Härtefallabwägung und Pflegegeld

Pflegegeld ist grundsätzlich bei der Frage zu berücksichtigen, ob die Wohnung bereits vor Ankündigung und Vornahme der Modernisierung für den Mieter „zu teuer“ war.

(Leitsatz der Redaktion).

II. […] 2. Die zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die von der Kl. zu zahlende Miete für die streitbefangene Wohnung hat sich durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 29. September 2015 i.V.m. dem diese korrigierenden Schreiben vom 31. März 2016 nicht seit dem 1. Juni 2016 gem. §§ 555c ff. BGB modernisierungsbedingt um einen Modernisierungszuschlag von 140,65 € monatlich erhöht.

Gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte - rechtzeitig im Sinne des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB von der Kl. mit Schreiben vom 6. November 2014 geltend gemacht - hat das Amtsgericht fehlerhaft verneint:

Die von der Bekl. für die Modernisierungsmaßnahmen umgelegten Kosten würden für die Kl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 140,65 € und damit zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 419,91 € auf insgesamt 708,76 € führen. Eine zusätzliche Mietbelastung von 140,65 € ist für die Kl. jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Bekl. nicht zu rechtfertigen.

Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich abweichend von dem Amtsgericht einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. - wie auch von der Bekl. zugrunde gelegt - bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 1, 2 bei juris).

Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Zumutbarkeit der zusätzlichen finanziellen Belastung für die Kl. rechtsfehlerhaft verneint:

Für die vorzunehmende Abwägung ist von dem zum Erklärungs- und Erhöhungszeitpunkt erzielten monatlich der Kl. zur Verfügung stehenden Geldbetrag auszugehen. Dabei sind vorliegend die von ihr jeweils monatlich bezogene Grundsicherung in Höhe von 714,74 €, die Rente in Höhe von 99,40 € sowie Pflegegeld in Höhe von gemäß Mitteilung der Techniker Krankenkasse vom 8. September 2015 244 € abzüglich des nach ihren Angaben an die Tochter abgegebenen Betrages von monatlich maximal 50 € = 194 €, mithin ein Betrag von 1.008,14 € zu berücksichtigen. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist das Pflegegeld bei der Beurteilung des der Kl. zur Verfügung stehenden monatlichen Geldbetrages miteinzubeziehen. Auch wenn es sich dabei nicht um steuerpflichtiges Einkommen des Pflegebedürftigen handelt, spricht für die Berücksichtigung, dass es in dem vorliegenden Zusammenhang darauf ankommt, welche Geldbeträge der Kl. tatsächlich monatlich zur Verfügung stehen. Gegen die generelle Berücksichtigungsfähigkeit spricht ferner nicht der Zweck des Pflegegeldes, der gemäß § 1 BundespflegegeldG darin besteht, in Form eines Beitrages pflegebedingte Mehraufwendungen pauschaliert abzugelten, um pflegebedürftigen Personen soweit wie möglich die notwendige Betreuung und Hilfe zu sichern sowie die Möglichkeit zu verbessern, ein selbstbestimmtes, bedürfnisorientiertes Leben zu führen. Daraus ergibt sich, dass der Betrag dem Pflegebedürftigen im Grundsatz zur freien Verfügung steht, jedenfalls solange davon auszugehen ist, dass eine diesem Zweck entsprechende Pflege des Pflegebedürftigen in dessen Wohnräumen gewährleistet ist, zudem gemäß § 33b BundespflegegeldG nur für den Fall von Hinweisen auf eine drohende Unterversorgung das Pflegegeld gemindert oder entzogen werden kann. Der diesbezügliche Vortrag der Kl. zu der Verwendung des Pflegegeldes und ihrer ausreichenden Versorgung ist auch unter Einbeziehung des Bestreitens der Höhe des der Kl. zur Verfügung stehenden Pflegegeldes seitens der Bekl. ausreichend. Durch das - als solches der Höhe nach nicht bestrittene Pflegegeld - wird die häusliche Pflege durch Angehörige oder Bekannte sichergestellt und die Auszahlung erfolgt unmittelbar an die zu pflegende Person. Damit steht nach dem substantiiert vorgetragenen, in sich schlüssigen Vortrag der Kl. zu der unentgeltlichen Pflege durch ihre Tochter und des Nichtbestehens eines zusätzlichen finanziellen Pflegeaufwands zunächst prima facie fest, dass der Kl. der Betrag des Pflegegeldes zusätzlich zur Verfügung stand. Anhaltspunkte dafür, dass die Angaben der Kl. zu den ihr zur Verfügung stehenden Beträge unzutreffend sind, sind weder erheblich eingewandt oder sonst auch nicht nach dem persönlichen Eindruck von der Bekl. in der mündlichen Verhandlung ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Bekl. kann gerade bei der Leistung von Pflegegeld ohne nähere von ihr zumindest im Ansatz vorzubringende Anhaltspunkte nicht davon ausgegangen werden, dass abweichend von den abschließenden Angaben der Kl. zu der Verwendung des Pflegegeldes höhere finanzielle Aufwendungen für die Pflege durch den nahen Angehörigen entstehen. Für diese Beurteilung spricht in der Gesamtschau auch, dass es hier nicht um das direkte Ableiten etwaiger Rechtsfolgen aus den Angaben der Kl. zu der Bemessungsgrundlage ihrer finanziellen Belastbarkeit, sondern lediglich um die Frage geht, welcher Betrag als Bemessungsgrundlage für die Frage herangezogen werden kann, ob die Wohnung vor der streitgegenständlichen Erhöhung auch

