langen Mietdauer berufen; er hat sich vielmehr um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, auch wenn er nur eine geringe Rente von 800 € monatlich bezieht.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. zu 1 bis 3 sind Vermieter, der Bekl. ist seit dem Jahr 1976 Mieter einer im zweiten Obergeschoss eines aus drei Wohneinheiten bestehenden Hauses in H. gelegenen Zweizimmerwohnung nebst einem andernorts befindlichen Keller. Die zuletzt zu entrichtende Nettokaltmiete belief sich auf 257,68 € monatlich.

2 Im Jahr 2015 erklärte lediglich der (am Revisionsverfahren nicht mehr beteiligte) Kl. zu 1, der mit seiner Familie in dem Haus in H. die im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss gelegenen Räume bewohnt, gegenüber dem Bekl. die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage wies das Amtsgericht in einem Vorprozess ab. Es ließ zwar die Eigenbedarfskündigung des Kl. zu 1 durchgreifen, ordnete jedoch auf den Härteeinwand des Bekl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an. Die hiergegen eingelegte Berufung nahm der Kl. zu 1 zurück, nachdem das Landgericht zwar Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung jedoch aus formellen Gründen als unwirksam angesehen hatte, da die Kl. zu 2 und 3 die Kündigungserklärung nicht mitunterzeichnet hatten.

3 Mit anwaltlichem Schreiben vom 2. März 2018 erklärten nunmehr die Kl. zu 1 bis 3 - mit der gleichen Begründung wie in der vorstehend genannten Kündigungserklärung - die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Kl. zu 1. Der mittlerweile über 70 Jahre alte Bekl. widersprach der Kündigung und berief sich erneut auf das Vorliegen von Härtegründen, die sich seit dem Vorprozess nicht verändert hätten.

4 Das Amtsgericht hat die von den Kl. zu 1 bis 3 erhobene, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Keller gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. zu 2 und 3 hat das Landgericht - unter Zurückweisung der Berufung des Kl. zu 1 - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und der Klage stattgegeben. Dabei hat es die Eigenbedarfskündigung der Kl. für wirksam erachtet und einen Anspruch des Bekl. auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB mangels einer Bindung der Kl. zu 2 und 3 an die Entscheidung des Vorverfahrens und wegen Fehlens von Härtegründen i.S.d. § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB verneint.

5 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren gegenüber den Kl. zu 2 und 3 weiter.

II. 6 Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Bejahung der Wirksamkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Berufungsgericht wendet. Insoweit ist die Revision nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO), weil sie - entgegen der Auffassung der Revision - vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von dem Bekl. geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. […]

III. 12 1. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, fehlt es an einem Zulassungsgrund (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angegebenen Frage der Reichweite der Rechtskraft und Bindungswirkung eines rechtskräftigen, aber nur gegenüber einem von mehreren (notwendigen) Streitgenossen ergangenen Gestaltungsurteils kommt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts. […]

17 Die Rechtskraft eines Urteils wirkt nach § 325 Abs. 1 ZPO grundsätzlich nur für und gegen die Parteien des Rechtsstreits, in dem das Urteil ergangen ist (vgl. BGH, Urteile vom 23. September 2014 - VI ZR 483/12, NZV 2015, 179 Rn. 9; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 382 f.; MünchKomm-ZPO/Gottwald, 6. Aufl., § 325 Rn. 1, 5 und 10).

18 Daher entfaltet selbst im Fall einer notwendigen Streitgenossenschaft (§ 62 ZPO) - wobei vorliegend dahingestellt bleiben kann, ob eine solche zwischen den Kl. zu 1 bis 3 als Vermieter der streitgegenständlichen Räumlichkeiten bestand - ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil keine Bindungswirkung gegenüber den nicht am Rechtsstreit beteiligten Streitgenossen (vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, GE 2014, 879 = WuM 2014, 432 Rn. 11; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, aaO.; MünchKommZPO/Gottwald, aaO. Rn. 75, 93; vgl. auch Senatsurteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter II 2). […]

