Härteeinwand nach Eigenbedarfskündigung für Wohnung mit niedriger Miete, gekaufter Eigenbedarf

1. Hat der Vermieter zwei nebeneinandergelegene vermietete Wohnungen mit dem Ziel erworben, die Mietverhältnisse zu beenden, beide Wohnungen zusammenzulegen und sie fortan selbst als Familienwohnung zu nutzen, so kann dies eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

2. Macht der Mieter Härtegründe geltend, so kommt im Rahmen der nach §§ 574 ff. BGB vorzunehmenden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwirbt, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen „Standardkonstellation“ der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese zeichnet sich nach Auffassung der Kammer namentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrages ein Bedarf für eine Eigennutzung ergibt, den er so nicht vorhersehen musste, und der deswegen besonderen Schutz verdient.

3. Handelt es sich um Wohnungen im unteren Preissegment, können die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBI. 2015, S. 101), die gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangene Verordnung vom 13. August 2013 (GVBI. S. 488) über die Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre sowie die Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBI. S. 128) zur Überzeugung der Kammer beitragen, dass die Mieter nicht in der Lage sein werden, sich zu auch nur annähernd gleichen, ihrer wirtschaftlichen Lage entsprechenden Bedingungen angemessen Ersatzwohnraum zu beschaffen.

II. […] Dem Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht gemäß §§ 546 Abs. 1 und 2, 985 BGB zu. […] Allerdings hat das Amtsgericht zutreffend angenommen, dass die Eigenbedarfskündigung des Kl. vom 22.1.2016 zur Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 31.10.2016 geführt hat. […] Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, sind nicht gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des Kl. hat sich in Bezug auf die Wohnung der Bekl. auch nicht geändert, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Denn die Wohnung der Bekl. soll in jedem Falle durch die Familie des Kl. genutzt werden, und zwar unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nachbarwohnung frei wird.

Der geltend gemachte Räumungsanspruch ist aber deshalb unbegründet, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert hat. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer Härte sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Der Eintritt solcher Nachteile muss nicht mit Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 574 Rn. 20 m.w.N.). Insbesondere auch bei gesundheitlichen Nachteilen genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH NZM 2013, 824). Vorliegend ist die Härte darin zu sehen, dass auf Seite der Bekl. eine ganze Reihe von erheblichen Nachteilen zusammentreffen. Zu berücksichtigen ist zunächst das hohe Alter der Bekl. von 79 Jahren sowie deren durch fachärztliches Attest vom 14.3.2018 belegte Demenzerkrankung. Hinzu kommt, dass die Bekl. aufgrund der langen Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren in besonderem Maße mit der Umgebung verwurzelt ist. Angesichts der Demenzerkrankung ist im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine weitere Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest vom 14.8.2018 nahelegt. Des Weiteren ist mit der Bekl. davon auszugehen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt ist gerichtsbekannt. Gerade im Niedrigpreissegment herrscht Wohnungsnot. Eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ist ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.4.2015 (GVBI. 2015, S. 101) besonders gefährdet; Entsprechendes ergibt sich auch aus der Begründung der gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBI. S. 128; vgl. zu deren Wirksamkeit BGH - VIII ZR 217/14 -, Urt. v. 4.11.2015, WuM 2016, 144 ff.) sowie aus der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013 (GVBI. S. 488; vgl. zur Vorgänger-Verordnung BGH - VIII ZR 26/03 -, Urt. v. 9.7.2013; zitiert nach juris) über die Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Bekl. - auch angesichts ihrer beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse sowie ihrer erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden - nicht in der Lage sind, sich zu auch nur annähernd gleichen ihrer wirtschaftlichen Lage entsprechenden Bedingungen angemessen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Die Bekl. zu 1. muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, für sich allein Wohnraum zu suchen, da sämtliche Bekl. Familienmitglieder sind und das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen können. Dementsprechend stellt die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die „Familie“ des Mieters ab. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde daher für die Bekl. eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung

Wohnraum zu suchen, da sämtliche Bekl. Familienmitglieder sind und das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen können. Dementsprechend stellt die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die „Familie“ des Mieters ab. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde daher für die Bekl. eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Kl. an einer Räumung der Wohnung nicht zu rechtfertigen wäre. Zwar ist bei der Abwägung der Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Kl. ein hohes Gewicht beizumessen ist, zumal er und seine Familie gewichtigen Bedarf an Wohnraum aufgrund der derzeit prekären Wohnverhältnisse haben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werden. Allerdings muss sich der Kl. in diesem Zusammenhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft hat und bereits zum Zeitpunkt des Wohnungserwerbes mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen von Härtegründen, für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwachses rechnen musste (vgl. LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG München, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973). Hinzu tritt, dass die Maklerin bei der Besichtigung der Wohnung gegenüber den Bekl. erklärte, dass eine Kündigung nicht beabsichtigt sei. Obwohl dies nicht den Tatsachen entsprach, hat der zu diesem Zeitpunkt anwesende Kl. dem nicht widersprochen und den Sachverhalt richtiggestellt. Auch dieses treuwidrige und widersprüchliche Verhalten des Kl. geht zu seinen Lasten.