n der Gesamtschau auch, dass es hier nicht um das direkte Ableiten etwaiger Rechtsfolgen aus den Angaben der Kl. zu der Bemessungsgrundlage ihrer finanziellen Belastbarkeit, sondern lediglich um die Frage geht, welcher Betrag als Bemessungsgrundlage für die Frage herangezogen werden kann, ob die Wohnung vor der streitgegenständlichen Erhöhung auch nicht bereits erheblich zu teuer, sondern noch finanzierbar war. Letzteres ist hier zudem bereits dadurch indiziert, dass die Kl. stets pünktlich die vereinbarte Miete in voller Höhe gezahlt und damit gezeigt hat, dass sie hierzu offensichtlich finanziell in der Lage ist (vgl. auch Kammer, aaO., Tz. 9). Mithin ist davon auszugehen, dass der Kl. ohne den Ausspruch der streitgegenständlichen Erhöhung bei der damaligen Bruttowarmmiete von 568,11 € monatlich 440,30 € für die Bestreitung ihres allgemeinen Lebensunterhalts mithin täglich 14,76 €, ausgehend von dem Nettokaltmietzins von 419,91 € täglich 19,60 € zur Verfügung standen. Bereits dieser Betrag liegt deutlich unter dem Existenzminimum (vgl. dazu Kammer, aaO., Tz. 10), und die der Kl. zur Deckung ihrer Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel bereits vor der Modernisierung waren damit absolut so gering, dass jede weitere modernisierungsbedingte Erhöhung für sie zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Härte geführt hätte. Diese Wertung findet allenfalls im konkreten Einzelfall eine Einschränkung, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden wäre (vgl. BGH, aaO., Tz. 2 bei juris). Von einem derart deutlichen, über eine bloße Verbesserung der Mietsache erheblich hinausgehenden Komfortgewinn durch die Modernisierungsmaßnahmen (Fassadendämmung/Austausch der Fenster) wird vorliegend nicht ausgegangen, zumal die Fenster der streitbefangenen Wohnung ohnehin instand zu setzen waren. Auch kann nach der eigenen Berechnung der Bekl. in dem maßgeblichen Mieterhöhungsschreiben vom 31. März 2016 nicht ohne Weiteres von tatsächlich niedrigeren Heizkosten ausgegangen werden, da darin abweichend von dem Ankündigungsschreiben für die vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen vom 17. Oktober 2014 keine verringerte Vorauszählung für Heizung und Warmwasser berechnet wird. Abgesehen davon sind geringfügig geringere Heizleistungen und dadurch niedrigere Heizkosten als solche lediglich im Zuge der zu prüfenden künftigen finanziellen Belastung, die hier wie gesagt ohnehin nicht als geringer dargestellt ist, zu prüfen (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB; vgl. auch BGH, aaO. Tz. 6).