25 2. Die Revision hat, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Zulassung eröffnet ist, auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch des Bekl. gegen die am Revisionsverfahren noch beteiligten Kl. zu 2 und 3 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB verneint. Nach den oben (unter III 1 a bb [1] bis [3]) dargestellten Maßstäben steht dieser Beurteilung des Berufungsgerichts - entgegen der Auffassung der Revision - weder die (materielle) Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils des (nur) zwischen dem früheren Kl. zu 1 und dem Bekl. geführten Vorprozesses entgegen noch war das Berufungsgericht durch die Gestaltungswirkung des in diesem Urteil erfolgten Ausspruchs der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit daran gehindert, im vorliegenden Rechtsstreit eine erneute Prüfung des Vorliegens von Härtegründen des Bekl. i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber den Kl. zu 2 und 3 vorzunehmen (dazu nachfolgend unter a). Im Rahmen dieser Prüfung sind dem Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler nicht unterlaufen (dazu nachfolgend unter b).

26 a) Ausgehend von den oben (unter III 1 a bb [1] bis [3]) genannten Grundsätzen kommt im vorliegenden Fall - wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat - eine Bindungswirkung betreffend die von dem Amtsgericht im Vorprozess angenommenen Härtegründe und den darauf gestützten Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber den an diesem Verfahren nicht beteiligten Kl. zu 2 und 3 nicht in Betracht. Denn eine Erstreckung der Rechtskraft dieses in dem Vorprozess erlassenen Urteils auf weitere Personen als die dortigen Prozessparteien, namentlich auf die Kl. zu 2 und 3, ist weder vom Gesetz ausdrücklich angeordnet noch nach dem Sinn einer Gesetzesvorschrift geboten. Weder die Vorschriften der Zivilprozessordnung noch diejenigen des Bürgerlichen Gesetzbuchs sehen eine solche Erstreckung vor.

27 aa) Die Vorschrift des § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO ordnet eine Erstreckung der Rechtskraft auf am Verfahren nicht beteiligte Dritte weder ausdrücklich noch sinngemäß an. Sie dient vielmehr nach den Gesetzesmaterialien dem Rechtsfrieden, indem den Parteien des Rechtsstreits hiermit bei der Abweisung der Räumungsklage Klarheit darüber verschafft wird, wie lange und unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis sich fortsetzt (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 13; Stein/Jonas/Althammer, ZPO, 23. Aufl., § 308a Rn. 1 m.w.N.).

28 bb) Auch aus der Bestimmung des § 574a Abs. 1, 2 BGB ergibt sich nicht, dass die Kl. zu 2 und 3 an den im Vorprozess erfolgten Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen gebunden wären. Eine solche Erstreckung der Rechtskraft dieses Ausspruchs auf an dem Vorprozess nicht beteiligte Personen lässt sich weder dem Wortlaut der genannten Bestimmung noch ihrem Sinn und Zweck entnehmen.

29 cc) Dies gilt in gleicher Weise für die Vorschrift des § 574c Abs. 2 BGB. Nach dieser Bestimmung kann der Mieter, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Diese Regelung soll den gerechten Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern gewährleisten (vgl. Bericht des Rechtsausschusses über den vom Bundesrat eingebrachten Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 4. Dezember 1967, zu BT-Drs. V/2317, S. 3 [zum wortgleichen § 556c Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.]). Ein solcher Ausgleich wäre jedoch gefährdet, wenn ein Vermieter - wie im vorliegenden Fall die Kl. zu 2 und 3 - an eine Entscheidung gebunden wäre, ohne sich in dem vorausgegangenen Verfahren - hier dem zwischen dem früheren Kl. zu 1 und dem Bekl. geführten Vorprozess - rechtliches Gehör verschaffen und zu den von dem Mieter vorgetragenen Härtegründen Stellung nehmen zu können. Dementsprechend sieht § 308a Abs. 1 Satz 2 ZPO auch vor, dass vor dem Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 574a Abs. 2 BGB) die (Prozess-) Parteien zu hören sind.

30 b) Das Berufungsgericht ist im Rahmen seiner hiernach zu Recht vorgenommenen (erneuten) Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen der von dem Bekl. geltend gemachten Härteregelung nach §§ 574, 574a BGB rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, es fehle bei dem Bekl. bereits an einem Härtegrund i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

31 aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, GE 2021, 493 = NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, GE 2021, 1057 = NJW-RR 2021, 1312 Rn. 24; jeweils m.w.N.). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand.