Sowohl das Recht des Eigentümers einer Wohnung, nach Belieben über diese zu verfügen, als auch das Recht des Mieters, diese weiterhin als Wohnung zu nutzen und als Zentrum ihrer Lebensführung zu erhalten, sind durch Art. 14 Grundgesetz geschützt. Beide Grundrechte beschränken einander gegenseitig und sind miteinander in Einklang zu bringen. Dazu dient einfachgesetzlich das soziale Mietrecht. Die Norm des § 573 BGB schützt den Mieter vor willkürlichen Kündigungen und erlaubt dem Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nur, wenn er dafür vernünftige Gründe hat. Drohen dem Mieter durch die Beendung des Mietverhältnisses besondere Nachteile, die über die typischerweise mit einer Beendung eines Mietverhältnisses einhergehenden Unannehmlichkeiten hinausgehen, so ist dies nach §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen und sind die gegenseitigen Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander abzuwägen, um sie zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

Grundsätzlich ist dem Rückerlangungsinteresse des Eigentümers, wenn es von vernünftigen Gründen getragen ist, der Vorrang vor den Interessen des Mieters einzuräumen, da das Eigentum privatnützig ist und der Eigentümer im Prinzip nach Belieben über den Eigentumsgegenstand verfügen darf. Insbesondere begibt er sich mit der Vermietung nicht endgültig der Befugnis, sein Eigentum selbst zu nutzen (vgl. BVerfG - 1 BvR 29/99 -, Beschl. v. 20.5.1999, ZMR 1999, 531 ff., zitiert nach juris). Das ebenfalls grundrechtlich geschützte Interesse des Mieters, weiterhin in der Wohnung leben zu dürfen und die Unannehmlichkeiten einer Wohnungssuche, eines Umzugs und einer Umstellung seiner Lebensgewohnheiten zu vermeiden, besitzt demgegenüber geringeres Gewicht und hat hinter dem von vernünftigen Gründen getragenen Willen des Eigentümers, die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen zu nutzen, zurückzustehen.

Anders liegt es nur dann, wenn die Beendung des Mietverhältnisses für den Mieter besondere Nachteile mit sich bringt, die nicht typischerweise mit der Beendung eines Mietverhältnisses einhergehen, und sich die Beendung des Mietverhältnisses als unzumutbare Härte darstellen würde, weil sie ihm auch unter Berücksichtigung der im Grundsatz vorrangigen Rechtsposition des Eigentümers und dessen konkreter Interessen im Einzelfall nicht zugemutet werden kann. So liegt der Fall hier. Einerseits würde die Beendung des Mietverhältnisses für die Bekl. aus den aufgezeigten Gründen eine besondere, ihr nicht mehr ohne Weiteres zumutbare Beschwer bedeuten. Andererseits kommt den Interessen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwirbt, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen „Standardkonstellation“ der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; diese zeichnet sich nach Auffassung der Kammer namentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrages ein Bedarf für eine Eigennutzung ergibt, den er so nicht vorhersehen musste, und der deswegen besonderen Schutz verdient.

Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB war die Fortführung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte darstellt. Ein bestimmter Zeitraum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Bekl. wiederhergestellt werden kann, ist nicht festzustellen. […]

Die Revision war zuzulassen. Die Kammer hat bei der Härtefallprüfung maßgeblich zu Lasten des Kl. darauf abgestellt, dass der Eigenbedarf bereits bei Erwerb der Wohnung absehbar war und er mit Härtegründen rechnen musste. Wie dieser Aspekt zu gewichten ist, ist bislang - soweit ersichtlich - noch nicht höchstrichterlich entschieden und andererseits von grundsätzlicher Bedeutung; letztlich dient eine solche Entscheidung auch der Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

Dass auch der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs kündigen kann (wenn nicht Sperrfristen nach § 577a BGB eingreifen), ist durch Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts geklärt. Nicht geklärt ist allerdings, ob trotz der berechtigten Kündigung der Mieter sich dann auf eine unzumutbare Härte berufen darf. Zusammen mit anderen für den Mieter sprechenden Gründen bejaht das die 64. Kammer des LG Berlin.

Der Kläger hatte zwei nebeneinanderliegende Wohnungen gekauft, die er für seine Familie nutzen wollte. Er kündigte wegen Eigenbedarfs, wogegen die Mieterin der einen Wohnung u. a. eine unzumutbare Härte geltend machte.

Das Landgericht sah ebenso wie das Amtsgericht das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung als beendet an. Es sei jedoch nach § 574a BGB auf unbestimmte Zeit zu verlängern, weil eine Räumung eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Mieterin darstellen würde. Zu berücksichtigen seien das hohe Alter von 79 Jahren, eine Demenzerkrankung und eine lange Mietdauer von mehr als 40 Jahren mit Verwurzelung in der Umgebung.

Dazu komme die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt, bei dem eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Angesichts der prekären wirtschaftlichen Lage der Mieterin und des Umstands, dass der Kläger die Wohnung im vermieteten Zustand gekauft habe und somit vom Bestehen von Härtegründen ausgehen musste, komme hier dem Erlangungsinteresse des Klägers ein geringeres Gewicht zu.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, die auch eingelegt ist. Eine mögliche Verschlechterung des Gesundheitszustands durch den drohenden Umzug und den „gekauften Eigenbedarf“ hat auch die 63. Kammer des Landgerichts Berlin zugunsten des Mieters bei der Anwendung der Sozialklausel berücksichtigt (Urteil vom 7. Februar 2014, 63 S 254/11).

Die vom Gesetzgeber festgestellte angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat die 67. Kammer des LG Berlin ebenfalls zugunsten des Mieters berücksichtigt (GE 2018, 262) – ähnlich auch andeutungsweise die 64. Kammer in einem Hinweisbeschluss (GE 2018, 764); zurückhaltend dagegen die 63. Kammer (Urteil vom 9. März 2018, 63 S 67/16).