Die Ansicht der Bekl., Voraussetzung für den Härteeinwand sei eine allein aufgrund der Mieterhöhung eingetretene persönliche Härte, findet im Gesetz keine Stütze. § 559 Abs. 5 § 1 BGB stellt ohne Einschränkung darauf ab, dass die Mieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Es ergeben sich auch weder aus der Gesetzesbegründung noch aus der Rechtsprechung Anhaltspunkte für das Verständnis der Bekl., im Gegenteil, da unabhängig vom Komfortzuwachs bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben ist, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken (Kammer, aaO., Tz. 10). Schließlich führt auch die Größe der von der Kl. angemieteten - 58,86 m2 großen - 2-Zimmer-Wohnung zu keinem der Bekl. günstigeren Abwägungsergebnis. Zwar kann bei der gebotenen Interessenabwägung zu Lasten des Mieters Berücksichtigung finden, dass er sich - gemessen an seinen sozialen Verhältnissen - eine viel zu große und teure Wohnung leistet (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 559 Tz. 105). Jedoch ist ein derartiges Missverhältnis nicht gegeben. Die Wohnung ist mit 58,86 m2 nicht unverhältnismäßig groß, wie bereits die von der Bekl. herangezogene Tabelle des Statistischen Bundesamtes über die durchschnittliche Wohnfläche pro Person zeigt, in der für die Mietwohnung eines wie hier vorliegenden Senioren-1-Personen-Haushalts eine durchschnittliche Wohnfläche von 57,30 m2 angegeben wird. Diese Fläche überschreitet die streitgegenständliche Wohnung aber nur äußerst geringfügig. Andererseits war die Wohnung für die Kl. vor der streitgegenständlichen Erhöhung mit einer Nettokaltmiete von 419,19 € auch nicht erheblich zu teuer, sondern - gemessen an dem ihr vergleichsweise niedrigen verfügbaren Geld unter Zugrundelegung eines täglich zur Verfügung stehenden Betrages von 19,60 € täglich zur Bestreitung der sonstigen Mietnebenkosten und ihres allgemeinen Lebensunterhaltes - gerade noch finanzierbar (vgl. Kammer, aaO., Tz. 10 f., wo der Mieterin ein entsprechender Betrag in Höhe von 21,40 € täglich für eine deutlich größere Wohnung zur Verfügung stand), wobei sie dies auch noch dahingehend substantiiert hat, dass bei einem finanziellen Engpass die Tochter jederzeit unterstützend eingreifen würde, was auch dadurch belegt wird, dass sie derzeit die Zahlung des Mieterhöhungsbetrages unter Vorbehalt ermöglicht. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob der Kl. überhaupt zum Vorwurf gereichen kann, eine unabhängig von der Wohnungsgröße schlicht zu teure Wohnung gemietet zu haben, wenn sie wie vorliegend regelmäßig die Monatsmiete erbracht und damit gezeigt hat, dass der Betrag auch für sie erschwinglich ist. Dies insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass sich ihre finanziellen Verhältnisse im Vergleich zum Zeitpunkt der Wohnungsanmietung im Jahre 1999, in dem die Wohnung für sie unproblematisch bezahlbar war, deutlich verschlechtert haben (vgl. Kammer, aaO., Tz. 11).

Beachtliche Vermieterinteressen, die bei der gebotenen Interessenabwägung zu Lasten der Mieterin Berücksichtigung finden, sind nicht vorgetragen.

Daran ändert auch der Umstand einer energetischen Sanierung nichts, da die Energieeinsparung als solche im Rahmen der Härteprüfung keine Berücksichtigung findet, wie der klar formulierten Vorschrift des § 559 Abs. 1, 4 BGB zu entnehmen ist.

Soweit die Bekl. pauschal einwendet, die Modernisierungsarbeiten hätten die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB, fehlt es bereits an einem entsprechenden Sachvortrag für die im Interesse des Mieterschutzes ohnehin restriktive Auslegung dieses Ausnahmetatbestandes (vgl. Emmerich in: Staudinger/Volker Emmerich [2014] BGB, § 559 Tz. 39 m.w.N.), so dass die beantragte Sachverständigenbegutachtung ausscheidet. Darauf hat nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Kl. bereits das Amtsgericht im Rahmen der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Die Bekl. trägt als für das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes darlegungs- und beweispflichtig hierzu auch im Berufungsrechtszug keine verwendbaren Tatsachengrundlagen, gegebenenfalls zusätzlich belegt durch beispielsweise eine amtliche Auskunft, zur Prüfung der Voraussetzung von Ausstattungsmerkmalen des allgemein üblichen Standards unter Zugrundelegung des Maßstabes, dass der Zustand bereits bei zwei Dritteln der Wohnungen derselben Baualtersklasse in derselben Region tatsächlich erreicht sein soll (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, BGHZ 117; 217-230), vor. Auch auf ausdrückliches Befragen der zusätzlich gem. § 141 Abs. 3 ZPO ermächtigten Prozessbevollmächtigten der Bekl. im Rahmen der ausgiebigen Erörterung dieses Einwands in der mündlichen Verhandlung haben diese keine näheren Angaben hierzu getätigt, so dass nicht einmal der auch maßgebliche Errichtungszeitraum des hier streitbefangenen Gebäudes festgestellt werden kann, worauf der Kl.vertreter bereits mit Schriftsatz vom 11. November 2016 hingewiesen hat; dies auch mit dem zutreffenden Hinweis darauf, dass das von der Bekl. zitierte Urteil der Kammer vom 30. Mai 2013 (67 S 577/12, Tz. 38 bei juris) zu der allgemeinen Üblichkeit des Einbaus von Isolierglasfenstern nicht ohne Weiteres herangezogen werden kann, da es sich anders als in dem dortigen Sachverhalt, in dem explizit auf gerichtsbekannte Objekte in der maßgeblichen Errichtungszeit abgestellt wurde, vorliegend nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kl. gerade nicht um einen damit vergleichbaren Altbau handelt.