32 bb) Rechtsfehlerfrei und von der Revision auch nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass das Alter des Bekl. und die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich genommen noch nicht die Annahme einer Härte i.S.d. § 574 BGB rechtfertigen, sondern im Rahmen einer Gesamtwürdigung die sich daraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels zu berücksichtigen sind (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = BGHZ 222, 133 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, GE 2021, 1057 = NJW-RR 2021, 1312 Rn. 26). Dabei hat das Berufungsgericht auch rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen - und in bestimmten Fällen auch allein die im Fall eines Wohnungswechsels bestehende ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters - einen Härtegrund i.S.d. § 574 BGB darstellen können (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO. Rn. 31; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, aaO. Rn. 29). Ferner hat es berücksichtigt, dass eine Härte auch vorliegen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB).

33 cc) Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht das Vorbringen des - in der Berufungsverhandlung auch persönlich angehörten - Bekl. beanstandungsfrei dahingehend gewürdigt, dass Härtegründe i.S.v. § 574 BGB nicht vorliegen.

34 Dabei ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit auch nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Bekl. etwaige, im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen weder behauptet hat noch solche ersichtlich sind; der Bekl. erfreue sich vielmehr nach eigenem Bekunden in der mündlichen Verhandlung „(altersentsprechend) bester Gesundheit“.

35 Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verfahrensfehlerhaft nicht alle für den Bekl. sprechenden Umstände berücksichtigt und daher nicht erkannt, welche besondere Härte ein Auszug für den Bekl. bedeuten würde, greift nicht durch.

36 (1) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Darstellung der Revision - sowohl das Alter und die lange Mietdauer als auch die Angaben des Bekl. zum Ausmaß seiner Verwurzelung im Stadtteil H.-K. und in der Wohnung selbst infolge der langjährigen Nutzung und der damit einhergehenden persönlichen Erlebnisse berücksichtigt. Dabei hat es auch ausdrücklich das berufliche Schaffen des Bekl. in der Wohnung in die Würdigung miteinbezogen. Es hat jedoch sich daraus ergebende Folgen, die die Annahme einer Härte i.S.v. § 574 BGB gerechtfertigt hätten, nicht feststellen können.

37 Soweit die Revision darauf verweist, dass der Bekl. - wie er dem Berufungsgericht im Rahmen seiner mündlichen Anhörung geschildert habe - es gewöhnt sei, in der Nähe seiner Wohnung einzukaufen, und dort auch Bekannte treffe, zeigt sie keinen von dem Berufungsgericht übergangenen entscheidungserheblichen Sachvortrag auf. Dem Vorbringen des Bekl. sind auch insofern keine mit einem Wohnungswechsel verbundene Folgen zu entnehmen, die sich von den damit typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben.

38 (2) Auch hat das Berufungsgericht den Vortrag des Bekl. zu der von ihm bezogenen Rente in Höhe von (nur) 800 € monatlich ausdrücklich in seine Würdigung miteinbezogen. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang indes zutreffend darauf abgestellt, dass der Bekl. nicht vorgetragen habe, inwiefern er sich bislang um Ersatzwohnraum bemüht habe.

39 Den Mieter trifft jedoch eine Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Selbst bei einer - vom Berufungsgericht hier nicht - festgestellten und/oder in Verordnungen zugrunde gelegten angespannten Wohnungslage für das betroffene Gebiet stellte dies allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB dar, das jedoch erst in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag des Mieters zu konkret ergriffenen Maßnahmen zum Auffinden von geeignetem und bezahlbarem Wohnraum zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = BGHZ 222, 133 Rn. 52).

40 (3) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt, dass es dem (früheren) Kl. zu 1 allenfalls um höheren Wohnkomfort gegangen sei.