Schließlich greift auch der Ausnahmetatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht, da nicht ersichtlich ist, dass die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die die Vermieterin nicht zu vertreten hat, wie etwa bei gesetzlichen Nachrüstpflichten gemäß § 10 EnEV.

Bei der unvollständig zitierten Entscheidung handelt es sich um den Beschluss der Kammer vom 26. April 2016 - 67 S 78/16 -, GE 2016, 865.

Seit der Mietrechtsänderung 2013 ist der Duldungsanspruch nach § 555d Abs. 1 BGB nicht mehr mit dem Mieterhöhungsanspruch verbunden; die zu erwartende Mieterhöhung kann nur im Rahmen der damals neu eingeführten Härtefallabwägung nach § 559 Abs. 4 BGB berücksichtigt werden. Eine Modernisierung mag zwar zu dulden sein, eine Mieterhöhung ist aber ausgeschlossen, wenn ein Härtefall vorliegt.

Im Oktober 2014 kündigte die beklagte Vermieterin die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in Form von Fassadendämmung und Fensteraustausch in der von der Klägerin seit 1999 bewohnten 58,86 m2 großen Zweizimmerwohnung an. Nach Durchführung der Arbeiten teilte die Beklagte der Klägerin im März 2016 mit, dass sich die bisherige Bruttowarmmiete von 568,11 € ab Juni 2016 modernisierungsbedingt um 140,65 € monatlich erhöhen werde (knapp 25 % mehr).

Zu diesem Zeitpunkt bezog die Klägerin Grundsicherung in Höhe von monatlich 714,74 €, Rente in Höhe von 99,40 €, Pflegegeld in Höhe von 244 € abzüglich eines der Tochter für die Betreuung gewährten Betrages von 50 €, sodass ihr insgesamt 1.008,14 € monatlich zur Verfügung standen. Unter Hinweis darauf, dass die Erhöhung wegen ihrer finanziellen Situation zu einer unzumutbaren Härte führen würde, erhob die Klägerin Klage auf Feststellung, dass sich die Miete ab Juni 2016 nicht um einen Modernisierungszuschlag von 140,65 € monatlich erhöhen werde.

Das AG Mitte wies die Klage ab, weil wegen des geringen Einkommens der Klägerin ein Härtefall bereits vor der beabsichtigten Mieterhöhung vorgelegen habe. Auf die Berufung der Klägerin gab das Landgericht der Feststellungsklage statt.

Ob eine nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliege, könne nicht schematisch und aufgrund bezifferter Prozentsätze beurteilt werden; vielmehr sei auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen sei. Auszugehen sei hier von einem der Klägerin zum Erklärungs- und Erhöhungszeitpunkt zustehenden Geldbetrag von 1.008,14 €, wobei das Pflegegeld in vollem Umfang mit einzubeziehen sei. Ohne den Ausspruch der streitgegenständlichen Mieterhöhung hätten der Klägerin monatlich 440,30 € bzw. täglich 14,76 € oder – ausgehend von der Nettokaltmiete von 419,91 € – täglich 19,60 € zur Bestreitung des Lebensunterhaltes zur Verfügung gestanden. Dieser Betrag habe bereits deutlich unter dem Existenzminimum gelegen, so dass jede weitere modernisierungsbedingte Mieterhöhung zu einer nicht gerechtfertigten Härte geführt hätte, wobei die Modernisierungsmaßnahme auch keinen deutlichen Zuwachs an Komfort erbringen würde. Die Wohnung sei auch nicht unverhältnismäßig groß und die Nettomiete von 419,91 € auch nicht erheblich zu teuer gewesen, vielmehr gerade noch finanzierbar. Soweit die Beklagte sich darauf berufe, dass die Wohnung durch die Modernisierungsarbeiten lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt worden sei, fehle es – auch trotz ausdrücklicher Befragung im Termin zur mündlichen Verhandlung – an näheren Angaben, wobei nicht einmal der Errichtungszeitpunkt des Gebäudes mitgeteilt werden konnte.