41 Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, hat der Bekl. nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits keine Härtegründe i.S.v. § 574 BGB dargelegt, so dass eine Gewichtung der beiderseitigen Interessen nicht mehr geboten war. Die von dem Berufungsgericht dennoch vorgenommene Abwägung zwischen dem Erlangungsinteresse der Kl., namentlich des früheren Kl. zu 1, als Vermieter und dem Bestandsinteresse des Bekl. als Mieter stellt sich insofern als nicht tragende Erwägung dar. Das Berufungsgericht hat auch in diesem Zusammenhang darauf verwiesen, dass der Bekl. Härtegründe nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Es kommt daher nicht darauf an, ob es die Wohnsituation des Kl. zu 1 in diesem Zusammenhang vollständig festgestellt und zutreffend gewürdigt hat.

42 3. Soweit die Revision darüber hinaus hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO begehrt, ist dieser Antrag bereits unzulässig.

43 a) Wie sich aus § 721 Abs. 1 ZPO ergibt, kann von dem zuständigen Prozessgericht eine Räumungsfrist nur in dem Urteil, in dem auf Räumung erkannt wird, gewährt werden. Zwar kann eine Räumungsfrist grundsätzlich auch noch in einem Revisionsurteil ausgesprochen werden (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, GE 2010, 1055 = NJW 2010, 3571 Rn. 21). Eine vom Urteil isolierte Gewährung einer Räumungsfrist sieht das Gesetz - von dem hier nicht vorliegenden Fall einer auf zukünftige Räumung erkennenden Entscheidung (§ 721 Abs. 2 ZPO) abgesehen - hingegen nicht vor (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. April 2010 - VIII ZR 283/09, GE 2010, 842 = WuM 2010, 322 unter II; vom 24. April 2014 - V ZR 74/14, WuM 2014, 354 Rn. 7; jeweils m.w.N.).

44 b) Der Antrag kann auch nicht in einen Antrag auf Verlängerung der in dem angefochtenen Urteil des Berufungsgerichts bestimmten Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO umgedeutet werden. Für diesen Antrag wäre gemäß § 721 Abs. 4 Satz 1 ZPO nach Abschluss des Berufungsverfahrens wieder das Prozessgericht erster Instanz zuständig. Das gilt auch dann, wenn die Sache bei dem Revisionsgericht anhängig ist; die Regelung in § 721 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 2 ZPO, wonach während des Berufungsverfahrens das Berufungsgericht zuständig ist, ist auf das Revisionsverfahren nicht übertragbar (vgl. BGH, Beschlüsse vom 24. April 2014 - V ZR 74/14, aaO. Rn. 8; vom 27. Juni 1990 - XII ZR 73/90, NJW 1990, 2823).

45 IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Revision zurückgewiesen durch Beschluss vom 15. März 2022, siehe GE 11/2022, 583.

Nach § 574 BGB kann ein Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellen würde. Er hat jedoch die Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.

Von den drei Vermietern hatte nur einer wegen Eigenbedarfs gekündigt; das Amtsgericht nahm die Wirksamkeit der Kündigung an, ordnete aber auf den Härteeinwand Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an. Das Urteil wurde rechtskräftig, nachdem der Kläger die Berufung zurückgenommen hatte, weil das Landgericht auf die Unwirksamkeit der Kündigung durch nur einen Vermieter hingewiesen hatte. Auf die erneute Räumungsklage der drei Vermieter wegen Eigenbedarfs des ursprünglichen Klägers gab das Landgericht der Klage statt und verneinte einen Härtegrund für den Mieter.

Auf die zugelassene Revision wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die rechtskräftige Bejahung eines Härtegrunds durch das Amtsgericht nicht für den Folgeprozess gelte. Das Landgericht habe auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein solcher Grund nicht bestehe, weil das Alter des Mieters und die lange Mietdauer nicht ausreichten. Der Mieter habe sich auch nicht um angemessenen Ersatzwohnraum bemüht.

Der BGH betont, dass der „Tatrichter“ eine Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen hat, und dass insoweit ein Beurteilungsspielraum besteht. Weil hier der Mieter sich nur auf sein Alter und die lange Mietdauer berufen konnte, nicht aber auf erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen, und konkrete Bemühungen zum Auffinden von geeignetem und bezahlbaren Wohnraum fehlten, kam eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht.